Clube do Pai Rico
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6 Razões Para Comprar Fundos Imobiliários

Investir em imóveis já é da cultura do brasileiro.

Alguns argumentam que seja herança do período de alta inflação pelo qual o Brasil passou no passado.

Porém, o investimento em fundos imobiliários, assim como o investimento em ações, ainda não deslanchou no Brasil.

Temos menos de 90 mil investidores em Fundos Imobiliários, e esse número vêm caindo nos últimos anos, depois de um período de forte expansão.

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Fundos imobiliários investem em ativos relacionados ao segmento, principalmente imóveis: torres comerciais, shoppings centers e galpões industriais.

Quais são as vantagens de investir em fundos imobiliários?

1) Dividendos elevados

Fundos imobiliários chegam a pagar 10% de dividend yield (relação entre o dividendo pago e o valor de uma ação). Esse número é bastante superior ao das ações da Bovespa que atualmente pagam na média 3-4%.

Portanto, se você quer receber dividendos, você deveria considerar fundos de investimentos imobiliários.

2) Dividendos mensais

A maior parte das ações paga dividendos em periodicidades maiores, como trimestral, semestral ou até anual.

Já os fundos imobiliários, pagam renda mensal.

A vantagem do pagamento mensal é que fica mais fácil de conciliar com o orçamento das famílias.

3) Retorno histórico positivo

O retorno histórico dos fundos é excelente.

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Zé, por que você não fala nada aqui no Clube sobre investimentos em imóveis ?

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É verdade … esse é um assunto que praticamente não abordo aqui no Clube do Pai Rico. Sorry … 🙁

Como você bem já sabe, 99,9% do conteúdo aqui presente se refere à experiências reais, coisas que vivi e enfrentei. Coisas que aprendi. Coisas que acertei e que errei. É puro compartilhamento de informação real e prática. Teoria pura e simples ? Perto de zero(felizmente ou infelizmente ? você decide …)

Acho muito mais interessante, para não dizer mais importante, eu falar sobre coisas que eu tenha tido experiências reais e verdadeiras, coisas onde dei a cara a tapa e que muitas vezes acabei batendo com a cabeça na parede até entender direito o “conceito” por trás do evento.

A teoria não tem importância ? Longe disso … ela é MUITO importante. Mas ela, pura e simples, não tem muita utilidade na vida real se não vier atrelada à experiência. Você aceitaria participar de uma cirurgia onde o médico que a realizará nunca tocou em um corpo humano ? Um que tenha aprendido tudo a respeito do assunto, somente com base no que leu nos livros ?

A cirurgia até poderia ser bem-sucedida … mas eu não gostaria de me arriscar em um procedimento do tipo não. Quem sabe … no caso de vida ou morte, faz agora com ele ou morre, eu me arriscaria. Sem ser dessa forma, não.

E como nossos investimentos não funcionam na base do vida ou morte, por que trabalharia desta forma ? Sou do time que dá preferência por não perder e deixar passar uma oportunidade. Aceito melhor o deixar de ganhar do que perder, vou fazer o quê ? 🙂

Voltando ao tema do post, Por que não falo nada aqui no Clube sobre investimentos em imóveis ?, faço isso justamente por não ter experiência na área. E se não tenho experiência … como opinar ? Como tecer qualquer tipo de comentário, favorável ou não, a um determinado aspecto desse tipo de investimento ?

Sim, já li alguma coisa sobre o assunto. O pior é que é algo que desperta um relativo interesse em mim … mas não a ponto de botar grana na coisa. Fazer o quê ? 😉

Por exemplo: há algum tempo venho criando um espaço na minha cabeça para adquirir conhecimento na área de investimento em Fundos de Investimento Imobiliário (FII), mas ainda não sai dessa fase … Li o livro do Danilo Bastos (Fundos de Imobiliários, veja meus comentários aqui), leitura que muito me agradou, mas que ainda não me deu aquele empurrão necessário para partir para o investimento propriamente dito.

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Tenho um financiamento imobiliário, posso migrar minha conta para serviços essenciais ?

Nos últimos anos, com o boom visto no mercado imobiliário, foram muitas as pessoas que recorreram ao financiamento imobiliário (mais vantajoso que outrora) para efetuar a compra da tão sonhada casa própria. Os motivos para recorrerem a tal ferramenta são vários: falta do capital necessário para fazer o pagamento no ato da compra, custo do capital oferecido via financiamento mais conta do que o retorno oferecido por suas aplicações em renda fixa, ou somente o medo de uma descapitalização mais forte por causa do forte desembolso.

