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[Guestpost] Vantagens e Desvantagens dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII)

Olá pessoal, tudo bem com vocês? 🙂

Aqui quem escreve é Jonatam, fundador do Portal Pobre Poupador.

No final de semana estávamos, eu e Zé, conversando sobre Fundos Imobiliários.

Eis que surgiu o convite para escrever este post a vocês, contando um pouco sobre as vantagens e desvantagens desta modalidade de investimento.

Vamos nessa?

Acompanhe aqui e depois nos diga o que achou! 🙂

Fundos Imobiliários – O que são afinal?

Os Fundos Imobiliários são os instrumentos mais eficientes para qualquer tipo de investidor que queira ter acesso ao investimento em negócios de base imobiliária.

O mercado dos fundos imobiliários no Brasil vem crescendo de forma exponencial nos últimos anos, acompanhando de perto os fortes investimentos públicos e privados no setor de construção civil.

O grande aliado dos Fundos Imobiliários é a baixa barreira de entrada no investimento.

Por muitas vezes não possuímos grandes quantias de capital para o investimento em imóveis propriamente ditos, desta forma, a maneira mais fácil, segura e transparente de se investir neste setor é através dos Fundos Imobiliários. 🙂

Fundos Imobiliários – Vantagens:

Que tal vermos as principais vantagens deste tipo de investimento? Bora?

As vantagens do investimento em Fundos Imobiliários estão na ideia de exposição diversificada podendo o investidor adquirir cotas de fundos de shoppings centers, prédios comerciais, escritórios, hospitais, prédios educacionais, galpões de logística e outros de alto valor agregado e com bom preço.

Ué, como assim investir em grandes shoppings e afins?

É isso mesmo. Os Fundos Imobiliários têm, em seus portfolios, todos estes grandes tipos de imóveis que falei anteriormente.

Os gestores dos Fundos Imobiliários geralmente alugam os imóveis para grandes empresas: bancos, grandes redes, escritórios, faculdades, hospitais, etc.

Os contratos também são redigidos com cláusulas que protegem o fundo, ou seja, em caso de desistência do inquilino há, geralmente, uma multa por não cumprimento do contrato.

Gestão Profissional:

A gestão profissional dos fundos também é um fator positivo. Os Fundos Imobiliários são geridos por corretores especializados que possuem formação e experiência no ramo onde atuam.

Ao adquirir cotas de um fundo imobiliário, o investidor poderá contar com a gestão, administração e recomendação de especialistas envolvidos com estes ativos para auxiliá-lo na tomada de decisões.

Custos e Isenção do Imposto de Renda:

Os custos reduzidos também são aliados do investidor. Como taxas a pagar possuímos a taxa de corretagem aplicada pela corretora e a taxa de administração e performance do fundo escolhido.

Os rendimentos mensais recebidos são isentos de imposto de renda. Já os ganhos de capital obtidos através da venda de cotas possuem uma tributação exclusiva.

Pera aí Jon, rendimentos isentos? 😯

Sim!

Uma das principais vantagens desta modalidade de investimento.

São isentos de Imposto de Renda os rendimentos auferidos por pessoas físicas nesta modalidade de investimento.

As pessoas físicas são isentas do I.R. desde que não possuam mais de 10% das cotas do fundo e o fundo possuir no mínimo 50 cotistas com as cotas negociadas em bolsa ou mercado de balcão organizado.

Baixo Custo de Entrada:

Os Fundos Imobiliários propiciam a compra de cotas de imóveis com capital reduzido, ao contrário de imóveis físicos convencionais.

Com pouco dinheiro é possível entrar no mercado imobiliário através desta modalidade de investimento. Geralmente uma cota quando é lançada no mercado primário (início das negociações onde há o período de reserva) custam R$ 100,00.

Mas possuímos, atualmente, cotas de fundos imobiliários negociadas a menos de R$5,00.

Diversificação:

Já imaginou comprar um galpão de logística no Rio de Janeiro, um escritório na grande São Paulo, um hospital em Minas Gerais?

No investimento em Fundos Imobiliários podemos diversificar nossos imóveis entre setores e regiões, não ficando presos a um único ciclo de alugueis.

Fundos Imobiliários – Desvantagens:

Como vocês já puderam perceber, as vantagens dos Fundos Imobiliários são inúmeras, seja para pequenos, médios ou grandes investidores.

