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Sugestão de artigos que devem ser lidos no site do Clube:

- Como o Zé ganha na Bolsa ?
- Iniciando seus investimentos
- Por que o problema é dos mais ricos ?
- Você está preparado para a velhice ?
- O texto definitivo: Saiba como ganhar MUITO dinheiro na bolsa !
- Fez errado … ? Então pague o preço !!
- O Controle do Fluxo de Caixa e suas barreiras
- Você está no vermelho ? O que tem feito para mudar isto ?
- Formando o seu colchão de segurança



Além disso, indico duas séries especiais:

- Iniciando seus Investimentos: a série
- O que o Zé faz para ganhar dinheiro na Bolsa de Valores ? (Índice)


Começando a investir

 
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Autor Mensagem
Joao Costa



Registrado em: Sexta-Feira, 12 de Outubro de 2007
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MensagemEnviada: Sex Out 12, 2007 7:40 pm    Assunto: Começando a investir Responder com Citação

Olá amigos.
É uma grande honra participar deste Forum e de cara começo os trabalhos com a velha ideia de investir em imoveis.
Pois bem,a primeira coisa que me veio em mente foi uma maneira mais segura e lucrativa de investimento e cheguei a conclusao de que essa maneira é a de formar um bom capital inicial e partir direto paras as compras em planta para posterior revenda depois de pronto,ganhando com a valorizaçao do imovel que segundo li está em torno de 20%.

Ocorre que após esse trâmite o procedimento se repete e assim sucessivamente até chegar a um capital bem alto e diante disso partir para um investimento ainda maior que consiste em fazer uma sociedade para uma construção predial onde cada um teria o número de apartamentos de acordo com o capital investido e a posterior revenda traria um lucro muito alto.Acredito que chegando a marca de 100%.

Tudo isso parece meio fantasioso ja que envolveria um grande custo,mas por outro lado ja conto com um investimento inicial de 200 mil,calculando 20% disso teria no primeiro ciclo 240mil e assim por diante a té chegar a um capital na casa de um milhão onde darei o maior passo.

O que acham dessa estratégia???
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Vi0linha
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MensagemEnviada: Sex Out 12, 2007 7:53 pm    Assunto: Responder com Citação

João,

bem vindo ao fórum.

O que eu vejo de problemas na sua estratégia, você quer comprar apartamentos para revender, primeiro fator a considerar: quanto mais cedo você comprar o imóvel na planta, maior será a diferença em relação preço final deste, porém e o tempo que levará para o imóvel ficar pronto? Seu dinheiro está lá, rendendo, teoricamente, porém antes você tinha liquidez e agora não tem mais.

Se o empreendimento for um sucesso absoluto de vendas, você com certeza lucra com a venda, porém a realidade da maioria dos empreendimentos é que sobram alguns apartamentos da construtora sem serem vendidos - os remanescentes - e aí seu apartamento concorreria com os da construtora, não preciso enunciar de que lado está a vantagem né?!

Outro fator a considerar: nem sempre imóvel valoriza, dependendo de algumas variáveis ele pode desvalorizar: obra pública perto, favela por perto, mudança do centro econômico da cidade [aqui em São Paulo foi da Paulista para a Berrini e agora parece voltar para a Paulista].
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mauriciokatayama
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MensagemEnviada: Sex Out 12, 2007 8:33 pm    Assunto: Responder com Citação

João, seja bem-vindo ao fórum!

Sua estratégia seria boa em um mundo ideal, mas na vida real tem grande chance de não dar certo.

Primeiro porque imóveis não são um investimento qualquer. É um investimento que exige muito conhecimento - de leis, avaliação de localidade, avaliação de mercado, experiência em vendas e negociação etc.

Você terá que arcar com custos de corretagem imobiliária e troca de papéis, que no Brasil é caríssimo e um tanto demorado e burocrático. O lucro não é tão líquido quanto você imagina.

Segundo, comprar imóveis na planta é um investimento de alto risco. Qualquer embargo de ordem ambiental, financeira, problemas com fornecedores, problemas com os empregados da construtora, problemas com documentos na prefeitura etc podem embargar a obra por meses ou anos. E seu dinheiro vai se dilapidar ou ficar parado todo este tempo.

Terceiro, não é assim tão fácil achar compradores para imóveis. É um investimento de baixíssima liquidez, que sofre muita concorrência (inclusive da própria construtura e dos vizinhos). Você corre o risco de ficar com um mico imobiliário (imóvel que ninguém quer comprar) na mão. E enquanto tá parado, tem custos (como IPTU e condomínio por exemplo).

Quarto, 200k de capital inicial é muito pouco pra ganhar com especulação imobiliária. Daria certo pra outras modalidades de investimento como aluguéis de salas comerciais ou imóveis de baixo custo, mas que certamente renderiam muito aquém daquilo que você pretende.
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Joao Costa



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Mensagens: 5

MensagemEnviada: Sex Out 12, 2007 10:17 pm    Assunto: Responder com Citação

Vi0linha escreveu:
João,

bem vindo ao fórum.