O motivo não importa: a indústria do financiamento imobiliário cresceu como nunca. Surgiram escritórios especializados na intermediação para a liberação dos contratos, onde os interessados procuravam estas empresas que faziam a “ponte” entre comprador e os bancos, indicando a documentação necessária (e muitas vezes mostrando os caminhos mais fáceis) para a obtenção do crédito. Vimos um início de briga entre os grandes bancos, liderada pelos estatais (Caixa e Banco do Brasil), mas seguida de perto por alguns privados (Santander chegou muito perto de brigar em pé de igualdade com eles).

assinando um contrato

As taxas eram muito competitivas. Como disse, em alguns casos eram inferiores às oferecidas por aplicações tradicionais em renda fixa. Para você ter ideia, o meu financiamento (feito na Caixa) tem uma taxa de juros de 8,5% (+ TR) ao ano. Uma aplicação que me renda 100% do CDI me garante uma rentabilidade superior ao que gasto com a parcela do financiamento. 😉

As conquistas das batalhas

Muitas vezes, a guerra das taxas tinha como principal objetivo a conquista de um novo cliente. Era muito comum vermos as pessoas abrindo uma conta em determinado banco, apenas para fazer uso das atrativas linhas de crédito imobiliário. Foram muitas e muitas pessoas que iniciaram um novo relacionamento apenas para obter o financiamento.

E o que acontece com isso ? Os bancos ganham “duas” vezes: com as taxas de juros do financiamento em si, e com a boa e velha taxa de manutenção de conta … Sim, um dos motivos para atraírem novos clientes é por causa do interesse dos bancos em outras fontes de captação.

Muitas vezes a conta era usada somente para o financiamento em si. Mas com o passar do tempo, os novos clientes começavam a fazer uso do cartão de crédito que lhes era oferecido … de uma linha de crédito pessoal … de um investimento da casa. Além disso, existem as ofertas casadas. Quer você queira, ou não, mesmo sendo proibida, esta é uma prática comum. Por exemplo, quando fechei o meu contrato, existia uma taxa que precisaria ser paga por mim. Neste momento a gerente me sugeriu adquirir um Plano de Previdência Privada da Caixa. Se eu fizesse isso, com o mesmo valor que pagaria pela taxa, estaria isento do pagamento em si, podendo resgatar o capital depois de 1 ano de aplicação. O desembolso ocorreria de qualquer jeito, mas fazendo isso eu teria como recuperá-lo mais a frente.

Em outras situações, as pessoas que abrem uma conta em um novo banco, exclusivamente para ter direito ao crédito imobiliário, seguem seus planos à risca: usam apenas para o pagamento das parcelas mensais do financiamento. Nada mais …

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Usando imóveis para nos mantermos protegidos da inflação

Ainda dando continuidade ao tema “Como me proteger da inflação ?”, surgiu uma questão interessante: Por que não usar imóveis como proteção contra a inflação ?

Você consegue enxergar o motivo para que isto seja válido ? Não ? Então vamos lá ! 🙂

Antes de mais nada, existem duas formas de encararmos o investimento em imóveis com a finalidade de proteção do capital: 1) o capital alocado na compra do imóvel estaria se valorizando/corrigindo com o passar dos anos, tendo em vista que o mercado de imóveis normalmente trabalha na tentativa de seguir a inflação; 2) a rentabilidade do investimento, para quem visa a compra do imóvel para locação, é automaticamente corrigida pelo IGP-M.

Sem muita maquiagem, estas seriam as principais razões para alguém pensar no uso de imóveis como forma de proteção do capital contra a corrosão da inflação. Será que é um método “realmente” eficaz ? Será que não haveriam melhores alternativas ?

Corrigindo o capital alocado no investimento

Uma das partes mais importantes para quem adota este investimento é também uma das mais subjetivas de todas.

Acreditar que os imóveis, de uma forma geral, devem seguir uma regra mágica, que impõe uma valorização infinita, repondo ao menos a inflação, é quase um conto de fadas … é querer tapar o sol com a peneira … é querer encontrar conforto em algo que alguém te disse, que, infelizmente, não é a realidade plena.

Por exemplo, depois de 2008 ficou muito claro para o mundo inteiro que a “regra” de que os imóveis sempre sobem, que não há perdas neste mercado, foi pro beleléu … Imóveis sendo vendidos a 50% do valor que eram vendidos pouco tempo antes, passaram a ser vistos aos montes. Virou um mercado de leilões, para baixo, onde a queda nos preços era uma tentativa de garantir a venda do imóvel, não importando o preço.

De lá para cá os preços já reagiram, mas em muitos casos ainda estão longe do preço que eram praticados antes da crise. Se os preços estavam errados, muito esticados, e isso foi só uma correção ? Ai já é outra discussão. Afinal de contas teve gente que comprou acreditando que aquele era o preço “justo”.

No mercado nacional tivemos evento similar, em se tratando de valorização dos imóveis. Muito mais do que repondo a inflação, os imóveis subiram a níveis nunca antes vistos. 20% ao ano ? Isso era visto como “atrasado”. 😯

Nosso mercado se valorizou muito, surfando a onda do crédito “fácil e barato”. Algo nunca antes experimentado por nós brasileiros. E o setor tirou proveito disso. O valor da maioria dos imóveis foi para a lua. Pensar no preço dos imóveis de 10 anos atrás … virou saudosismo.