Maaas, apesar das vantagens, existem duas desvantagens que merecem destaque:

Liquidez:

Se você for um graaande investidor, com milhões aplicados em fundos, a liquidez pode ser um fator que pode incomodar. Ela costuma ser mais baixa que outros investimentos semelhantes, o que pode fazer dos Fundos Imobiliários um investimento mais arriscado quando um grande investidor, com muito dinheiro alocado, desejar se desfazer de seus papéis de forma rápida.

Inadimplência:

Este é um risco inerente ao mercado imobiliário em geral. Ele acompanha também os investidores que compram imóveis para locação.

A tão temida: inadimplência! Afinal, o inquilino do imóvel pode não pagar o aluguel ou atrasá-lo, certo?

Trata-se de um risco mitigado, afinal, os grandes gestores profissionais buscam traçar contratos seguros e bem elaborados para que esse risco seja bastante diminuído.

Mas, aí você me pergunta:

“Ceeerto Jon, e como aprendo a investir e consigo encontrar estes Fundos?”

Aí eu apresento a vocês o nosso curso Avançado sobre Fundos Imobiliários.

Curso Fundos Imobiliários 2.0:

O Curso Fundos Imobiliários 2.0 é indicado para investidores iniciantes que desejam se capacitar em Fundos Imobiliários e desejam montar uma carteira diversificada para o longo prazo.

Nosso principal objetivo é oferecer um curso introdutório com um preço acessível, para que esta modalidade de investimento possa ser disseminada para todos quatro cantos do nosso Brasil.

E para mostrar como estamos comprometidos com vocês, caríssimos leitores e amigos do nosso amável Zé da Silva, apresentamos uma proposta imperdível.

Nosso curso é comercializado pelo preço normal de R$297,90.

Mas para vocês, leitores do Clube Do Pai Rico, o valor não é este.

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Sensacional não?

Aproveite e aprenda tudo sobre Fundos Imobiliários com o curso Fundos Imobiliários 2.0.

Abraços!!!

Jonatam César Gebing

Quero investir em imóveis para aluguel, mas isso dá tanto trabalho …

É praticamente uma unanimidade: quem lê o primeiro livro da série Pai Rico, o “Pai Rico Pai Pobre”, sai com a cabeça fervilhando de ideias. E uma das que mais chama a atenção é o desejo de se investir em imóveis para locação.

Ao menos as pessoas que conheço que leram este livro, todas elas, tinham isso em mente. 🙂

Mas a empolgação dura pouco … 🙁

Basta começarmos a ver que a realidade brasileira é um pouco diferente da americana, retratada no livro, para que aos poucos a maioria desista da ideia. Seja por conta dos preços praticados, pela taxa de juros para o financiamento, para o retorno obtido com o aluguel.

Ao juntarmos juros + retorno, a ideia de comprar um imóvel financiado, alugá-lo, e com a renda obtida quitar as parcelas mensais, acaba se tornando apenas um sonho distante. Praticamente inviabilizando as chances de usarmos a alavancagem da estratégia a nosso favor.

Ok … Talvez algumas poucas e raras oportunidades de levar a ideia adiante existam aqui no Brasil. Mas algo tão distante da realidade do dia a dia que a ideia de investir para aluguel praticamente é descartada. Como diz RK em seus livros: “Você analisa 100 imóveis, para visitar 10 e termina alugando apenas 1.

Algo muito trabalhoso e que afasta muitos da proposta.

O engraçado é que a geração de nossos pais e avós tinham o investimento em imóveis, visando o aluguel, como pilar fundamental de seus planos de aposentadoria. Você pode olhar para as pessoas mais velhas que você conhece e perceberá esse “padrão”. 😉

Um segredo … Eles investiam em imóveis da forma tradicional ! Eles não usavam a “estratégia” de alavancagem via financiamento. 😯

É … Eles juntavam o dinheiro necessário para se comprar um imóvel e após isso é que adquiriam uma propriedade e a colocavam para alugar. Um processo “lento” e trabalhoso.

Lento por conta da necessidade de acumular o capital necessário para se comprar um imóvel. Já pensou quanto tempo você precisará para conseguir acumular R$300 mil, R$500 mil ? (ou até mesmo mais)

Trabalhoso, pois a busca 100:10:1 provavelmente era necessária para que as verdadeiras oportunidades fossem encontradas.

