Hoje completa um mês que fiz minha “mudança” para o apartamento do centro. Como alguns dos amigos sabem, moro em Floripa, na praia – e justamente isso estava atrapalhando um pouco o dia a dia, meu e da minha esposa. Para ir do centro da cidade até a praia onde moro demora, em média, 35 minutos. Mas isso somente quando o transito é “zero” … Sabem quanto tempo demora quando estamos entre dezembro e março ? 1h para vir para o centro e quase 2h para voltar para a casa … sim … 3h “perdidas” … Morando no centro são somente 5 minutos … Já entendeu porque me mudei ? 
Mas não vim em definitivo, faço contrário do que a grande maioria que tem casa no centro e passa férias e finais de semana na praia. Eu moro na praia e passo dias de semana no centro, hehehe. É a mesma coisa, só alterando a ordem dos fatores … não, não é. A casa montada com tudo o que gosto, tudo que tenho direito ( hehehe ) é a da praia. A do centro é somente um … apto dormitório por assim dizer. Ao menos inicialmente este é meu plano. Aos poucos vou dar uma ajeitada para que ele fique um pouco mais com a minha cara. 
Bom, mas qual o propósito de eu estar falando isso ? É para que possamos discutir o assunto do título: Imóvel, alugar ou comprar ? Essa é uma dúvida que MUITOS têm, não darei respostas que servirão para todos, falarei sobre o que fiz e porque fiz. Para quem for bom observador, poderá tirar algum proveito. 
O que eu fiz ?
Para iniciar nosso papo, já começo dizendo o que escolhi fazer: Aluguei o apartamento. Foram alguns os motivos que me levaram a escolher o aluguel ao invés de comprar um, vou listar alguns.
1- Mercado Imobiliário de Floripa quase em bolha …
Os preços dos imóveis aqui em Floripa estão nas alturas ! Imóveis centrais, com um padrão de construção “médio-alto”, de dois quartos, novos, custam, em média, mais de R$ 300 Mil !!! E se enganam os que pensam que são apartamentos grandes, eles têm em média 60 m² de área útil. Já os de três quartos, com 70 m² custam, em média, algo próximo a R$ 400 Mil ! Compare com os preços dos imóveis da sua cidade e veja se os daqui não estão realmente caros …
Como eu disse, são imóveis padrão “médio-alto”, sem nenhum luxo exagerado, porém com áreas comuns como salão de festas, academia, sala de estudos, piscina …
Floripa é a cidade da moda, todos querem vir para cá, e certamente este é um dos motivos que fez com que os preços subissem tanto. Mas … na minha opinião, isso chega uma hora que não consegue se sustentar. Acredito que mais cedo ou mais tarde os preços destes imóveis irão cair e não quero morrer com meu dinheiro ( ou apurar o preju … ) desta compra.
2- As taxas de financiamento ainda estão caras …
Sim, por mais que lancem planos habitacionais, nada é destinado para imóveis do padrão que eu quero. A grande maioria deles é somente para imóveis mais simples, para um valor X, e como aqui em Floripa o negócio está inflado … achar um imóvel que se enquadre neste perfil é quase uma batalha.
As simulações que fiz me assustaram … e as formas de pagamento oferecidas pelas construtoras também não são “tão amistosas assim” …
3- A entrada do financiamento ( via banco ou contrutora )
Este é um outro problema. Em média, o valor da entrada é de 20% do valor do imóvel. Em um de R$ 300 Mil isso dá R$ 60 Mil só de entrada.
E o que eu posso fazer com estes R$ 60 Mil ? Trabalhar em meus investimentos.
Junta tudo e vamos ver no que isso dá !
Somando 1 + 2 + 3 temos o que já falei, aluguei o imóvel.
O que me levou a alugar ? Como sou recém casado, não tenho necessidade, hoje, de uma casa grande, com vários quartos. A minha atual necessidade se resume a um imóvel de 2 quartos. Mas … se eu fosse comprar, teria que comprar pensando na frente, pensando nos filhos, no crescimento da família. Portanto, teria que comprar um de pelo menos 3 quartos, mais para 4 do que para 3 …
Com isso, teria que comprar um “elefante branco”, que não teria uso por alguns anos, mas o dinheiro que estaria sendo usado para compra-lo hoje estaria deixando de ser investido. Portanto, hoje, um imóvel menor é o mais indicado. Quando precisar, pego um maior.
