…a maioria me ataca com umas 3 pedras na mão. A bolha imobiliária não estourou em 3 meses, mas…

“Minha Casa Minha Vida” está inviável, alertam empresários

Brasília, 30 – O programa “Minha Casa, Minha Vida” praticamente não existiu em 2011 para as famílias de baixa renda e seguirá o mesmo destino em 2012 se o governo não elevar os valores das unidades atendidas. A avaliação é do empresário Eduardo Aroeira Almeida, sócio-diretor da Apex Engenharia, que atua no segmento popular no Distrito Federal. “Acho que essa é a avaliação geral, pelo que tenho conversado com empresários de outros Estados.”

Para empresários da construção civil, a alta dos preços dos imóveis, associada ao aumento das exigências como adequações para idosos e deficientes físicos inviabiliza a construção de unidades. Paradoxalmente, segundo Almeida, o próprio lançamento do Minha Casa Minha Vida provocou a especulação imobiliária. “Apartamento que eu vendia por R$ 90 mil no início hoje está por R$ 170 mil.” O preço médio da moradia destinada a esse público subiu de R$ 42 mil para R$ 55,2 mil. Nos municípios da região metropolitana do Estado de São Paulo e Distrito Federal, o limite é de R$ 65 mil.

No caso da capital federal, em particular, o preço dos terrenos é tão elevado que não foi construída nenhuma unidade destinada às famílias com renda de até três salários mínimos. “O Distrito Federal é limitado na oferta de terrenos, pois há grande dificuldade na legalização de terras”, explica o vice-presidente do Sinduscon-DF, Paulo Muniz.

Um microempresário que não quis ser identificado conta que construiu três unidades na periferia de Formosa, já fora dos limites do DF, em Goiás, com o intuito de vendê-las por meio do programa. Não teve sucesso porque a rua não era asfaltada, como exige a Caixa Econômica Federal. Depois disso, desistiu da carreira de empreiteiro. “Hoje, um lote em área não muito boa aqui em Formosa não sai por menos de R$ 80 mil, então não dá para enquadrar”, explica.

O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Paulo Safady Simão, concorda que construir para o Minha Casa Minha Vida tornou-se inviável em alguns locais. “Mas depende da região”, diz. “Em algumas cidades, os limites do Minha Casa Minha Vida são suficientes.” Ele informa que o aumento do valor das unidades está em discussão com o Ministério das Cidades, responsável pelo programa.

“Mas não dá para ficar 100% em cima do governo federal”, defende. “Os Estados e as prefeituras têm de entrar.” Isso já ocorreu em São Paulo, onde o governador Geraldo Alckmin e a presidente Dilma Rousseff assinaram este mês um convênio no valor de R$ 8 bilhões para construir em parceria 97 mil casas e apartamentos para famílias com renda mensal de até R$ 1,6 mil.

O governo paulista vai doar R$ 20 mil por unidade, em adição aos R$ 65 mil alocados pela União, de forma a viabilizar a construção dessas habitações. Segundo Simão, processo semelhante ocorre em Belo Horizonte (MG), onde a prefeitura vai entrar com os terrenos.

A secretária Nacional de Habitação do Ministério das Cidades, Inês Magalhães, informa que não há, no momento, discussão para novo reajuste no preço de imóvel ou redução de tributo para a indústria da construção. “Não dá para o valor final mudar sempre. O município pode estabelecer zonas especiais para assegurar um melhor preço do terreno e as empresas melhorarem o processo industrial para ganharem eficiência”, frisa.

Crescimento

Em meados do ano, Dilma poderá elevar a meta de construção do Minha Casa Minha Vida, dos atuais 2 milhões de unidades para 2,6 milhões até o fim de 2014. O programa é uma das principais apostas para manter a economia aquecida em ano de crise internacional. A presidente quer uma taxa de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) entre 4% e 5%. O Fundo Monetário Internacional (FMI) projeta 3% e o mercado financeiro estima 3,27%. “Neste ano, o programa será um dos grandes instrumentos para aumento do investimento e para geração de empregos”, diz Inês Magalhães.

É justamente por causa da importância do programa para a estratégia de crescimento econômico que o empresário Almeida acredita em um reajuste nos valores das habitações. “Eles contam com a construção civil para atravessar a crise, mas para isso o Ministério das Cidades vai ter de ser mais ousado na definição das faixas”, aposta. “Se ficar como está, o Minha Casa Minha Vida vai parar no DF.”

Sério … isso não pode ser considerado normal, isso não tem como ser considerada “demanda reprimida” …

Mas … vou fazer o quê ?

Pergunta:

Zé, estou a ponto de comprar um imóvel e fazer um belo de um financiamento de 30 anos. Você acha que é melhor eu adiar um pouco esta decisão?

Resposta:

Bom dia Dario,

Cara … essa é uma das perguntas mais difíceis de se responder, ainda mais na atualidade. Já pensou se te indico para ir em frente e a bolha imobiliária estoura ?

Infelizmente não existe ninguém que poderá te dar essa resposta. Ou melhor … até há, uma única pessoa em todo o planeta: você ! Somente você poderá saber se é o melhor momento ou não. Claro, existem algumas “perguntinhas” que poderão ser feitas e que te auxiliarão na tomada de decisão.

1- O imóvel será para uso próprio ou para investimento ?

Tem muita diferença, se for para uso próprio a maioria das pessoas encontrará 1.001 justificativas que apontam a “importância” da compra do imóvel … Já no caso do investimento conseguimos separar um pouco melhor as coisas.

2- Se for para investimento será pensando em ganho de capital ou no Fluxo de Caixa ?

Mais uma pergunta que é fundamental ! Se você for comprar o imóvel para investimento, pensando somente no ganho de capital, o estouro da bolha pode ser “fatal”. (ganho de capital = comprar para vender mais caro)

Já se a ideia for comprar de olho no Fluxo de Caixa, a queda no preço do imóvel em si pode não atrapalhar tanto o seu planejamento … Mas tome cuidado ! Se houver uma queda nos preços dos imóveis é bem provável que o valor dos alugueis também sofra uma correção … (com isso o fluxo de caixa positivo pode ser comprometido …)

3- Você realmente precisa comprar o imóvel agora ?

