Muitos corretores de imóveis angariam clientes com a promessa de que esse investimento é seguro, isento de riscos, e tem a rentabilidade garantida. Com a crescente oferta de crédito a juros mais baixos que tem ocorrido no país desde 2003, o preço dos imóveis disparou a taxas “chinesas”, como é costume dizer hoje em dia. Com o aumento do crédito, as pessoas têm a disposição mais dinheiro para adquirir a tão sonhada casa própria. Com mais dinheiro no mercado, a demanda cresce mais forte do que a oferta, o que leva a uma escalada de preços. Esse panorama levou a uma valorização expressiva em várias cidades do país, cujos imóveis chegaram a ter uma rentabilidade de 20% ou 25% ao ano durante 4 ou 5 anos seguidos. À taxa de 25% ao ano, um imóvel que custasse R$ 100.000,00 em 2006 estaria valendo, hoje, aproximadamente R$ 244.000,00.

Essa valorização, contudo, não é sustentável eternamente. Os corretores e as construtoras, obviamente, não dirão isso a seus clientes. Muitos continuam alardeando que nos próximos anos teremos lucros idênticos ou maiores ainda ao longo dos próximos anos. A proposta é tentadora: afinal, o melhor da renda fixa, hoje, oferece uma rentabilidade próxima aos 11% (alguns títulos do tesouro direto), com sacrifício. A poupança, meros 6% ao ano, pouco além da inflação. Investir em imóveis, com uma rentabilidade superior a 20%, parece fantástico!

Mas nem tudo são flores. Assim como ocorre nas ações (e mesmo em determinados produtos de renda fixa), há flutuação de preços e o valor dos imóveis pode cair bruscamente, levando seu proprietário a ter rentabilidade negativa. Isso as construtoras não dizem. Pior ainda, como o investimento em um imóvel exige um capital volumoso, os prejuízos podem ser colossais. Imagine ter um apartamento de R$ 900.000,00 que perde 10% de seu valor em um ano. Isso significa um prejuízo de R$ 90.000,00! No mercado de ações, o impacto de uma queda dessas pode ser minorado pela desnecessidade de alocação maciça de capital. Se você tem R$ 10.000,00 em ações de uma empresa e elas sofrem uma queda de 50%, você só perdeu R$ 5.000,00. Se você tem um apê de R$ 900.000,00, a mesma queda equivaleria a R$ 450.000,00. São muitos ovos na mesma cesta!

Há aproximadamente um ano, escrevi no meu site, O pequeno investidor, sobre os riscos de que uma queda pudesse acontecer no mercado imobiliário, justamente pela situação a que me referi acima. O ritmo de crescimento era insustentável e, para demonstrar meu ponto, escrevi um artigo no qual demonstrei que o preço dos imóveis na minha cidade (Brasília), que é uma das que tem sofrido maior valorização em seus imóveis, estava totalmente descolado da realidade. Para provar este ponto, mostrei que a relação entre o preço dos imóveis e o aluguel cobrado neles estava muito abaixo da relação histórica de 6% ao ano. Essa média é importante porque, quando o valor dos aluguéis pagos em um ano é muito inferior a 6%, há uma indicação clara de que ou o valor do aluguel está muito baixo ou o preço dos imóveis está caro demais.

Para demonstrar que isso estava acontecendo em Brasília, selecionei, aleatoriamente, alguns imóveis do Plano Piloto (o “centro” da cidade) e calculei a relação entre o preço anunciado do aluguel e o valor anunciado de apartamentos similares na mesma localização. Como essa relação estava muito abaixo de 6%, conclui que estávamos diante de uma indicação bastante razoável de que vivíamos uma bolha. Seguem os dados colhidos naquele estudo:

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