Um dos pontos altos da minha linha de raciocínio, e que influenciou bastante na decisão é o item 3, o valor que seria gasto na entrada do imóvel. Trabalhando os R$ 60 Mil, consigo facilmente obter o valor que gasto com o aluguel, que é de R$ 1.100,00. Qualquer coisa que eu ganhe acima de 2% por mês é lucro. Se tivesse comprado o imóvel não poderia fazer isso. Alugando continuo com os meus R$ 60 Mil e com todo o excesso de rendimento que ele me proporcionar.
“Mas se o mercado está aquecido, por que não comprar como investimento ? Quando precisar de um maior usa o atual como ‘dinheiro’ …” O problema com essa afirmação é o seguinte: Se estou achando que estamos em bolha, acho que em breve haverá uma correção … se acho que haverá uma correção … como poderei “lucrar” com essa história ?
É estratégia de investimento minha. Posso estar errado … mas não posso contrariar uma estratégia.
Alugando posso ter um imóvel do tamanho que preciso naquele momento, no ponto que mais me agradar naquele momento, e ainda continuo com o dinheiro em caixa.
E você, qual foi a opção que escolheu ? Por quê ?
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O valor inflacionado dos imóveis como tenho percebido é uma tendencia nacional. A pouco tempo, tomei a mesma decisão que você não comprar e só alugar. Percebi que os proprietário dificilmente conseguem 0,5% do valor no alguel e eu que queria comprar para morar por pouco tempo, vi que se tratava de um péssimo investimento. Não sou um investidor que ganha 2% por mês, mas ainda assim tenho visto que comprar nem sempre é boa alternativa.
Fiz diferente, depois de 3 anos pagando aluguel e odiando trabalhar com aquelas imobiliárias que só enchem o saco e nada fazem, procurei um jk 10 minutos mais longe de onde morava, comprei, financiei pela caixa, sem entrada, ganhei 13mil de subsídio, e hj pago 290 de prestação..
O fato é que antes eu pagava 560 de aluguel, isso no interior do rio grande, claro, troquei 2 quartos, sacada, salão de festa, elevador, varias paredes e janelas eheh por um jk, mas estou feliz..
Pela media de preço que pesquisei o aluguel de um jk do padrão que comprei gira entre 280 a 300 reais, posso alugar e teoricamente o imóvel vai se pagando sozinho,.. teoricamente hehe.
Muito bom Zé.
Lembro-me direitinho de um exemplo parecido que ocorreu com um amigo, infelizmente ele optou pelo financiamento e hoje encontra-se em situação “apertada” correndo o risco de ter sua casa penhorada.
Ele pagava entre R$ 350 e R$ 450 com aluguel. Assim que ele casou, ele criou uma meta (digamos impossivel) que seria ter casa imobiliada (mesmo que financiada) e carro em 2 anos. Ele saiu do emprego ( para montar um negocio proprio ), pegou o dinheiro do fundo de garantia, seguro desemprego, vendeu o carro que ja tinha e deu de entrada ( algo em torno de R$ 25.000 ) em um financiamento de uma casa no valor de R$ 120 mil…Passando dois meses ele financiou um carro e como estavamos em epoca de crise o negocio dele foi afundando ( vale lembrar que ele nunca teve um colchao de seguranca e muito menos investimentos ) e como disse anteriormente hoje ele esta com a corda no pescoco, vive com as parcelas do carro e da casa atrasadas. Acredito que se tivesse optado pelo aluguel, ele nao teria vendido o carro e estaria mais tranquilo hoje… como o “SE” não existe, ele esta aprendendo com este erro e inclusive estou tentando ajudá-lo a sair dessa dando conselhos sobre investimentos, indicando livros e sites ( como o Clube do Pai Rico ).
Mais um bom exemplo que comprar nem sempre poder ser a melhor escolha.