Mas o trabalho não parava por aí … O aluguel de imóveis exigia do investidor a manutenção do imóvel. Serviços de encanador, eletricista, marcenaria, jardinagem, etc etc etc, eram necessários conforme o tempo ia passando. Além disso, a administração propriamente dita do aluguel, com a confecção do contrato de locação e a parte de cobrança do aluguel também traziam alguma dor de cabaça aos proprietários.

Não queria ter o trabalho ? Sem problemas, contratava-se uma imobiliária que assumiria estas funções. Claro … com um custo que “mordia” parte do rendimento. 10% em média …

Por falar em custos, não podemos nos esquecer do Leão. O imposto de renda sobre o valor obtido no aluguel é do tipo tradicional:

Base de Cálculo Mensal Alíquota Parcela a Deduzir do IR
De 1.903,99 até 2.826,65 7,5% R$ 142,80
De 2.826,66 até 3.751,05 15% R$ 354,80
De 3.751,06 até 4.664,68 22,5% R$ 636,13
Acima de 4.664,68 27,5% R$ 869,36

 

Mordida “de leve”, não é mesmo ?

Isso sem falar sobre a falta de liquidez que o mercado imobiliário nos impõe … 🙄

Já pensou precisar do dinheiro, querer vender o imóvel e não encontrar nenhum interessado ? Precisar ficar esperando meses, talvez até mesmo anos para conseguir efetuar a venda e embolsar a grana ?

É … dá trabalho e é custoso. Mas mesmo assim muitos adoram a ideia de investir em imóveis.

Você também ?

E se eu te disser que existe uma forma de investimento em imóveis para aluguel que te permite:

#1 – Investir com pouco dinheiro
#2 – Não exige que você se preocupe com a administração do imóvel e ainda pague pouco por isso
#3 – É isento de imposto de renda
#4 – Oferece liquidez instantânea

Sim, você poderá investir com pouco dinheiro. Algumas centenas de reais e já poderá adquirir seu imóvel que gerará aluguel.

Sim, você terá uma equipe que administrará seus imóveis (sim, no plural), sem que você precise se preocupar com isso. E o melhor: gastando muito menos do que aqueles 10% que falei …

Sim, você não precisará recolher imposto de renda sobre o valor recebido de aluguel.

Sim, liquidez total. Deseja vender ? Basta abrir seu homebroker e vender seu imóvel agora mesmo.

E não, não estou brincando ou exagerando. Tudo isso é possível graças aos Fundos de Investimento Imobiliário.

Os FIIs, como são chamados, são equivalente as ações. Uma ação é “um pedaço” de uma empresa. Um FII é “um pedaço” de um imóvel. 🙂

Por ser “um pedaço” você não precisa acumular o todo o capital necessário para comprar um imóvel. Tendo o suficiente para comprar uma cota você já está apto para investir. Além disso você pode investir em outros tipos de imóvel: residencial, comercial, educacional, salas para escritório, hospitais, shoppings, armazéns, galpões, etc etc etc. Existe uma “infinidade” de tipos de imóveis disponíveis via FIIs que estariam muito, mas muito distantes mesmo, de nós investidores comuns.

Você pode ter uma participação em um empreendimento de muitos milhões de reais. Já pensou nisso ?

A melhor parte, como disse, é que os FIIs são negociados diretamente em Bolsa, da mesma forma que as ações, e isso traz ao investidor uma liquidez que não poderia nem mesmo ser imaginada por um investidor tradicional de imóveis.

Sobre a isenção do imposto de renda, é isso mesmo. O valor que você recebe de aluguel (os FIIs fazem “distribuições”, uma espécie de dividendo, para o pagamento dos alugueis) é isento de IR. Você só precisará recolher algum imposto no momento em que vender uma cota que estiver em sua carteira.

