Clube do Pai Rico
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A eterna batalha contra o dragão

Está lembrado que há algum tempo falamos sobre estratégias que poderiam nos proteger dos ataques do dragão, das perdas inflacionárias ? Lembra que primeiro falamos sobre o uso do Tesouro IPCA para este fim ? (neste post: Investimento que proteja o patrimônio contra a inflação para todo o sempre) Depois falamos sobre os imóveis e sua importância para quem deseja obter proteção, em todos os casos, contra o mesmo problema ? (neste post: Usando imóveis para nos mantermos protegidos da inflação)

Se não lembra, convido-o a ler os dois textos. Pode ir lá, eu te espero. 😉

No exemplo do Tesouro IPCA, foi levando o problema que o investimento apresenta para períodos em que a inflação “voltar” (bate na madeira, TOC TOC TOC) aos níveis que tínhamos antes do Plano Real. E, justamente por isso, não poderíamos nos ater somente a ele.

Já no investimento em imóveis, para aluguel, que nos proporcionaria uma proteção mais ampla contra a inflação, graças aos reajustes anuais, acompanhando o IGP-M, retirando o problema do IR comendo nosso rendimento que é visto no Tesouro IPCA, tínhamos encontrado um “porto seguro”.

 

Tínhamos ?

Você provavelmente tenha visto nos noticiários de ontem a divulgação do IGP-M de maio, onde vimos o índice apresentando o menor nível desde 1989 ! Deflação de 0,93% …

Graças a isso, o IGP-M acumulado nos últimos 12 meses está em módicos 1,57% … e é aqui que o papo começa. 🙂

Se este é o momento de realizar o reajuste do aluguel do seu imóvel, lamento lhe informar … mas o valor do seu reajuste estará abaixo do que o IPCA do mesmo período. (perto de 4%)

É … o seu investimento teve perdas reais, não conseguiu acompanhar a inflação. Ok … “conseguiu”, o IGP-M … Mas não é ele quem “guia” o nosso dia a dia.

E com isso é preciso que se diga uma coisa: não existe regra que seja válida para todas as situação. Não existe nada que seja eterno e imutável. Quando estamos tratando de investimentos, precisamos estar de olho sempre. É justamente o acompanhamento constante que nos permite observar possíveis problemas que possam estar surgindo “ali na frente”.

Tudo funciona muito bem até o momento em que bate na trave.

Você pode estar pensando: “mas do mesmo jeito que veio abaixo do IPCA, houveram situações onde o índice veio acima” … E você está coberto de razão. Mas consegue enxergar que não existe uma regra, que isso pode vir a acontecer ?

O problema da falta de reajuste em linha com o IPCA é uma coisa … Mas e a vacância que muitos proprietários de imóveis vêm enfrentando atualmente ? A quantidade de imóveis disponíveis para aluguel, ao menos aqui em Florianópolis, é enorme. Basta olhar para as janelas dos prédios para vermos placas e mais placas de “Aluga-se” …

Se for um prédio comercial então … 🙄

Lidar com um reajuste um pouco abaixo do necessário é uma coisa … Mas como lidar com a pura e simples falta de geração de caixa ? 😯

É …

Fontes de Renda variadas

Mesmo eu sendo um forte defensor da concentração (nos investimentos), sou um defensor ainda maior dos que indicam diversificação nas fontes de renda. Caso uma venha a apresentar algum tipo de problema, uma outra pode lhe ajudar a contornar a situação. 😉

Se o Tesouro IPCA rendeu “pouco”, talvez o seu imóvel traga o equilíbrio à conta. Se o seu imóvel acabou ficando vago, sem perspectiva de aluguel, talvez o seu Tesouro IPCA cubra o buraco. Se ambos apresentam problema, talvez a sua carteira de ações possa lhe ser útil … quanto ela gerou em dividendos neste período ?

Este é um ponto onde as ideias de Kiyosaki têm grande utilidade para nós. 🙂

Ativos e mais ativos ! Sejam eles ações, imóveis, empreendimentos, títulos do tesouro … Cada um contribuindo com o que tem de melhor para o nosso plano.

E claro … sempre de olho no horizonte. Vai que uma tempestade se aproxima e você precisa fechar algumas janelas ? 😉

Mercado imobiliário parado … Até quando ?

O mercado imobiliário, como um todo, simplesmente parou em todo o território nacional. Sejam imóveis novos, usados, ou em fase de construção … as vendas não acontecem e o setor é quem vem liderando a lista de demissões nos últimos meses.

Os motivos para a parada drástica são muitos: “bolha” no setor, falta de crédito, elevação na taxa de juros, oferta superando a demanda, etc etc etc. São muitos e todos juntos criam o cenário atual.