Zé,
Moro em Brasília e os preços dos imóveis também estão nas alturas. Aqui estão vendendo quitenetes por R$ 500 mil. E eu sempre falo com familiares e amigos que está se formando uma bolha imobiliaria aqui em Brasília e ninguem se preocupa com isso. Afinal, enquanto está subindo o valor do imóvel está todo mundo feliz!!! Aí hoje leio o seu artigo e me lembro como é importante analisar todas as variáveis antes de adquirir um imóvel e de como muitas pessoas não o fazem.
Também, queria compartilhar que saiu uma matéria no Correio Brasileinse sobre esse assunto com o seguinte título: ”Empresários descartam bolha nos preços dos imóveis” e uma frase me chamou bastante atenção ”Bruno Bontempo, diretor da Markimob Incorporações,…desdenha a hipótese de bolha. ”Isso é ilusão. Não existe quem compre imóvel em Brasília e perca dinheiro. Estamos realmente numa ilha”, comenta.
E 2008 nem tem tanto tempo assim! rs
Abraço,
Schin
No meu caso ainda estou novo, moro com minha mae e irmao, portanto nao preciso de alugar nada para mim, porem eu posso alugar para os outros, ou seja, fazer dinheiro =D
O retorno normal realmente é de 0,5% para imoveis residenciais e até 1% para comerciais, porem existem oportunidades “de ouro”, é so uma questao de pesquisa.
Comprei ainda ano passado um imovel por 25k.. sim.. é um “puxadinho” à toa hehe, mas que me volta 500 reais mensais = 2%a.m.
Ainda melhor que esse negocio que fiz, é o que estou começando e pretendo terminar ate o meio do ano que consiste em aluguel para estudantes. Pode ser dificil acreditar… podem ate me insultar… mas o retorno é de nada mais nada menos que 10%a.m.
Mas o trabalho para conseguir isso é sofrido e tem que ja estar em ponto estratégico na cidade…
Por enquanto tenho dinheiro para fazer isso, mas tambem pretendo entrar em sociedade com meu irmao na construçao de mais quartos para estudantes que consiste em:
* Ir na CEF, pegar um emprestimo a fim de comprar um dos imoveis do meu irmao. o imovel passa para o meu nome e o dinheiro para ele.
* Pegamos o dinheiro e construimos os comodos.. digamos 50mil, que daria algo em torno de 20 comodos. * Cada comodo com mensalidade de 250.
* 20 x 250 = 5k = 10% do valor inicial.
E com isso vou fazendo meu pé de meia ^^
Sei que existem oportunidades incriveis em imoveis super caros com retornos mensais otimos, mas comigo está dando muito certo com imoveis bem baratinhos, hehe.
Flw
Zé me explique a diferença dos termo inflacionado e inflado da forma como utilizei. Obrigado.
Ae Zé. Muito interessante a sua situação e explicação. Como estou começando a me ligar nisso agora, nao entendi certas coisas. Queria que vc, se pudesse, me explicasse um poco melhor sobre a relação entrada e retorno de investimento. O porque que valeria investir o dinheiro da entrada e nao faze-la.
Obrigado.
Zé, sou de floripa também e estou me formando agora, montando meu pé de meia e sou vidrado em finanças e investimentos. Seu blog tá sendo meu companheiro fiel. Vamo bater um papo aqui em fpa qq hora.
Sobre o assunto, tb acho que floripa tá super inflacionado. Andei procurando opções de investimento em imoveis baseados em ajuda de um outro amigo investidor e putz…. tudo supervalorizado. Achar apto barato e bom, que dê 0,5% a.m. precisa de muita sola de sapato. Ainda to disposto a procurar, mas começo a olhar por outras cidades, regiões já. Na ilha, muito dificil.
Bom ficar atento e quando explodir a bolha catar os cacos e papar um bom lucro.
Abraços e parabéns pelo blog.
As taxas de financiamento são absurdas… Até mesmo na caixa, os juros são muito altos. É 1/3 de amortização e 2/3 de juros por parcela.. Aí é melhor continuar com o dinheiro investido e pagar um aluguel para assim juntar dinheiro para comprar em 8 anos um imóvel que demoraria 30 anos para pagar!!!
Nem sempre confie na frase “faça um financiamento, você paga mas pelo menos é seu”. Quando fiz as simulações vi que o dinheiro some nos juros. Sacanagem!!!
seguindo o comentario anterior, gostaria de acrescentar…
não é muito inteligente ter ALGO QUE É SEU, mas que vc paga 2 a 3 vezes senão mais o valor do bem no final.