Tem certeza ? Não pode ser um alugado não ? Se está realmente na dúvida o aluguel pode acabar sendo a melhor alternativa … Além de te dar mais tempo para pensar pode até mesmo acabar sendo a escolha mais “barata”.

4- A oportunidade é boa ? É imperdível ?

Agora, se você encontrou uma oportunidade única, imperdível, com o preço que você considera correto, que após fazer todas as contas se mostra como vantajosa … está esperando o quê ?

Mas tome muito cuidado ao chegar nesta conclusão, ok ? Especialmente se chegou a ela após os “fatos/dados que o corretor te apresentou”. O papel dele é te vender o imóvel, fará (praticamente) de tudo para te convencer de que se trata de uma oportunidade em um milhão.

Mas a pior parte … mesmo ao responder tudo isso você não terá a garantia de ter feito “o melhor negócio de todos”, estes pontos só te ajudarão a tomar a decisão, mas não impedem de comprar hoje por 100 e amanhã ver o mesmo imóvel valendo apenas … 70, 50 …

De qualquer forma, boa sorte ! Espero que as perguntas/resposta consigam ao menos te dar uma luz nesse momento.

Abraços !

Pergunta:

Bom dia Zé!

Tenho duas casas (QUITADAS) e estou querendo comprar outra financiada, e pagar o financiamento da mesma, com o aluguel das outras.

Só que estou preocupado com os inquilinos das casas alugadas, com débitos (aguá, luz e o aluguel) que podem ocorrer no percurso do financiamento. Quero colocar uma imobiliária na jogada, para sanar possíveis débitos e cobrar o aluguel e possíveis pendências que deixarem na casa.

Como posso me preparar para possíveis pendências de débito de locatários ?

Obrigado MARCELO

Resposta:

Boa tarde Marcelo,

Que legal ! Já vai para a terceira ? Tenho certeza de que depois virá a quarta, a quinta, a sexta, a sétima e a oitava, a nona e a décima. Percebeu que depois de algum tempo entram duas casas/imóveis por vez ? É que o poder de compra vai aumentando ! hehehe

Parabéns !

Realmente, acredito que o maior problema (e a principal preocupação) de quem planeja criar uma “coleção de imóveis” para aluguel seja exatamente este que você apresentou: o problema da inadimplência. Seja do aluguel propriamente dito ou das outras contas que fazem parte do “pacote”. (luz, água, condomínio …) Já vi gente reclamando (donos de imóveis) de terem tido problemas com telefone fixo e tv a cabo. (sempre pensei que estes dois itens fossem ligados ao CPF e não ao imóvel … mas tudo bem)

Acredito que a melhor solução seja justamente a contratação de uma imobiliária para esse controle. Eles se responsabilizam para que esteja tudo em dia, ao menos no momento da entrega/devolução do imóvel. Sim, cobram bem por esse serviço – em média 10% do valor do aluguel -, mas é uma garantia que o dono do imóvel terá de que tudo ficará certo na hora que saírem.

Além do serviço de gerenciamento do aluguel propriamente dito, algumas imobiliárias ainda oferecem um segundo serviço de garantia do recebimento do aluguel, sim … é um serviço extra. Normalmente cobram outros 10% do valor do aluguel. E com isso já se vão 20% …

Tudo isso tem que ser bem observado, ver até que ponto é necessário. Depende bastante também do perfil do seu imóvel (e dos futuros locatários), e do filtro que você aplica na hora de escolher quem vai poder alugá-lo. Sim, você pode exigir que o imóvel seja alugado apenas para quem tenha uma renda “n” vezes superior ao valor do aluguel, que tenha um bom histórico nos outros imóveis que já tenha passado … Imagino que as opções sejam virtualmente infinitas.

Portanto imagino que o serviço de administração do aluguel do imóvel, pela imobiliária, seja indispensável. Já o seguro aluguel (aquele que te garante receber o aluguel de qualquer maneira, não importa se o morador pagou ou não) precisa ser muito bem analisado …

Claro, a própria pessoa pode tomar as rédeas do negócio, pode ela mesma se responsabilizar por tudo isso … mas ela deve estar preparada para se incomodar.

Sugiro que você (e todos os outros que se interessarem pelo tema) leia os seguintes livros da série Pai Rico:

- Pai Rico: Imóveis: Como gerenciar e ganhar (mais) dinheiro

- Imóveis: Como investir e ganhar muito dinheiro

Boa sorte !

Abraços!

Pergunta:

Boa tarde, Zé

Alguns meses já acompanho o site e gosto muito das publicações “Pergunte ao Pai Rico” e assim gostaria de sua ajudar para um situações que estou passando.

Há 3 anos adquiri um apartamento na planta pelo valor de R$68 mil, hoje este foi avaliado em R$120 mil. Atualmente este imóvel está financiado pela Caixa, com um saldo de R$20 mil. Recebo mensalmente de aluguel o valor de R$500. Penso em vender este imóvel, retirando o valor de comissão da imobiliária e quitando o saldo financiado, terei aproximadamente R$95 mil. Realizando a aplicação deste valor, por exemplo em CDB teria um retorno de R$ 665, sendo maior que o valor de aluguel que recebo mensalmente.

Então, gostaria de saber sua opinião sobre essa operação, pois tenho dúvida sobre a questão da “Bolha Imobiliária”. Se este imóvel poderá valorizar mais ainda ou este é o momento da venda do mesmo.

Agradeço a sua atenção e avaliação,
Guilherme

Resposta:

Bom dia Guilherme,

Muito obrigado ! O “Pergunte ao Pai Rico” foi feito justamente para isso, para um contato mais direto com vocês leitores, para tirar dúvidas mais específicas.

O assunto que você pediu para eu falar é “meio” polêmico. Depende muito do que cada um pensa, não existe consenso sobre o tema. Mas a minha opinião é muito parecida com o que foi dito no artigo “A bolha imobiliária estoura em 3 meses“. Você poderá concordar ou discordar do que ali foi dito, ou até mesmo ignorar … mas não custa nada levar em consideração na hora da sua decisão.

Vou responder usando como base única e exclusivamente o que eu penso, o que eu acho, sobre o que foi proposto, ok ?