E administração dos imóveis fica por conta de quem gerencia esses fundos. Por possuírem um maior número de imóveis, conseguem diluir os custos de manutenção e de administração, o que barateia (MUITO !!!) os custos, o que é repassado diretamente aos investidores. 🙂

O assunto te interessou ? A mim também, hehehe. E olha que, como você já sabe, o investimento em imóveis não é muito a minha praia … Venho estudando bastante sobre o tema e uma das fontes de informação que usei foi o curso do Jonatam Gebing, o “Fundos Imobiliários 2.0“. Bem completo e com um conteúdo de fácil compreensão. Sim, eu indico para você que deseja iniciar ou aprofundar seus estudos na área. 😀

O FII não é exatamente a forma de investimento proposto por RK em Pai Rico Pai Pobre, mas é algo que permite a todos os interessados iniciar seus investimentos na área, com um rendimento acima da média e de forma prática e simplificada. 😉

Mas me diga: você já investe em FIIs ? Já pensou em investir ?

Imóveis: 2 ENORMES vantagens para quem escolhe o aluguel

Não, eu não vou falar sobre a vantagem financeira que as pessoas que alugam um imóvel, ao invés de comprá-lo, têm. Isso já é mais do que sabido por você e seria ficar batendo numa tecla pra lá de desgastada … 😉

Oi ? Você não sabia disso ? Tá … Um resumão: o aluguel de imóveis residenciais hoje em dia gira em torno ao equivalente a 0,25% … 0,3% do valor do imóvel. Por exemplo: um imóvel de R$1 milhão teria um aluguel de R$2,5 mil ou R$3 mil. É, essa é a média. 🙂

Claro … Como toda média os preços variam um pouco pra cima, um pouco para baixo dessa faixa. Mas de uma forma geral é isso.

0,25% … 0,3% … sendo pagos de aluguel, enquanto um financiamento imobiliário (com taxas decentes, claro) de 30 anos custa em torno de 1% do valor financiado. O mesmo imóvel de R$1 milhão, caso pudesse ser integralmente financiado, teria parcelas mensais de R$10 mil !! 😯

Uma bela diferença. Não ?

É por conta dessa diferença que 11 em cada 10 pessoas ligadas ao tema finanças indicam o aluguel ao invés da compra. Pague R$3 mil, ao invés de R$10 mil, guarde os R$7 mil excedentes, aplicando em algum investimento de renda fixa, e dentro de alguns anos você poderá (ou poderia ?) comprar o seu imóvel à vista.

Mas não é sobre isso que eu quero falar. Hoje quero focar em duas vantagens que muitos acabam ignorando. Consegue imaginar quais sejam ?

#1 – A proximidade do trabalho

Quem não quer morar perto do trabalho ? Poder ir a pé. Não se incomodar com o trânsito. Não perder tempo de locomoção.

Sensacional. Não é mesmo ? Mas … como morar perto do trabalho se você não tem a menor ideia de quanto tempo permanecerá trabalhando no mesmo lugar, na mesma empresa ? Foi-se o tempo onde uma pessoa entrava numa empresa e lá ficava até se aposentar. A rotatividade hoje em dia é gigante, tanto de empresa quanto de área de atuação.

Dê uma olhada no seu grupo de amigos e constate isso. (especialmente se for um grupo mais jovem de pessoas)

Comprar um imóvel que seja próximo do seu atual trabalho ? E se precisar mudar de empresa nos próximos anos ? E se a mudança for maior e precisar mudar de cidade ?

É … o aluguel acaba te trazendo esta possibilidade. Você aluga um imóvel que esteja perto do seu atual trabalho, e caso precise mudar … mude. 😉

Eu sei que para muitos isso é um absurdo, que você precisa ter o seu próprio canto, que gostaria de deixar a sua casa com a sua cara, etc etc etc … mas sejamos francos: além da vantagem financeira você terá todas as outras comodidades que citei. Não ?

Ah Zé … Você pode comprar um imóvel e vende caso precise se mudar de cidade“. Tá e todos os custos atrelados à compra e à venda de um imóvel ? Vai assumir o prejuízo sempre que se mudar ?

Não, isso não traz vantagem alguma pra quem adota essa “estratégia”. Já para quem aluga … 🙂

#2 – O tamanho adequado do imóvel

Pense você, um jovem que acabou de entrar no mercado de trabalho. Ainda solteiro, ou até mesmo recém casado … Qual é o tamanho de imóvel que precisa ?

Precisa, ok ? Precisar é diferente de desejar. Lembra ?

Muito provavelmente você me responderá: “Um imóvel enxuto, com uma sala confortável, uma cozinha, um ou dois quartos e um banheiro decente”. Concorda ?