Quem conseguiu aproveitar a valorização, parabéns. Conseguiu proteger seu capital da inflação e ainda ganhou muito dinheiro. Mas isso só para quem comprou o imóvel a mais tempo. Já quem fez a compra há uns 2 ou 3 anos … dificilmente conseguiu aproveitar da mesma forma. Na verdade, quem comprou neste período já começa a ver perda do capital investido. E não é só por causa da inflação não ! O valor de muitos imóveis já apresenta desconto no “valor de face”. Comprou por R$300 mil ? Se quiser vender agora só se for por R$250 mil …

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Investir em um imóvel de praia … é válido ?

Pergunta:

Bom dia Zé,

O que é mais vantajoso?

Tenho uma oportunidade de comprar uma casa na praia por R$90.000 direto do proprietário, onde o preço de mercado é R$110.000. Poderei aluga-la por R$700,00 a R$800,00, devido a simplicidade do local e também da casa de madeira atual (reforma me custará uns R$5.000).

Porém minha dúvida é se eu deixar esse dinheiro aplicado, a um CDB por exemplo de IPCA + 7%, parece ser mais vantajoso….

Qual sua opinião?

Muito Obrigado,
Kleberson

Resposta:

Bom dia Kleberson,

O investimento em imóveis de praia é uma das modalidades mais … “complicadas” … que temos ao nosso dispor. Primeiro porque, para muitos, o investimento se transforma em diversão. O imóvel que foi comprado visando o retorno financeiro, através do aluguel, acaba se tornando um segundo imóvel do proprietário, para aproveitar a temporada. E aquele ativo, que se mostrava tão atraente, aos poucos vai se tornando um passivo … É preciso que a pessoa tenha em mente a real finalidade do imóvel. Nada de misturar as coisas. 🙂

Um outro problema é a necessidade de manutenção constante da propriedade. Ainda mais quando se trata de uma casa. (quando é um apartamento, o condomínio se encarrega disso) A exposição à maresia acaba acelerando o processo de desgaste de muitos materiais, e a troca de determinados itens se torna tarefa constante. Se isso não é um problema para você, passemos ao próximo passo. 😉

Sobre os valores apresentados por ti, acredito que estejas falando apenas da rentabilidade mensal do imóvel para os meses fora da temporada. Confere ? Estou usando como base o que acontece aqui em Floripa, por isso a afirmação. Ou não ?

Usarei como exemplo os apartamentos do meu condomínio de praia. Na temporada, leia-se janeiro e fevereiro, é possível obtermos, em média, R$500,00 diários com o aluguel. Normalmente são alugados por períodos de 1 ou 2 semanas, tanto para brasileiros quanto para argentinos. (que é o grupo que se destaca aqui no verão)

Ainda existe um período onde a rentabilidade é ainda maior: o Natal e o Ano Novo. Esta “semanada” gera aluguéis de até R$1.000,00 diários ! 😯

Então, se fizermos as contas … um imóvel na praia pode nos gerar algo próximo a R$45.000,00 anuais. Sim, pode ! Isso se você conseguir alugá-lo durante o ano inteiro, pelo preço “promocional”, e por toda a temporada. Claro que isso não é tarefa fácil e acredito que sejam poucos os proprietários que consigam sugar até a última gota deste limão. Mas que é possível, é. 😉

Claro, você precisa levar em consideração os custos que terá com o imóvel. IPTU, taxa de condomínio, comissão da imobiliária … etc etc etc. Mas no final das contas o resultado pode vir a ser bem interessante.

Estes números impressionam qualquer um que os veja, mas ao anualizarmos isso, comparando com o preço pago pelo imóvel, não teremos obtido nem 1% ao mês … Pois, neste exemplo, usei apartamentos que valem por volta de R$400k. Talvez o resultado final seja algo próximo a 0,6% ao mês … quem sabe 0,7%.

Se você conseguir obter resultado semelhante para este imóvel de R$100.000,00, o resultado seria astronomicamente maior. Conseguiria obter algo perto de 3% ao mês ! 😀

E isso nos leva à comparação com renda fixa …

Para um imóvel como o meu, a compra (com dinheiro próprio), para aluguel, comparada com o investimento em renda fixa, se mostra desfavorável. Já para o seu, se os valores ficarem parecidos com os que apresentei aqui, a coisa tenderia a ser bem mais interessante.

casa de praia

A minha sugestão é: tente levantar os valores cobrados pelos imóveis da mesma região durante a temporada. Somente com os dados consolidados é que o exercício de comparação poderá ser feito. Faça como eu, veja quanto ele renderia fora de temporada, mensalmente, e durante a temporada, diariamente. Tente não ser otimista demais (como fui no exemplo), considere um período da temporada com o imóvel desocupado. Com o dado anualizado, descontando-se os custos de manutenção (inclua o que for gasto com o IPTU), você terá uma base de comparação muito mais real.

Agora, se você está pensando em comprar o imóvel para alugar durante o ano, para usufruir durante a temporada … dai a coisa muda completamente de figura. Você não está pensando em um investimento. Está pensando em adquirir um passivo e tentando encontrar uma forma de enxugar os custos de manutenção dele. (e lhe digo: tem muita gente que faz isso)

Mas acredito que não seja o seu caso … correto ? Só que achei importante citar esta possibilidade também. 😉

Espero ter lhe ajudado. 🙂

Abraços !