Aparentemente você tem em mãos um imóvel que se encaixa na “padrão Pai Rico de imóveis para criação de ativos”, deixa eu explicar … Você não chegou a dizer, mas acredito que o imóvel que você adquiriu apresenta um custo mensal (do financiamento) muito próximo ao do valor que você recebe de aluguel. Dessa forma você seria possuidor de um imóvel que está se pagando, que garantirá uma renda mensal a partir do momento em que o financiamento for quitado. Mas …

O problema sempre é o mas, não é mesmo ? hehehe

Mas logo em seguida você nos dá a informação de que se o mesmo imóvel fosse vendido, zerando o saldo devedor, pagando as taxas e comissões cabíveis, criaria um valor, que se aplicado em um CDB (ou outro ativo de renda fixa com uma rentabilidade próxima de 100% do CDI), geraria uma renda 30% superior a atualmente criada pelo imóvel. Numa primeira análise a ida para o CDB é a melhor alternativa, “disparado” … Mas … será que é mesmo ?

Não custa lembrar que o aluguel do imóvel – em teoria – acompanharia os índices inflacionários, garantindo uma rentabilidade real do patrimônio. O mesmo não aconteceria com o CDB, que ficaria à merce da SELIC, podendo em certo momento até mesmo perder da inflação … Mas o investimento no imóvel também não seria garantido, afinal poderíamos estar no momento apresentado no artigo indicado, no pico de valor do mercado imobiliário, e com isso o preço poderia corrigir e junto dele o valor recebido no aluguel.

Outros poderiam indicar, ao invés do CDB, o uso do Tesouro Direto, mais especificamente o uso de títulos atrelados a algum índice inflacionário. O problema nesse caso é que a parte do rendimento “real” desse título seria menor do que é recebido nesse aluguel … (ele te gera quase 6% ao ano)

Bom, após expor as alternativas, os prós e os contras, direi o que eu faria: eu concordaria com o seu pensamento. Venderia o imóvel e aplicaria o capital em um CDB, de um grande banco, que rendesse 100% do CDI. (grande banco ? Sim, para correr menos riscos … o FGC (Fundo Garantidor de Crédito) só protege até R$ 70 mil reais de um CDB …)

30% a mais é bastante coisa, no longo prazo isso faz uma diferença gigante ! E claro, o fato de eu achar que estamos no pico do mercado de imóveis reforça a minha posição.

Boa sorte na sua escolha !

Abraços !

Essa eu vi no www.bolhaimobiliaria.com:

A imobiliária Coelho da Fonseca vendeu, em parceria com uma imobiliária francesa, um castelo no vale do Loire, na França.

Com vinhedos, dez mil metros quadrados, bosques luxuriantes, o castelo custou um milhão e oitocentos mil euros (R$ 4,32 milhões), preço de um apartamento de quatro quartos precisando de reforma, no Leblon

Mas os preços aqui estão normais, ok ? Nada de estranho, nada de anormal, apenas “oferta VS demanda” …

Agora, R$ 4,32 milhões por um apartamento de 4 quartos no Leblon ?

Caraca …

Ontem foi feito o lançamento da 2ª etapa do Minha Casa Minha Dívida Vida. Além do anúncio de algumas “melhoras” no programa – como o aumento nos limites de ganho das famílias e no valor dos imóveis – a Sra Presidente nos veio com uma bela pérola:

Dilma afirmou que no passado era considerado um crime “dar subsídios” do governo à população. Ela observou, no entanto, que se concedidos de forma correta, os subsídios são eficientes. “Não criam bolhas, não criam ilusões e fazem mexer a roda social do País, assegurando mobilidade e que as pessoas possam subir na vida. É um anseio justo”, concluiu.

Segundo ela, “é obrigação do governo” assegurar assistência à população quando ainda existe uma grande desigualdade no País, como a falta de moradias. Segundo Dilma, sem o programa de construção de moradias populares, uma família com renda de até R$ 1,6 mil jamais conseguiria comprar uma casa que custasse cerca de R$ 50 mil. Sem esse programa, “o que vimos foi o crescimento do déficit habitacional”, criticou a presidente.

“Querida” Presidente: jamais conseguiriam não, eles continuam não conseguindo. Ou melhor … “até conseguem” pois a Sra usou o termo correto – custasse. Essas famílias agora “podem” comprar imóveis que custam R$ 50 mil, porém eles só custam isso … o valor dos imóveis é muito menor. Foi uma das consequência do MCMV … aumentou os preços – exageradamente – distorcendo completamente o valor dos imóveis.

Acho engraçado que insistem em dizer que o mercado imobiliário brasileiro não vive uma bolha. Vive e vai explodir em breve ! Só quem vive do mercado imobiliário que “acredita” nisso (acredita nada, mas se disserem algo diferente vão vender como ?) … e claro os companheiros … Na semana passada tivemos a notícia de que o mercado sofreu uma queda de 44% nas vendas de imóveis novos nos primeiros 4 meses desse ano. Isso é “normal” ? … ok ok ok …

Uma outra coisa interessante, por que insistem tanto que o “Minha Casa Minha Vida” ajudou a combater o déficit habitacional ? Alguém conhece alguma pessoa que morava num barraco e foi para um imóvel novo, comprado através do programa ? Eu, ao menos, não …

Mas acima de tudo, a coisa que mais me “agrada” no MCMV é o fato de o crédito não estar disponível para todos. Isso me dá um orgulho danado … é um incentivo extra na hora de pagar minhas contas – e os impostos estão incluídos nelas …

Eu que financio isso e não posso nem sonhar em aproveitar o benefício. Muito legal … muito legal mesmo.

Você não tem noção de como gosto de pessoas que pensam, que encontram soluções fantásticas para os problemas do dia a dia.

Conheça Christian Schaller, o feliz proprietário de um belo apartamento em Barcelona, são 258 m² muito bem aproveitados. Mas o mais interessante, tem tudo sempre à mão.

Já tinha visto uma ou outra coisa parecida, mas um conjunto tão bem elaborado como este, nunca. Parabéns Christian, você é um gênio !

Design, praticidade, beleza, aproveitamento do espaço, economia …

Bom, melhor do que ficar falando, só mostrando.