Não … Você não precisa de um imóvel de 200 m² com 4 suítes, sala de estar, sala de jantar, dependência de empregada, etc etc etc. Isso pode ser o que você quer, mas não é o que você precisa.

Quando estamos no começo de nossas vidas, precisamos muito menos do que quando já estamos com família formada. Enquanto você é sozinho, ou apenas um casal, por que precisaria de tantos cômodos extras ? 🙄

Não … No começo quanto mais enxuto melhor ! (mas não exagere a ponto de achar que um “estúdio” de 30 m² – antigamente chamado de kitnet – de R$600 mil é o “ideal“)

Conforme a família vai crescendo, vamos aumentando o tamanho da residência. Somente com ela já formada e consolidada é que deveríamos partir para a aquisição do espaço definitivo. É somente neste momento que saberemos quantos quartos realmente serão necessários …

Vejo muita gente comprando imóveis grandes e justificando com “me preparando para o futuro”. O problema é que você está desembolsando um dinheiro que naquele momento não precisaria ser gasto. Você está gastando sem uma real necessidade. E dinheiro usado assim … é dinheiro perdido. 🙁

E o pior: muitas vezes usando um dinheiro pro seu eu de 10, 15 anos no futuro, que ainda não existe no seu bolso.

Conclusão

Não, não sou o dono da verdade. Estes foram pontos que sempre me chamaram a atenção e que ao ler o livro do amigo Fábio Alves, “Me acorde quando eu estiver rico !“, voltaram à mente e resolvi apresentar para você, amigo do Clube. 😉

São pontos simples, que muito provavelmente já foi assunto de conversa dentro da sua casa, mas que em alguns casos podem ajudar MUITO. Principalmente quem está começando a vida. 😀

Mas me diga … Qual é a estratégia que você adotou quando entrou na vida adulta ?

A eterna batalha contra o dragão

Está lembrado que há algum tempo falamos sobre estratégias que poderiam nos proteger dos ataques do dragão, das perdas inflacionárias ? Lembra que primeiro falamos sobre o uso do Tesouro IPCA para este fim ? (neste post: Investimento que proteja o patrimônio contra a inflação para todo o sempre) Depois falamos sobre os imóveis e sua importância para quem deseja obter proteção, em todos os casos, contra o mesmo problema ? (neste post: Usando imóveis para nos mantermos protegidos da inflação)

Se não lembra, convido-o a ler os dois textos. Pode ir lá, eu te espero. 😉

No exemplo do Tesouro IPCA, foi levando o problema que o investimento apresenta para períodos em que a inflação “voltar” (bate na madeira, TOC TOC TOC) aos níveis que tínhamos antes do Plano Real. E, justamente por isso, não poderíamos nos ater somente a ele.

Já no investimento em imóveis, para aluguel, que nos proporcionaria uma proteção mais ampla contra a inflação, graças aos reajustes anuais, acompanhando o IGP-M, retirando o problema do IR comendo nosso rendimento que é visto no Tesouro IPCA, tínhamos encontrado um “porto seguro”.

 

Tínhamos ?

Você provavelmente tenha visto nos noticiários de ontem a divulgação do IGP-M de maio, onde vimos o índice apresentando o menor nível desde 1989 ! Deflação de 0,93% …

Graças a isso, o IGP-M acumulado nos últimos 12 meses está em módicos 1,57% … e é aqui que o papo começa. 🙂

Se este é o momento de realizar o reajuste do aluguel do seu imóvel, lamento lhe informar … mas o valor do seu reajuste estará abaixo do que o IPCA do mesmo período. (perto de 4%)

É … o seu investimento teve perdas reais, não conseguiu acompanhar a inflação. Ok … “conseguiu”, o IGP-M … Mas não é ele quem “guia” o nosso dia a dia.

E com isso é preciso que se diga uma coisa: não existe regra que seja válida para todas as situação. Não existe nada que seja eterno e imutável. Quando estamos tratando de investimentos, precisamos estar de olho sempre. É justamente o acompanhamento constante que nos permite observar possíveis problemas que possam estar surgindo “ali na frente”.

Tudo funciona muito bem até o momento em que bate na trave.