Masssss, muito se esperava o ano de 2017. O enfraquecimento do setor é percebido por quem atua na área desde 2015. Foi esfriando … esfriando … esfriando … até chegarmos onde estamos hoje. Mas, como dito, as expectativas para 2017 eram melhores.

Era esperado uma retomada dos negócios. Alguns apostavam para que isso viesse a ocorrer ainda no primeiro semestre. Outros apenas no segundo. Mas havia quase que um consenso de que a situação melhoraria este ano.

Só que até agora nada de vermos isso acontecendo …

Ok … Ok … Ok … Alguns primeiros sinais começam a surgir. Alguma procura por terrenos (bem desvalorizados em relação ao pico de procura, lá de 2014-2015) por parte das incorporadoras começa a ser percebida. Mas esta é a etapa inicial do processo, que demora um bom tempo até amadurecer, virar projeto, virar obra e ser entregue. Entre esta etapa de procura por pechinchas nas áreas disponíveis para construção, e a etapa de lançamentos propriamente dita, podemos ver mais de ano se passando.

Mas é um primeiro sinal …

Um sinal que vem de quem constrói e que não aguenta mais a situação atual.

Mas … quem vai comprar ?

Se por um lado os construtores começam a se movimentar, o mesmo não se vê na ponta consumidora.

Me diga: você conhece alguém que esteja procurando um imóvel e que tenha poder de compra para efetivar o negócio agora ? Seja com dinheiro próprio ou financiamento bancário …

É, ninguém está disposto a efetuar uma compra agora. A grana está curta, a incerteza é grande, e a confiança de que o pior já passou ainda está longe de chegar. E olha que não estou focando nem em quem compra para investir, nem em quem compra para morar … Estou sendo o mais generalista possível nesse momento.

Quem podia comprar, teoricamente já comprou na hora que tacaram combustível nas fornalhas. Incentivaram DEMAIS o crédito e a compra de um imóvel. E quem tinha crédito disponível na praça já aproveitou o que podia. Pagando caro ou não …

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6 Razões Para Comprar Fundos Imobiliários

Investir em imóveis já é da cultura do brasileiro.

Alguns argumentam que seja herança do período de alta inflação pelo qual o Brasil passou no passado.

Porém, o investimento em fundos imobiliários, assim como o investimento em ações, ainda não deslanchou no Brasil.

Temos menos de 90 mil investidores em Fundos Imobiliários, e esse número vêm caindo nos últimos anos, depois de um período de forte expansão.

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Fundos imobiliários investem em ativos relacionados ao segmento, principalmente imóveis: torres comerciais, shoppings centers e galpões industriais.

Quais são as vantagens de investir em fundos imobiliários?

1) Dividendos elevados

Fundos imobiliários chegam a pagar 10% de dividend yield (relação entre o dividendo pago e o valor de uma ação). Esse número é bastante superior ao das ações da Bovespa que atualmente pagam na média 3-4%.

Portanto, se você quer receber dividendos, você deveria considerar fundos de investimentos imobiliários.

2) Dividendos mensais

A maior parte das ações paga dividendos em periodicidades maiores, como trimestral, semestral ou até anual.

Já os fundos imobiliários, pagam renda mensal.

A vantagem do pagamento mensal é que fica mais fácil de conciliar com o orçamento das famílias.

3) Retorno histórico positivo

O retorno histórico dos fundos é excelente.

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Zé, por que você não fala nada aqui no Clube sobre investimentos em imóveis ?

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É verdade … esse é um assunto que praticamente não abordo aqui no Clube do Pai Rico. Sorry … 🙁

Como você bem já sabe, 99,9% do conteúdo aqui presente se refere à experiências reais, coisas que vivi e enfrentei. Coisas que aprendi. Coisas que acertei e que errei. É puro compartilhamento de informação real e prática. Teoria pura e simples ? Perto de zero(felizmente ou infelizmente ? você decide …)

Acho muito mais interessante, para não dizer mais importante, eu falar sobre coisas que eu tenha tido experiências reais e verdadeiras, coisas onde dei a cara a tapa e que muitas vezes acabei batendo com a cabeça na parede até entender direito o “conceito” por trás do evento.

A teoria não tem importância ? Longe disso … ela é MUITO importante. Mas ela, pura e simples, não tem muita utilidade na vida real se não vier atrelada à experiência. Você aceitaria participar de uma cirurgia onde o médico que a realizará nunca tocou em um corpo humano ? Um que tenha aprendido tudo a respeito do assunto, somente com base no que leu nos livros ?