Pergunta:

Zé,
Se você tivesse que fazer um financiamento de um apartamento , e também trocar seu carro e tivesse um certo dinheiro na poupança, vc usaria o dinheiro da poupança todo para abater o financiamento do AP, e então financiaria parte do carro, ou pegaria um pouco da poupança para não ter que financiar o carro, e financiaria um pouco mais no AP?

Abcs
Joao

Resposta:

Boa tarde João,

Vou partir do pressuposto de que já deu a entrada no financiamento dos dois bens com uma parte de sua poupança, e a dúvida seria referente a melhor forma de usar o que sobrou dela, ok ?

A “melhor” forma de usar o dinheiro que sobrou é quitando parte da dívida mais cara. Se a taxa de juros do financiamento imobiliário for maior do que a do automóvel, antecipe as parcelas do empréstimo do imóvel. Se a taxa maior for a do carro, use o dinheiro para quitar o máximo possível de parcelas do financiamento do carro. Nessa hora você precisa comparar os custos de cada empréstimo isso é o “mais importante”.

Um outro item a se olhar, especialmente nos financiamentos dos carros, é que às vezes dando uma entrada um pouco maior a taxa de correção do financiamento tem uma queda drástica. Em alguns casos a taxa cai de 1,5% ao mês para 0,5% – hoje em dia não vemos mais … mas antes tínhamos casos onde uma entrada um pouco maior te proporcionava “juros zero” no financiamento do restante. (isso para o caso de ainda não ter dado a entrada …)

Na sua pergunta: “ou pegaria um pouco da poupança para não ter que financiar o carro, e financiaria um pouco mais no AP ?” a resposta continua dependendo da taxa apresentada. Se for uma taxa bem pequena pode valer a pena você financiar o carro e diminuir um pouco o saldo devedor do financiamento do imóvel. Como disse, tudo depende das taxas oferecidas … Concordas que não adianta fugir do financiamento do carro, se a taxa for de 0,5% ao mês enquanto o do imóvel tem uma taxa de … 1% ao mês ? (só exemplo … só exemplo …)

Mas a melhor alternativa mesmo é você aprender a trabalhar melhor o seu dinheiro. Dê uma olhada no artigo “Como comprei um carro financiado e ainda ganhei dinheiro com isso” e veja se essa não seria a melhor alternativa de todas ?

Abraços !

Pergunta:

Comprei uma casa em um leilão do Banco do Brasil, no valor de R$253.000,00, entrada de R$12.500,00, saldo de R$240.500,00 parcelado em 15 anos com juros de 6% a.a. correção pelo IGP-M mensalmente o valor das 12 primeiras parcelas foi de R$ 1.943,00, quando teve o primeiro reajuste, o início do contrato foi em 04-04-1999, e a primeira parcela 04-05-99.

Atualmente o valor da prestação está em R$ 5.360,00 e saldo devedor cerca R$ 320.000,00. O contrato diz que se houver saldo devedor no final, poderei refinanciar em mais 90 meses para quitar e se ainda não quitar tenho 48 horas para fazer a quitação. Estou preocupado, pois já paguei quase R$ 500.000,00 e não vejo perspectiva de quitar o financiamento nos 15 anos, pois o saldo devedor sobe mensalmente. Gostaria de saber se o cálculo que estão fazendo é certo. Minha dúvida é que se o financiamento foi de R$240.000,00, como que a primeira prestação já foi de R$ 1.943,00 que se fosse este valor multiplicado pelo 180 meses, o valor é de R$349.740,00. Aguardo uma orientação.

Airam

Resposta:

Boa tarde Airam,

Caramba … taxinha salgada essa que você pegou hein ?

Ano passado por exemplo foi um reajuste de quase 17% !! Alto demais da conta !!

Bom … disso não adianta reclamar, afinal o contrato já foi assinado, na época deveria ser uma proposta interessante – afinal a taxa para financiamentos caiu um pouco mais somente há poucos anos. Vamos analisar a situação. Mas uma pergunta vale a pena ser feita: onde você fez esse financiamento ? Está me parecendo um que serve para te prender numa bola de neve … mas tudo bem …

Se apenas pegássemos o seu saldo devedor e dividíssemos pelo período de pagamento – os 15 anos, sem acrescentar nada de juros, a parcela seria de R$ 1.336,11/mês. Mas não é o seu caso, ele tem juros embutidos, por isso que se você multiplicar os R$ 1.943,00 das primeiras parcelas pelos 180 meses de duração do financiamento terá um número maior do que o que foi pego emprestado. “Só”  por isso.

Em teoria você conseguirá pagar o valor total do empréstimo, isso é, se pagar sempre o valor apresentado mensalmente como parcela do financiamento. Pelo o que entendi eles fazem o reajuste de tudo, e consequentemente não haverá saldo devedor no final.

Quer entender porque falei sobre “parecer proposital para te prender numa bola de neve” ? Compare o valor das primeiras prestações com a atual … será que todos conseguiriam manter em dia, sendo que a prestação hoje é quase 150% maior do que a original ? A chance de que a pessoa não consiga arcar com a correção da parcela, e com isso pague um pouco menos do que o necessário para “chegar no final com nenhuma dívida” não é tão grande assim …

Se você não paga o valor integral o saldo vai acumulando, acumulando, acumulando … e no final dos 15 anos ainda existe dívida lá. Que é a “oportunidade” de refinanciar o restante em 90 meses. A pessoa não consegue pagar o referente a dívida em si e abater um pedaço do saldo devedor … coisa de louco.

Portanto … dica: fuja de todo e qualquer tipo de financiamento que proponha algum índice como forma de reajuste. Lembra do que aconteceu com quem tinha alguma dívida atrelada ao câmbio lá pra … 99 ? As parcelas subiram tanto que muitos deixaram de pagar e perderam o bem. (carro foi o mais comum)

É triste … mas é a realidade …

Uma das maiores dificuldades de investir no mercado imobiliário diz respeito à inexistência de informações confiáveis a respeito da evolução do mercado. As construtoras de Brasília, por exemplo, anunciam que os investimentos imobiliários deram, nos últimos anos, rentabilidade média de 25% ao ano. Mas como podemos verificar se esta informação é verídica?