Você pode estar pensando: “mas do mesmo jeito que veio abaixo do IPCA, houveram situações onde o índice veio acima” … E você está coberto de razão. Mas consegue enxergar que não existe uma regra, que isso pode vir a acontecer ?

O problema da falta de reajuste em linha com o IPCA é uma coisa … Mas e a vacância que muitos proprietários de imóveis vêm enfrentando atualmente ? A quantidade de imóveis disponíveis para aluguel, ao menos aqui em Florianópolis, é enorme. Basta olhar para as janelas dos prédios para vermos placas e mais placas de “Aluga-se” …

Se for um prédio comercial então … 🙄

Lidar com um reajuste um pouco abaixo do necessário é uma coisa … Mas como lidar com a pura e simples falta de geração de caixa ? 😯

É …

Fontes de Renda variadas

Mesmo eu sendo um forte defensor da concentração (nos investimentos), sou um defensor ainda maior dos que indicam diversificação nas fontes de renda. Caso uma venha a apresentar algum tipo de problema, uma outra pode lhe ajudar a contornar a situação. 😉

Se o Tesouro IPCA rendeu “pouco”, talvez o seu imóvel traga o equilíbrio à conta. Se o seu imóvel acabou ficando vago, sem perspectiva de aluguel, talvez o seu Tesouro IPCA cubra o buraco. Se ambos apresentam problema, talvez a sua carteira de ações possa lhe ser útil … quanto ela gerou em dividendos neste período ?

Este é um ponto onde as ideias de Kiyosaki têm grande utilidade para nós. 🙂

Ativos e mais ativos ! Sejam eles ações, imóveis, empreendimentos, títulos do tesouro … Cada um contribuindo com o que tem de melhor para o nosso plano.

E claro … sempre de olho no horizonte. Vai que uma tempestade se aproxima e você precisa fechar algumas janelas ? 😉

Mercado imobiliário parado … Até quando ?

O mercado imobiliário, como um todo, simplesmente parou em todo o território nacional. Sejam imóveis novos, usados, ou em fase de construção … as vendas não acontecem e o setor é quem vem liderando a lista de demissões nos últimos meses.

Os motivos para a parada drástica são muitos: “bolha” no setor, falta de crédito, elevação na taxa de juros, oferta superando a demanda, etc etc etc. São muitos e todos juntos criam o cenário atual.

Masssss, muito se esperava o ano de 2017. O enfraquecimento do setor é percebido por quem atua na área desde 2015. Foi esfriando … esfriando … esfriando … até chegarmos onde estamos hoje. Mas, como dito, as expectativas para 2017 eram melhores.

Era esperado uma retomada dos negócios. Alguns apostavam para que isso viesse a ocorrer ainda no primeiro semestre. Outros apenas no segundo. Mas havia quase que um consenso de que a situação melhoraria este ano.

Só que até agora nada de vermos isso acontecendo …

Ok … Ok … Ok … Alguns primeiros sinais começam a surgir. Alguma procura por terrenos (bem desvalorizados em relação ao pico de procura, lá de 2014-2015) por parte das incorporadoras começa a ser percebida. Mas esta é a etapa inicial do processo, que demora um bom tempo até amadurecer, virar projeto, virar obra e ser entregue. Entre esta etapa de procura por pechinchas nas áreas disponíveis para construção, e a etapa de lançamentos propriamente dita, podemos ver mais de ano se passando.

Mas é um primeiro sinal …

Um sinal que vem de quem constrói e que não aguenta mais a situação atual.

Mas … quem vai comprar ?

Se por um lado os construtores começam a se movimentar, o mesmo não se vê na ponta consumidora.

Me diga: você conhece alguém que esteja procurando um imóvel e que tenha poder de compra para efetivar o negócio agora ? Seja com dinheiro próprio ou financiamento bancário …

É, ninguém está disposto a efetuar uma compra agora. A grana está curta, a incerteza é grande, e a confiança de que o pior já passou ainda está longe de chegar. E olha que não estou focando nem em quem compra para investir, nem em quem compra para morar … Estou sendo o mais generalista possível nesse momento.

Quem podia comprar, teoricamente já comprou na hora que tacaram combustível nas fornalhas. Incentivaram DEMAIS o crédito e a compra de um imóvel. E quem tinha crédito disponível na praça já aproveitou o que podia. Pagando caro ou não …

Continue lendo …