A cirurgia até poderia ser bem-sucedida … mas eu não gostaria de me arriscar em um procedimento do tipo não. Quem sabe … no caso de vida ou morte, faz agora com ele ou morre, eu me arriscaria. Sem ser dessa forma, não.

E como nossos investimentos não funcionam na base do vida ou morte, por que trabalharia desta forma ? Sou do time que dá preferência por não perder e deixar passar uma oportunidade. Aceito melhor o deixar de ganhar do que perder, vou fazer o quê ? 🙂

Voltando ao tema do post, Por que não falo nada aqui no Clube sobre investimentos em imóveis ?, faço isso justamente por não ter experiência na área. E se não tenho experiência … como opinar ? Como tecer qualquer tipo de comentário, favorável ou não, a um determinado aspecto desse tipo de investimento ?

Sim, já li alguma coisa sobre o assunto. O pior é que é algo que desperta um relativo interesse em mim … mas não a ponto de botar grana na coisa. Fazer o quê ? 😉

Por exemplo: há algum tempo venho criando um espaço na minha cabeça para adquirir conhecimento na área de investimento em Fundos de Investimento Imobiliário (FII), mas ainda não sai dessa fase … Li o livro do Danilo Bastos (Fundos de Imobiliários, veja meus comentários aqui), leitura que muito me agradou, mas que ainda não me deu aquele empurrão necessário para partir para o investimento propriamente dito.

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Tenho um financiamento imobiliário, posso migrar minha conta para serviços essenciais ?

Nos últimos anos, com o boom visto no mercado imobiliário, foram muitas as pessoas que recorreram ao financiamento imobiliário (mais vantajoso que outrora) para efetuar a compra da tão sonhada casa própria. Os motivos para recorrerem a tal ferramenta são vários: falta do capital necessário para fazer o pagamento no ato da compra, custo do capital oferecido via financiamento mais conta do que o retorno oferecido por suas aplicações em renda fixa, ou somente o medo de uma descapitalização mais forte por causa do forte desembolso.

O motivo não importa: a indústria do financiamento imobiliário cresceu como nunca. Surgiram escritórios especializados na intermediação para a liberação dos contratos, onde os interessados procuravam estas empresas que faziam a “ponte” entre comprador e os bancos, indicando a documentação necessária (e muitas vezes mostrando os caminhos mais fáceis) para a obtenção do crédito. Vimos um início de briga entre os grandes bancos, liderada pelos estatais (Caixa e Banco do Brasil), mas seguida de perto por alguns privados (Santander chegou muito perto de brigar em pé de igualdade com eles).

assinando um contrato

As taxas eram muito competitivas. Como disse, em alguns casos eram inferiores às oferecidas por aplicações tradicionais em renda fixa. Para você ter ideia, o meu financiamento (feito na Caixa) tem uma taxa de juros de 8,5% (+ TR) ao ano. Uma aplicação que me renda 100% do CDI me garante uma rentabilidade superior ao que gasto com a parcela do financiamento. 😉

As conquistas das batalhas

Muitas vezes, a guerra das taxas tinha como principal objetivo a conquista de um novo cliente. Era muito comum vermos as pessoas abrindo uma conta em determinado banco, apenas para fazer uso das atrativas linhas de crédito imobiliário. Foram muitas e muitas pessoas que iniciaram um novo relacionamento apenas para obter o financiamento.

E o que acontece com isso ? Os bancos ganham “duas” vezes: com as taxas de juros do financiamento em si, e com a boa e velha taxa de manutenção de conta … Sim, um dos motivos para atraírem novos clientes é por causa do interesse dos bancos em outras fontes de captação.

Muitas vezes a conta era usada somente para o financiamento em si. Mas com o passar do tempo, os novos clientes começavam a fazer uso do cartão de crédito que lhes era oferecido … de uma linha de crédito pessoal … de um investimento da casa. Além disso, existem as ofertas casadas. Quer você queira, ou não, mesmo sendo proibida, esta é uma prática comum. Por exemplo, quando fechei o meu contrato, existia uma taxa que precisaria ser paga por mim. Neste momento a gerente me sugeriu adquirir um Plano de Previdência Privada da Caixa. Se eu fizesse isso, com o mesmo valor que pagaria pela taxa, estaria isento do pagamento em si, podendo resgatar o capital depois de 1 ano de aplicação. O desembolso ocorreria de qualquer jeito, mas fazendo isso eu teria como recuperá-lo mais a frente.

Em outras situações, as pessoas que abrem uma conta em um novo banco, exclusivamente para ter direito ao crédito imobiliário, seguem seus planos à risca: usam apenas para o pagamento das parcelas mensais do financiamento. Nada mais …

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