Uma das maiores dificuldades de investir no mercado imobiliário diz respeito à inexistência de informações confiáveis a respeito da evolução do mercado. As construtoras de Brasília, por exemplo, anunciam que os investimentos imobiliários deram, nos últimos anos, rentabilidade média de 25% ao ano. Mas como podemos verificar se esta informação é verídica?
Não há como. A Fundação Getúlio Vargas lançou, recentemente, um índice de acompanhamento do setor (o IGMI-C – Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial), mas falta ainda um índice confiável para acompanhar a evolução dos preços residenciais. Há alguns meses, a FIPE lançou, em conjunto com o site ZAP Imóveis, um índice baseado nos anúncios de venda de imóveis do site.
Evidentemente, a base de cálculo do índice FIPE – ZAP Imóveis é viciada desde o início, já que é baseada nos anúncios de um site cujos maiores clientes são aqueles que desejam vender imóveis e, por isso, têm interesse em alardear que os preços estão subindo ininterruptamente. Deixar a responsabilidade pela elaboração de um índice importante como esse nas mãos de quem tem interesses particulares em um determinado resultado é como deixar as raposas tomando conta do galinheiro. Se em algum momento os dados começarem a mostrar uma realidade não desejada, não há nada que garanta que os dados não serão manipulados.
Obviamente, eu não estou dizendo que os elaboradores do índice têm má-fé ou que os dados não são verídicos. Não se trata de uma acusação, mas de uma reflexão a respeito do melhor modo de elaborar um índice como este.
Mas há, também, outras dificuldades. Como os dados são elaborados a partir dos anúncios, é possível que haja outras distorções. Por exemplo, digamos que um imóvel esteja sendo anunciado por R$ 500.000,00, mas o dono não tope diminuir o valor por nada nesse mundo, e esteja recebendo apenas propostas inferiores a este valor. Para o índice, os imóveis com aquele perfil valem R$ 500.000,00, mas a verdade é que o mercado não aceita pagar por aquele valor. Por depender dos anúncios de venda (e não do valor efetivo de compra), o índice não reflete necessariamente a realidade. Se muitos anunciantes resolverem elevar artificialmente os preços, mas os imóveis não alcançarem o valor desejado por falta de oferta, e os vendedores se recusarem a baixar o preço, pode acontecer de o índice indicar uma elevação nos preços, mas os negócios não estarem se concretizando. Em outras palavras, um descolamento entre a realidade e os preços indicados no índice.
Mas existe um modo muito fácil de contornar essas dificuldades. Bastaria que alguma instituição de pesquisa coletasse os dados de negociação a partir dos próprios cartórios de registro de imóveis, que têm os registros de todas as transações imobiliárias lícitas, pelo preço real de aquisição (nos casos em que não há fraude, evidentemente). Essa, a meu ver, é a melhor fonte de informação para quem deseja formular um índice como esse.
Muitos corretores de imóveis angariam clientes com a promessa de que esse investimento é seguro, isento de riscos, e tem a rentabilidade garantida. Com a crescente oferta de crédito a juros mais baixos que tem ocorrido no país desde 2003, o preço dos imóveis disparou a taxas “chinesas”, como é costume dizer hoje em dia. Com o aumento do crédito, as pessoas têm a disposição mais dinheiro para adquirir a tão sonhada casa própria. Com mais dinheiro no mercado, a demanda cresce mais forte do que a oferta, o que leva a uma escalada de preços. Esse panorama levou a uma valorização expressiva em várias cidades do país, cujos imóveis chegaram a ter uma rentabilidade de 20% ou 25% ao ano durante 4 ou 5 anos seguidos. À taxa de 25% ao ano, um imóvel que custasse R$ 100.000,00 em 2006 estaria valendo, hoje, aproximadamente R$ 244.000,00.
A primeira coisa que um gerente de banco pergunta a alguém que pretende investir é: “Você é agressivo, moderado ou conservador?” Segundo o manualzinho que eles seguem, você deve investir em ações apenas se tiver um perfil moderado ou agressivo; se você é conservador, invista apenas em renda fixa.
Uma resposta possível para esta pergunta é “NUNCA”! Digamos que você tenha comprado ações de uma empresa excelente, recebeu bons dividendos durante o período em que ela esteve em sua carteira e os reinveste para adquirir novas ações. Além disso, já tem a ação em sua carteira de investimentos por um bom tempo e lucros fantásticos com a valorização da ação. É natural que você comece a pensar em vendê-las. Um pensamento de “acho que ela já deu o que tinha que dar” pode passar pela sua cabeça.