Não há como. A Fundação Getúlio Vargas lançou, recentemente, um índice de acompanhamento do setor (o IGMI-C – Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial), mas falta ainda um índice confiável para acompanhar a evolução dos preços residenciais. Há alguns meses, a FIPE lançou, em conjunto com o site ZAP Imóveis, um índice baseado nos anúncios de venda de imóveis do site.

Evidentemente, a base de cálculo do índice FIPE – ZAP Imóveis é viciada desde o início, já que é baseada nos anúncios de um site cujos maiores clientes são aqueles que desejam vender imóveis e, por isso, têm interesse em alardear que os preços estão subindo ininterruptamente. Deixar a responsabilidade pela elaboração de um índice importante como esse nas mãos de quem tem interesses particulares em um determinado resultado é como deixar as raposas tomando conta do galinheiro. Se em algum momento os dados começarem a mostrar uma realidade não desejada, não há nada que garanta que os dados não serão manipulados.

Obviamente, eu não estou dizendo que os elaboradores do índice têm má-fé ou que os dados não são verídicos. Não se trata de uma acusação, mas de uma reflexão a respeito do melhor modo de elaborar um índice como este.

Mas há, também, outras dificuldades. Como os dados são elaborados a partir dos anúncios, é possível que haja outras distorções. Por exemplo, digamos que um imóvel esteja sendo anunciado por R$ 500.000,00, mas o dono não tope diminuir o valor por nada nesse mundo, e esteja recebendo apenas propostas inferiores a este valor. Para o índice, os imóveis com aquele perfil valem R$ 500.000,00, mas a verdade é que o mercado não aceita pagar por aquele valor. Por depender dos anúncios de venda (e não do valor efetivo de compra), o índice não reflete necessariamente a realidade. Se muitos anunciantes resolverem elevar artificialmente os preços, mas os imóveis não alcançarem o valor desejado por falta de oferta, e os vendedores se recusarem a baixar o preço, pode acontecer de o índice indicar uma elevação nos preços, mas os negócios não estarem se concretizando. Em outras palavras, um descolamento entre a realidade e os preços indicados no índice.

Mas existe um modo muito fácil de contornar essas dificuldades. Bastaria que alguma instituição de pesquisa coletasse os dados de negociação a partir dos próprios cartórios de registro de imóveis, que têm os registros de todas as transações imobiliárias lícitas, pelo preço real de aquisição (nos casos em que não há fraude, evidentemente). Essa, a meu ver, é a melhor fonte de informação para quem deseja formular um índice como esse.

Enquanto um índice decente não é elaborado, ficamos à mercê das propagandas das próprias construtoras e imobiliárias, que continuam divulgando um crescimento no setor que não condiz com a realidade. Em Brasília, por exemplo, em todo lugar se vê anúncios de empreendimentos (ou mesmo de venda de imóveis já velhos) com rentabilidade de 20% ao ano – e, apesar disso, a realidade tem sido bem mais modesta. Com umas contas que fiz a partir dos dados divulgados pelo SINCOVI-DF (que também não deixa de ter interesse na valorização), de julho até agora a rentabilidade média tem estado bem em linha com a renda fixa, bem distante da casa dos 20%.

Espero sinceramente que a fiscalização do setor imobiliário fique mais atenta e divulgue informações mais precisas. Todos só terão a ganhar no longo prazo se o mercado tiver como acompanhar, de maneira confiável, a evolução do mercado imobiliário.

Fábio Portela L. Almeida é mestre em direito constitucional e mestrando em filosofia pela Universidade de Brasília e é um investidor desde 2006. Desde então, tem estudado sobre temas relacionados ao mercado como autodidata. As dificuldades encontradas para obter informações simplificadas e corretas sobre investimentos o levou a escrever o blog “O pequeno investidor“, que tem por objetivo ensinar a pequenos investidores, com uma linguagem clara e descomplicada, como funciona o mundo dos investimentos.

Pergunta:

Tenho um consórcio de imóveis, estou na parcela 63 gostaria de saber se é um bom negócio eu parar de pagar este consórcio e investir a parcela do consórcio em renda fixa ou algo parecido.

Fico grato se responder minha pergunta

Resposta:

Boa tarde,

Acho que não vale a pena não … vamos ver o porquê:

1- Antes de qualquer coisa, você só receberá a grana que usou para pagar as 63 prestações no final do consórcio, quando todos os outros membros forem contemplados. Está preparado para esperar ?

(até vi alguma coisa de que alguns consórcios permitem pegar o dinheiro antes do final do plano, desde que você tenha sido o contemplado no sorteio …)

2- Você receberá o que pagou, literalmente. Sem correção … Receberá a soma das parcelas pagas pura e simplesmente, o reajuste anual (que teria como “brinde” na contemplação, pois recebe uma carta corrigida, porém havia pago o valor “não corrigido”) vai pro espaço.

(se não entendeu a parte do “brinde” eu tento explicar um pouco melhor nos comentários, ok ?)

3- Ao invés de pagar a parcela fazendo uma renda fixa com esse dinheiro estará perdendo, pois o seu capital no consórcio também está sendo reajustado, parando de pagar perde o direito a ele.

4- Já que continuaria usando o dinheiro das parcelas, no caso para um fundo de renda fixa, não teria nenhuma vantagem – direta – aparente.

Portanto, continuar pagando as parcelas, a meu ver, é a melhor opção.

Abraços !

Como todos sabem acredito que estamos enfrentando uma bolha imobiliária. Justificam que isso está acontecendo por causa do aumento da renda da população, ou por causa das “baixas” taxas de juros oferecidas nos planos de financiamento imobiliário …

Calma … eu disse “baixas” ? Tá … para o Minha Casa Minha Vida “até são aceitáveis”, mas e para o restante dos imóveis ? Taxas na casa dos 10%~12% não têm nada de baixas.

De uma olhada no que aconteceu lá na China, que também enfrenta uma bolha …

China eleva taxa de juros do crédito imobiliário

Xangai, 09 – A China elevou as taxas de juro para os empréstimos ao setor de habitação, concedidos pelo fundo público da habitação. A medida surge após o aumento do juro de referência da economia, anunciado ontem pelo banco central. Em nota divulgada hoje, o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural disse que elevou as taxas hipotecárias para compradores de imóveis que tomam recursos do fundo público da habitação em 0,20 a 0,25 ponto porcentual.

