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Usando imóveis para nos mantermos protegidos da inflação

Ainda dando continuidade ao tema “Como me proteger da inflação ?”, surgiu uma questão interessante: Por que não usar imóveis como proteção contra a inflação ?

Você consegue enxergar o motivo para que isto seja válido ? Não ? Então vamos lá ! 🙂

Antes de mais nada, existem duas formas de encararmos o investimento em imóveis com a finalidade de proteção do capital: 1) o capital alocado na compra do imóvel estaria se valorizando/corrigindo com o passar dos anos, tendo em vista que o mercado de imóveis normalmente trabalha na tentativa de seguir a inflação; 2) a rentabilidade do investimento, para quem visa a compra do imóvel para locação, é automaticamente corrigida pelo IGP-M.

Sem muita maquiagem, estas seriam as principais razões para alguém pensar no uso de imóveis como forma de proteção do capital contra a corrosão da inflação. Será que é um método “realmente” eficaz ? Será que não haveriam melhores alternativas ?

Corrigindo o capital alocado no investimento

Uma das partes mais importantes para quem adota este investimento é também uma das mais subjetivas de todas.

Acreditar que os imóveis, de uma forma geral, devem seguir uma regra mágica, que impõe uma valorização infinita, repondo ao menos a inflação, é quase um conto de fadas … é querer tapar o sol com a peneira … é querer encontrar conforto em algo que alguém te disse, que, infelizmente, não é a realidade plena.

Por exemplo, depois de 2008 ficou muito claro para o mundo inteiro que a “regra” de que os imóveis sempre sobem, que não há perdas neste mercado, foi pro beleléu … Imóveis sendo vendidos a 50% do valor que eram vendidos pouco tempo antes, passaram a ser vistos aos montes. Virou um mercado de leilões, para baixo, onde a queda nos preços era uma tentativa de garantir a venda do imóvel, não importando o preço.

De lá para cá os preços já reagiram, mas em muitos casos ainda estão longe do preço que eram praticados antes da crise. Se os preços estavam errados, muito esticados, e isso foi só uma correção ? Ai já é outra discussão. Afinal de contas teve gente que comprou acreditando que aquele era o preço “justo”.

No mercado nacional tivemos evento similar, em se tratando de valorização dos imóveis. Muito mais do que repondo a inflação, os imóveis subiram a níveis nunca antes vistos. 20% ao ano ? Isso era visto como “atrasado”. 😯

Nosso mercado se valorizou muito, surfando a onda do crédito “fácil e barato”. Algo nunca antes experimentado por nós brasileiros. E o setor tirou proveito disso. O valor da maioria dos imóveis foi para a lua. Pensar no preço dos imóveis de 10 anos atrás … virou saudosismo.

Quem conseguiu aproveitar a valorização, parabéns. Conseguiu proteger seu capital da inflação e ainda ganhou muito dinheiro. Mas isso só para quem comprou o imóvel a mais tempo. Já quem fez a compra há uns 2 ou 3 anos … dificilmente conseguiu aproveitar da mesma forma. Na verdade, quem comprou neste período já começa a ver perda do capital investido. E não é só por causa da inflação não ! O valor de muitos imóveis já apresenta desconto no “valor de face”. Comprou por R$300 mil ? Se quiser vender agora só se for por R$250 mil …

Sim, quem precisa vender agora já vê perdas reais do capital inicial.

Dizer que a “tendência dos imóveis é acompanhar a inflação” é querer encontrar uma regra onde ela não existe. O imóvel pode seguir, como também pode não seguir o índice. E olha que nem entraremos na discussão localização, padrão, condições, etc etc etc … Me refiro somente ao mercado, puro e simples.

Isso sem contar com a liquidez do mercado imobiliário. Você precisa do dinheiro ? Então prepare-se … pois poderá levar alguns meses até concluir a negociação. E ela, muito provavelmente, não ocorra no preço que você imaginou que ocorreria. 🙁

Corrigindo a rentabilidade do investimento pelo IGP-M

Esta é a justificativa de muita gente que adota os imóveis como forma de aposentadoria e garantia de tranquilidade na luta contra o dragão. Afinal de contas os contratos de aluguel são reajustados automaticamente pelo IGP-M. Não são ?

Sendo algo automático, você garante que o dinheiro que recebe mensalmente daquele investimento virá sempre corrigido, sempre repondo o que a inflação nos toma. Será ?

Em momentos onde o mercado está aquecido, isto pode até vir a acontecer … A procura é grande, você consegue impor a correção ao atual inquilino e nas renovações de contrato. Mas espere até o mercado virar, ou enfraquecer. A coisa muda radicalmente !

Não preciso nem dizer que é justamente este o momento atual. Não é mesmo ?

Dê uma olhada pelas ruas onde circula e veja a quantidade de imóveis vagos. (especialmente os comerciais)

Placas de “Aluga-se” aos montes. Por todos os cantos. Quer conseguir renovar ? Provavelmente só conseguirá se oferecer um belo desconto para o novo inquilino … Quer manter o atual ? A mesma coisa … Se bater pé e não aceitar a negociação, provavelmente ficará com o imóvel fechado por um longo período. Meses … Anos …

Mas isso ocorre somente em momentos em que vemos o mercado mais fraco ? Não necessariamente … Está lembrado que o valor do aluguel de um imóvel residencial ficava em torno de 0,5% do valor do imóvel ? Pois então … Hoje ele não passa dos 0,25% ! (claro que existem exceções à regra …)

Conforme os imóveis foram se valorizando, a rentabilidade apresentada pelo aluguel foi minguando. Manter a proporção anterior e a correção da inflação ? Longe de ser a realidade …

– “Ah, mas pelo menos o meu rendimento é garantido que venha corrigido !”

Mas do isso importa se ele vem sendo muito inferior ao ofertado por outras modalidades de investimento ? Ganhar 0,25% num imóvel, enquanto você consegue 1% em uma renda fixa, onde o principal, o capital inicial, está protegido ? É uma concorrência injusta … não ?

– “Ah, mas o meu imóvel pode ter se valorizado neste período, com isso o 0,25% é maior do que os 0,5% de antes …”

Pode … Pode … Pode …

Se é para ficar na linha do “pode”, eu posso colocar tudo na Bolsa e tudo se valorizar muito, subir, subir e subir e zaz !! “PODE” … Não pode ?

Não, não é garantido !

Se você pretende usar imóveis como forma de aposentadoria, vá em frente. Mas não entre no investimento com o pensamento errado. Não há garantia alguma de que ele se valorizar ad eternum. Não há garantia alguma que o aluguel obtido com ele manterá o mesmo nível de rentabilidade para todo o sempre.

casa abandonada

Pode … É o que normalmente acontecia … Mas não é garantia.

Como diversificação, como uma outra fonte de renda … Sim, assim sim. Mas sem pensar que existe alguma garantia de alguma coisa nesta escolha. 😉

Infelizmente não foi desta vez que encontramos um investimento que nos proteja integralmente da baforada do dragão. Acho que, para quem pretende encontrar apenas a proteção (pura e simples) do capital contra a inflação, os investimentos em renda fixa + IPCA se mostram mais interessantes …

Entrar nessa com a expectativa de valorização, isso é algo que foge completamente do controle de quem está buscando proteção.