Alem disso, em fpa, como o valor dos imoveis já estão altos, voce paga agio no preço do imovel e ainda se enrasca pagando juros (e juros sobre o valor com agio, o que eh pior). Hahahaha, como algumas pessoas são ingenuas.
Abs
mais um comentário cruel pra finalizar. qual a diferença entre um ser humano que compra por impulso ou acredita no conto das prestacoes que cabem no bolso e cachorros de Pavlov que foram treinados a salivar quando ouviam os sininhos do horario da comida? nao vejo muita. abraçoss
e que continuemos nos treinando a nadar conta a corrente DO ADESTRAMENTO!!!!
O texto é mto interessante e vai de encontro ao q eu penso em relação a aquisição de imóveis. Tb acho interessante frisar q imóvel (no sentido de terreno, espaço físico) não se fabrica, não se constrói. Com o passar dos anos, os imóveis bem localizados vão sendo vendidos, e caso vc espere mto (e não estoure essa “bolha”) vc não conseguirá bons imóveis em locais nobres, ou, se conseguir, estarão num preço mto alto.
Em relação ao seu investimento q dá um retorno médio de 2%, me lembrei do seu texto “Renda fixa com opções”. Nele vc cita q conseguia em média 2,4% ao mês, mas vc parou pq vc “adotou uma nova forma de operar, que te possibilitava uma tranquilidade parecida com a que tinha na rolagem, direto em ações, porém com um retorno bem maior”. Lembra?
Vc escreveu, no texto, q esse assunto é papo para outra hr. Já q seu rendimento de 2% voltou à tona, q tal falar dessa nova forma de operar?
Infelizmente, fomos treinados a pensar em investir em imóveis, que era praticamente o único ativo que garantia o valor do dinheiro, nos tempos das grandes inflações. O tempo mudou, mas continuamos a pensar como nossos pais, avós… Não conseguimos mudar o modelo, porque não temos treinamento em finanças. Não somos educados, desde crianças, como em outros países, para ter inteligência financeira. Bom, replicando e teimando nesse modelo, entrei em uma fria. Tenho uma prestação de uma casa em torno de 2.500, quando a mesma está alugada por 1.800, pasmem !! Não consigo vendê-la, nas condições e velocidade de que preciso. Imobilizar uma grana com imóvel, atualmente, é bobagem. Na necessidade, você não pode vender apenas a garagem, um quarto, não é? Caso tivesse o valor da casa investido, poderia apenas sacar o valor suficiente para cobrir à minha atual necessidade, o que equivaleria a metade da garagem e ou apenas um banheiro
:)
ô Zé,
Também passo pela mesma situação aqui em Juiz de Fora. A bolha está inflada por aqui também! Há 1 ano resolvi alugar um Apto de 2 Qtos para moradia inicial com minha noiva (nos casaremos em Abril). Estamos na fase final de aquisição de móveis e montagem do apto. A estratégia é só voltar a falar em compra/aluguel de um apto maior daqui a 5 anos, quando discutiremos também sobre expansão da família…
Agora, eu também fiquei curioso com relação a essa “facilidade” em se obter 2% ao mês. Para mim, que tenho pouquíssima prática em investimentos, isso tudo ainda é muito teórico para mim… Como o Juliano disse, será que não está na hora de falarmos sobre boas estratégias ?
Olá,
estou junto com o Juliano, no aguardo do seu método de investimento, para conseguir mais (bem mais) de 2% a.m.
Quanto ao artigo, axei muito esclarecedor. Já tinha lido um artigo do Gustavo Cerbasi sobre o mesmo assunto, e o seu foi um complemento dos assuntos abordados por ele.
Parabéns!