O ministério informou que elevou a taxa para os empréstimos hipotecários tomados por até cinco anos do fundo público de habitação de 3,75% para 4% ao ano. A taxa para os empréstimos hipotecários tomados por mais de cinco anos subiu de 4,30% para 4,50% ao ano.

Além disso, a taxa para os empréstimos do fundo público de habitação utilizados para a construção de habitação de baixo custo será 10% superior à taxa cobrada nos empréstimos hipotecários por período superior a cinco anos. As informações são da Dow Jones.

Sentiram a “leve” diferença ? Tiveram que aumentar para 4,5% ao ano … quase um terço do que pagamos aqui …

Já imaginou onde estariam os preços dos imóveis se a Caixa – ou qualquer outra instituição financeira – oferecesse uma taxa de juros dessa ? E não me venha dizer que não faria muita diferença … porque faria.  Veja qual é o valor total de um imóvel financiado com 12% ao ano e outro do mesmo valor com 4,5% ao ano …

Pergunta:

Zé, bom dia!

Tenho um dilema que acredito que vc já tenha lidado com ele, 1000 vezes com seus seguidores.
Quero me casar daqui a 1 ano. Logo quem se casa quer casa.
Preciso acumular o máximo possivel de grana nesse tempo para dar a maior entrada possivel no AP. Sempre pesquiso muito sobre formas de investimentos, já li varios blogs de ‘especialistas’ e cada um defende uma tese ou teoria. Da maneira como falam, cada teoria parece ser a melhor do mundo.

Já li sobre Renda Fixa, Tesouro, Ouro, Fundo Investimentos, …
Como posso me decidir?

Trabalho, dedicação e planejamento não me faltam. Estou disposto a poupar de r$1500,00 a r$2000,00 por mês. Hoje tenho aprox. r$ 20.000. Como transformar isso em resultados satisfatórios?

Dúvidas, mtas dúvidas…

Resposta:

Boa tarde,

O tradicional dilema do primeiro imóvel.
Fico feliz ao ver que você já deu muitos dos passos iniciais, a grande maioria vem simplesmente com a dúvida: como comprar ?

Milagre não há como ser feito … ou você junta a grana que deseja ou transforma a que já existe nela. Através do trabalho “não tem como mudar muito” do que se ganha no agora. Existem coisas que podem ser feitas para aumentar um pouco mais a renda, outras que podem ser feitas para se gastar um pouco menos do que normalmente se gasta … mas no curto prazo isso costuma “não variar muito”. E pelo o que vi você já vem conseguindo guardar uma bela quantia mensalmente. Parabéns.

Sobra a outra opção rentabilizar o que já tem para atingir o valor desejado. Você citou diversas opções de investimento, umas mais seguras, outras nem tanto.

O rendimento da renda fixa e do Tesouro é “praticamente o mesmo”. Sim, há uma pequena diferença por causa das taxas de administração … porém no TD você precisaria aguardar o dia do vencimento do título para não correr o risco de vendê-lo por um valor menor do que deveria ser. Para alguns casos um fundo de renda fixa acaba sendo mais vantajoso. (estranho de se ouvir isso hein ?) Da mesma forma que a poupança também ganha algumas vezes.

Ouro … para o curto prazo é mais do que especulação. Ele é ferramenta de proteção, num prazo maior até pode ser usado como investimento propriamente dito, mas no curto é complicado de dizer qualquer coisa …

Fundo de Investimentos … considerando que te referes aos fundos de ações … para o curto prazo, sem ter “conhecimento de causa” é doidera. (se indicou o fundo e não ações diretamente, acredito que seja o teu caso …) Se tivesse intimidade com o investimento em ações essa poderia ser a melhor opção, mas somente nesse caso.

Bom, falei falei falei falei e não disse nada, correto ? Sim, é verdade. Como disse logo acima, não existe milagre. Infelizmente …

Mas já que a proposta é dar uma resposta, vamos lá ! Te sugiro alugar um imóvel para esse começo de vida a dois. Motivos ?

1- O custo do aluguel é menor do que a prestação que você pagará no financiamento.

2- Como estão começando, o tamanho do imóvel não precisa ser muito grande. Se for comprar já comprará pensando alguns passos adiante, portanto comprará um imóvel um pouco maior. Correto ? Estará pagando hoje por algo que ficará ocioso por algum tempo … e pagando caro.

3- Enquanto aluga poderá estudar as melhores modalidades de investimento. Com isso poderá rentabilizar melhor o dinheiro que já tem e o que será acumulado durante o período. Ajudará a comprar um pouco mais a frente.

Sabe por que te dei esse conselho ? Porque é isso que estou fazendo.
Estava com a mesma dúvida que você e cheguei na conclusão acima.

Espero ter te ajudado.

Abraços !

Mais uma ótima opinião foi deixada, na forma de comentário – pelo Aroldo, no post “A bolha imobiliária estoura em 3 meses“. E como tudo o que é bom merece ser mostrado …

—

“Muito interessante o tema em discussão, o estouro da bolha imobiliária, e, apesar disso, podemos observar certo exagero no texto de Elvis Pfutzenreuter e equívocos no contraponto apresentado por Alan Moraes.

Antes de tudo, gostaria de esclarecer que não sou nenhum especialista em imóveis, apenas mais um que acompanha esse mercado com bastante interesse, que tem a pretensão de, na hora certa, comprar o seu e, para completar, tenho toda a paciência de Jó.

É exagero afirmar que a bolha imobiliária estoure em três meses, mas é fato a sua existência, no entanto é possível que a partir disso possa haver certa estabilização de preços, permanecer inalterados por muitos anos ou experimentar uma desvalorização constante até encontrar um patamar de preços reais.

Os preços são ditados pelas leis da oferta e da procura e neste momento observamos as duas, muita oferta de imóveis resultantes principalmente de incentivos fiscais do governo e do outro lado grande procura também fruto de políticas públicas como o expressivo aumento da oferta de crédito. Veja que em São Paulo, onde surgem, segundo reportagem do Jornal Nacional desta semana, cem novas moradias por dia há vários anos, já podemos verificar imóveis de alto padrão encalhados.

Essa oferta está suprindo o déficit habitacional brasileiro, mas isso tem prazo para acabar. Quem compra imóvel hoje em sua grande maioria (pessoas da faixa etária média de 30 anos) é de uma geração em que os pais tinham em média 4 filhos, hoje segundo últimos dados do IBGE a média é de filhos 2 por mulher, isso significa que a população brasileira tende a se estabilizar ou até mesmo diminuir. Em consequência, no futuro não precisaremos de muitos lançamentos para suprir a demanda de novos compradores porque eles ocupariam os imóveis deixados por seus avós, como ocorre na Europa.

Também observamos hoje um movimento de ascensão social espetacular, 30 milhões de pessoas ascenderam à Classe C outros milhões às Classes B e A, isso também explica o porque de diante de tanta oferta de imóveis os preços dos aluguéis continuarem inalterados e, às vezes, até valorizados. Podemos afirmar que quem está saindo do aluguel para a casa própria deixa sua antiga moradia para os que ascenderam economicamente que em regra moravam em situação precária ou junto com os pais. No mesmo sentido há reportagem que indica que o número de pessoas por moradia tem diminuído nos últimos anos e mais de dez milhões de pessoas deixaram a favela nos últimos dez anos, o que comprova essa teoria [ link ].

O aluguel agora está barato e tende a baratear mais ainda, por isso que os mais precavidos não se aventuraram a entrar em financiamentos ad eternum. Podem viver (temporariamente) no aluguel e incrementar suas economias, coisa que seria mais difícil com um financiamento imobiliário. Observe que logo poderemos abater o valor do aluguel do imposto de renda [ link ], aí ficará mais vantajoso ainda permanecer em um imóvel alugado.

Quando o Alan fala da inadimplência dos financiamentos é quando observamos o principal equívoco em seu texto. Ele cita casos em que o credor peleja por muitos anos na justiça contra o comprador inadimplente. Isso acontecia em outro tempo quando os contratos tinha a hipoteca como garantia, hoje não porque em sua grande maioria os contratos são de ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Quem já financiou um automóvel por esse sistema sabe do que estou falando.

A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA nada mais é que a transferência da propriedade de um bem, neste caso o imóvel, do devedor ao credor (instituição financeira) para garantir o cumprimento da obrigação. O comprador, apesar de ter a posse e poder usufruir do bem, fica impedido de negociá-lo antes da quitação da dívida.

Pelo contrato de ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA o comprador do imóvel está apenas comprando o “sonho da casa própria” porque por esse tipo de contrato quem é proprietário é o credor e ele só passará a ser realmente proprietário do bem quando pagar a última prestação. Se ele se tornar inadimplente o imóvel que foi dado como garantia do negócio vai a leilão com ele (comprador) dentro e pode ser leiloado por valor até abaixo da metade do bem que servirá para cobrir o saldo devedor e o restante (se houver) o comprador do sonho recebe. Alguém pode dizer: e para tirar ele de dentro? É fácil! Como ele não é proprietário, basta uma ação de reintegração de posse e no mais tardar de um ano ele será despejado pela justiça.

Não acredita! Então veja você mesmo. Entre o site da Caixa, e procure imóveis à venda em um link à sua direita e veja as dezenas milhares de imóveis ocupados que estão em leilão, só no estado do Rio de Janeiro há 1900 nessa situação [ link ] ou observe os imóveis que foram oferecidos ao Bradesco como garantia e que também estão em leilão aqui [ link]. Veja quanta pechincha, isso sim, dá para ganhar dinheiro, mas você precisa ter no mínimo um bom advogado para despejar o infeliz que experimentou um descontrole financeiro e não pode honrar com as prestações da “casa própria”.

Para se inteirar mais sobre o assunto alienação fiduciária de bem imóvel leia a dissertação do Desembargado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Manoel de Queiroz Pereira Calças. Observe principalmente a parte do “inadimplemento do devedor”. O texto está aqui: [ link ], observe que para leiloar o imóvel não precisa nem de decisão judicial, tudo ocorre fora do moroso judiciário. Legal não?!!! Agora imagina a situação dos milhões de compradores que estão se achando o dono do pedaço quando surgir a primeira dificuldade financeira, veja que os financiamentos são de inacabáveis 30 anos. Será quem vai Bua! Bua!!!???

Para quem venha dizer que estamos reclamando porque deixamos passar o bonde das pechinchas e agora estamos agourando os compradores de imóveis, podemos afirmar que hoje tenho mais condições de comprar do que quando haviam as pechinchas e é por isso que elas existiam, porque quase ninguém poderia comprar (lei da oferta e da procura). A questão é que não entraremos em nenhum financiamento suicida e fosse comprar a melhor alternativa aos financiamentos seria o consórcio imobiliário, que apesar da demora em obter o crédito é muito mais seguro e barato para o quem pretendo comprar um imóvel, mas isso é assunto para outro debate.

Aroldo Batista”

Como tudo na vida, as coisas sempre têm dois pontos de vista.

No texto publicado na semana passada, de autoria de Elvis Pfutzenreuter – A bolha imobiliária estoura em 3 meses, o ponto de vista de uma bolha imobiliária foi apresentado e defendido. Não escondo de ninguém que concordo plenamente com ela, mas adoro conhecer a opinião de outras pessoas, especialmente as “do outro lado da moeda/espelho”. Ou seja, uma opinião contrária a minha.

Dessa forma aprendo e por muitas vezes enxergo pontos que estava deixando para trás.

Em um dos comentários do post, o visitante Alan Moraes deixou sua opinião contrária a ideia da existência da bolha. Preferi dar destaque a mesma, para que possamos debater sobre o ponto de vista por ele apresentado. O título do post de hoje foi por minha conta, hehehe.

Vamos lá. Leia, e responda: você concorda com ele ? Afinal, a bolha existe ou não ?

Antes de iniciar meus comentários, é importante esclarecer que meu raciocínio está baseado na perspectiva de quem compra o imóvel para residir. Ter um único imóvel, que é utilizado para sua residência, não é investimento, é consumo. Não falarei da perspectiva do investidor neste mercado. Para muitos serei rude, grosseiro e pretencioso, pois será uma tapa na cara para muitos – e a verdade dói… Disto isto, vamos aos comentários.