=D
Fala Zé,
Também uso da sua estratégia. To morando em Barreiros – São José a 10 minutos do centro de Floripa. Consegui alugar um ape novo de 1 quarto com sacada por R$600,00 com as taxas incluidas, e investir a entrada que iria dar num financiamento(tbm sou recem casado e quem casa quer casa né). Com rendimento de 0,8% consigo cobrir o aluguel. Mas agora to numa dúvida grande, pois tenho um projeto de produção rural e preciso de terras pra produzir. Não tem como arrendar, pois preciso estar morando no local. E os financiamentos não cobrem imoveis rurais. O terreno que achei adequado com uma casa de 3 quartos bem conservada, custa 150k, mas to achando caro. Ainda mais que preciso investir na produção. Tenho 70k e pensei em entrar num consorcio em andamento e dar de lance, já que consorcio pode para área rural, mas as taxas desanimaram. A minha duvida é se esses imoveis rurais vão valorizar ainda mais ou tbm estão inflados. Esperar pra juntar mais(cerca de 2 anos e meio), ou entrar de cabeça no consorcio? Tenho medo que aumente mais ainda esses terrenos rurais, assim valeria a pena entrar no consorcio antes que valorize ainda mais. Como o produção já tem compradores, tempo é dinheiro. Tbm to procurando outros terrenos sem casa que consiga comprar a vista e construir aos poucos. Mas na grande floripa ta tudo caro e terrenos bons por 60k são muito mal localizados com acesso ruim que prejudicaria na logistica.
Valeu Zé, ótimo site!
[...] Home ||| 11/02/2010 – Enviar para o Twitter! Ah ! Esqueci de falar uma coisa no texto [...]
Esqueci de falar no texto sobre a economia de combustível !!!
Mas já fiz um post para complementar isso.
http://www.clubedopairico.com.br/imovel-alugar-ou-comprar-complemento/3765
Abraços !
0,2-0,3% de aluguel, só se for pelo valor inflado. O retorno de um alugue sobre o valor REAL do imóvel não é menos que 0,5-0,7%
O que eu faria? O seguinte: pegava metade do capital disponível (30k), financiava 300k SEM juros (os 30k de entrada com abatimento no valor da parcela) e comprava a casa/apto à vista (pagando o mesmo valor mensal do aluguel na prestação). Não se esqueça que o dinheiro do aluguel mesmo sendo a gordura das aplicações estará sendo jogado fora, pois ao final do contrato você devolverá o imóvel ao dono e tornará a ser sem teto. Diferentemente do financiamento que ao final do contrato a casa é sua (ou seja acréscimo de patrimônio).
No mais, essa bolha a que se refere ainda vai demorar a estourar, pois ainda temos os jogos olímpicos. Esse seria até um bom momento para compra.
[...] na grande maioria dos casos acabo fugindo do pagamento à vista. Para quem leu o texto “Imóvel ||| Alugar ou Comprar ?” pode ver um outro caso da mesma conta em [...]
Grande Zé!
Concordo com sua tática. Acho que lucrou mesmo. Porém, lhe daria uma outra ideia também:
Sou de Porto Alegre. Assim como deve ser em Floripa, os financiamentos da Caixa são de até 100k reais para ganhar um subsidio de 17k.
Ou seja, você poderia ter alugado esse apartamento e ter comprado outro visando fazer 20k = 37k em pouco tempo..
A caixa exige até 20% de entrada para ganhar o subsidio de 17k. Vale a pena então comprar um apartamento (deve ser bem escolhido obviamente) e posteriormente revende-lo. Eu não sabia, mas esse mesmo apartamento pode ser refinanciado para outra pessoa também pela Caixa, com o detalhe de que essa pessoa não ganharia o subsidio (mas muitos, acreditem, ainda não sabem do tal subsidio).
Sendo assim Ze, você investiria 20mil e colocaria a vender pelos mesmo 100mil reais que comprou. A caixa teve lhe que financiar 63k (100k – 20k(entrada) – 17k (Subsidio)). Com 100mil da venda do seu apartamento você quitaria o financiamento e te sobraria 37k. Pagando taxas etc, ainda lhe sobraria em torno de 34k. Ou seja, 14k a mais. Se investir 20k ganhando 2% ao mês, no final de um ano terias R$ 24.867,49K. Posso estar enganado, pois todo negócio tem um risco, mas tenho certeza que venderias em 12meses se for um apto bem comprado.
Acho que também poderia ser uma saída, mas como lhe disse, também concordo com o que você fez. ganhou dinheiro e tempo.
(como me escrevo nesse site? hehe gostei, achei pesquisando na internet. Como é difícil achar esses assuntos na internet)