É tão difícil entender que o preço dos imóveis está apenas se corrigindo após muitos anos (duas décadas?) de estagnação? Certamente um pouco acima do que deva realmente, mas nem tanto. Daqui a pouco o valor chegará ao teto, se não já chegou. Como em qualquer mercado, haverá mercadorias caras, outras baratas e muitas no preço correto.

Para quem quer o imóvel para moradia, está uma maravilha! Por quê? Porque há crédito na praça e o valor da prestação do financiamento hoje está muito próximo ao valor do aluguel praticado ontem no mercado. Financiamentos para imóveis populares estão com taxa de 5% a.a. + TR. Taxa mais barata que a inflação! Quem já pagava aluguel tem condições de pagar, tranquilamente, a prestação do imóvel. Antes este pessoal nem cogitava comprar o imóvel por causa da falta de crédito, por isto os preços estavam praticamente estancados, uma vez que a demanda estava reprimida.

Houve um comentário sobre o uso do FGTS que gostaria de frisar:

– Bom… concordo com o que o Elvis falou, do que adianta usar o FGTS por usar? Só porque ele rende pouco vou usar “2x” em algo que vale “x” e me promete um rendimento maior? Acho que não…

Mas quem disse que custa X de verdade? Por que o custo real não é 2X? Ou, em outras palavras, por que não pensar que imóveis residenciais estavam verdadeiras pechinchas, na nossa cara o tempo todo? CUSTAVA X, hoje não mais, desculpe-me.

A variável que mudou radicalmente os preços praticados no mercado foi o crédito abundante. Resmungar repetidamente aos quatro cantos que os preços dos imóveis estão supostamente caros hoje é uma forma eufêmica de denunciar a perda pessoal de uma grande oportunidade de compra de imóvel num passado recente, quando os preços estavam realmente bons. Percebam que quase todos que falam em bolha hoje em dia citam, de memória, o valor de certo imóvel que quase comprou recentemente, como quem choraminga:

– Buá! Buá! Há dois anos quase comprei um imóvel por X e hoje custa 2X! Por que não comprei naquele tempo? Buá! Buá!

Como não havia crédito para comprar o imóvel na época, restou a postura de agourar o mercado imobiliário para que os preços caiam novamente. Vamos fazer o mesmo com o setor automobilístico que cobra R$ 30.000,00 por modelos populares e básicos? Há bolha automobilística também? Ou seria apenas outro choro de quem quer comprar automóvel por um preço mais barato?

Utilizar o número mágico de 6% a.a. de aluguel anual para estimar que o preço dos imóveis esteja absurdamente caro atualmente é ilusório e falacioso. Não passa de mais uma forma de enganar-se e não ver que estes dois últimos anos (e talvez os próximos anos) foram (serão) os de correção do setor imobiliário. Por que não pensar que aluguel estava caro nos últimos anos em vez de pensar que imóvel está caro hoje? Por nossa recente história de controle inflacionário, não temos base real para saber se os imóveis estavam caros ou baratos, bem como seus respectivos aluguéis, nos anos anteriores. Esta média de 6% a.a. é, inclusive, em minha humilde opinião, fajuta. Dois imóveis de mesmas dimensões podem possuir aluguéis absurdamente diferentes a depender da localização de cada um, pode dar de 3% a.a. na periferia ou 9% a.a. na praia, variação de 200%.

É ainda válido lembrar que o aluguel é ajustado anualmente e muitos contratos não estão sendo renovados porque o IGP-M, índice utilizado para reajuste do aluguel, não reflete a valorização recente do imóvel nesta, insisto, relação artificial entre valor do bem e seu respectivo aluguel. Passei por esta situação ano passado, quando o dono do apartamento no qual residia solicitou o imóvel de volta porque o IGP-M foi insignificante nos últimos 12 meses. O proprietário terminou reajustando o valor do aluguel em 20% no contrato do inquilino que me seguiu! Esperem um ou dois anos para verem a disparada nos preços dos alugueis.

Por outro lado, não creio que o preço dos imóveis despencará de uma hora para outra. Muitos apostam em baixa abrupta de preços por causa de uma suposta inadimplência em massa. Será mesmo que haverá tanta inadimplência ao ponto de haver uma grande onda de desesperados tentando se livrar do sonho de todo brasileiro médio, a sua casa própria? Lembrem-se que o valor da parcela do financiamento não pode ultrapassar 30% da renda familiar, limite inexistente para aluguel até onde saiba. Logicamente, assim como há inadimplência de aluguéis, haverá inadimplência de financiamentos, mas quantos casos não temos conhecimento de pessoas que estão há anos em peleja com a justiça para não sair do imóvel atrasado e terminam permanecendo nele ad infinitum? Conheço mais casos de renegociação – e até perdão de dívida de financiamento – que tomadas de imóveis pela CAIXA.

Mais hora, menos hora, o preço dos imóveis estabilizar-se-á. Torna-se essencial informar que os valores dos imóveis estão limitados pelo crédito concedido pelo governo aos bens de menor valor, logo os preços não crescerão para sempre porque não haverá como pagar, tampouco despencarão de uma hora para outra. Nas piores hipóteses, é mais sensato pensar em crescimento orgânico dos valores ou nova estagnação por outro grande período.

A verdade é que o bonde das pechinhas já passou e o bonde dos grandes lucros em negócios imobiliários com imóveis está próximo do fim. Quem aproveitou, aproveitou. Quem não aproveitou, só lamento… Ainda será possível encontrar imóveis com preços razoáveis e o setor continuará sendo lucrativo, como sempre foi, porém sem lucros exorbitantes, assim como em qualquer mercado, que possui bons e maus momentos.

No final, falou-se, falou-se, falou-se, jogou-se confete pra turma do agouro e não explicou de onde surgiu o número cabalístico de três meses para a bolha estourar. Se falou, por gentiliza, digam-me onde.

Quem espera por uma grande queda para poder comprar sua tão sonhada casa própria vai quebrar a cara e acabará comprando “caro” do mesmo jeito. Na verdade, mais “caro” que hoje…

Alan Moraes

João Pessoa, 6 de Novembro de 2010