O que eu vejo de problemas na sua estratégia, você quer comprar apartamentos para revender, primeiro fator a considerar: quanto mais cedo você comprar o imóvel na planta, maior será a diferença em relação preço final deste, porém e o tempo que levará para o imóvel ficar pronto? Seu dinheiro está lá, rendendo, teoricamente, porém antes você tinha liquidez e agora não tem mais.

Se o empreendimento for um sucesso absoluto de vendas, você com certeza lucra com a venda, porém a realidade da maioria dos empreendimentos é que sobram alguns apartamentos da construtora sem serem vendidos - os remanescentes - e aí seu apartamento concorreria com os da construtora, não preciso enunciar de que lado está a vantagem né?!

Outro fator a considerar: nem sempre imóvel valoriza, dependendo de algumas variáveis ele pode desvalorizar: obra pública perto, favela por perto, mudança do centro econômico da cidade [aqui em São Paulo foi da Paulista para a Berrini e agora parece voltar para a Paulista].

Sim,é verdade mas tudo é uma questao de conhecer bem a regiao em que está o imovel,nao vou investir de cara sem fazer uma pesquisa ou sem conhecer a regiao e aí seria muito dificil uma desvalorizaçao.
Em relaçao a demora pra construçao,isso realmente é um fator mas ainda assim me parece lucrativo,o problema real são os demais ciclos,esses sim podem demorar muito pra chegar ao patamar final que planejei.
Dessa forma seria um grande risco fazer investimentos paralelos para acelerar o processo,ja que o capital que eu dependeria de um pode demorar pra sair vez que é um negocio de risco.
Sem contar que dificilmente alguém vai pagar em cash,o provavel é um financiamento e assim o ciclo fica mais lento ainda.
Pra isso ainda não vislumbro soluçao e pode ser que eu faça um ou dois cilcos e parta pra outro investimento como o de franquias.
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Joao Costa



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MensagemEnviada: Sex Out 12, 2007 10:25 pm    Assunto: Responder com Citação

mauriciokatayama escreveu:
João, seja bem-vindo ao fórum!

Sua estratégia seria boa em um mundo ideal, mas na vida real tem grande chance de não dar certo.

Primeiro porque imóveis não são um investimento qualquer. É um investimento que exige muito conhecimento - de leis, avaliação de localidade, avaliação de mercado, experiência em vendas e negociação etc.

Você terá que arcar com custos de corretagem imobiliária e troca de papéis, que no Brasil é caríssimo e um tanto demorado e burocrático. O lucro não é tão líquido quanto você imagina.

Segundo, comprar imóveis na planta é um investimento de alto risco. Qualquer embargo de ordem ambiental, financeira, problemas com fornecedores, problemas com os empregados da construtora, problemas com documentos na prefeitura etc podem embargar a obra por meses ou anos. E seu dinheiro vai se dilapidar ou ficar parado todo este tempo.

Terceiro, não é assim tão fácil achar compradores para imóveis. É um investimento de baixíssima liquidez, que sofre muita concorrência (inclusive da própria construtura e dos vizinhos). Você corre o risco de ficar com um mico imobiliário (imóvel que ninguém quer comprar) na mão. E enquanto tá parado, tem custos (como IPTU e condomínio por exemplo).

Quarto, 200k de capital inicial é muito pouco pra ganhar com especulação imobiliária. Daria certo pra outras modalidades de investimento como aluguéis de salas comerciais ou imóveis de baixo custo, mas que certamente renderiam muito aquém daquilo que você pretende.


Com certeza existe um risco mas o fato é que sempre há a procura por um bom imovel a um preço razoavel.
Isso é fato,caso contrario nao haveria tanto investimento nessa área.
Por exemplo,estão construindo um condominio enorme aqui perto de casa e conheço algumas pessoas que compraram na planta,é um condominio que oferece tudo quanto é tipo de serviço e por um acaso nesse bairro nunca teve isso,então entra naquilo que eu citei,um bom imovel e a questao do preço é negociavel.
Acho que quando é bem feito há a procura sim.
Não entendi o seu ultimo argumento.
Po 200k de investimento retornando 240k é um bom negocio,mesmo que eu perca uns 5k desses 40k do lucro.
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MensagemEnviada: Sáb Out 13, 2007 1:21 am    Assunto: Responder com Citação

Joao Costa escreveu:
o fato é que sempre há a procura por um bom imovel a um preço razoavel.
Isso é fato,caso contrario nao haveria tanto investimento nessa área.

Cuidado com a palavra "sempre", João. Já leu o livro "Imóveis: Como Investir e Ganhar muito dinheiro" da série Pai Rico? Recomendo-lhe fortemente a leitura. Dá pra emprestá-lo na Biblioteca Financeira.

Citação:
Não entendi o seu ultimo argumento.
Po 200k de investimento retornando 240k é um bom negocio,mesmo que eu perca uns 5k desses 40k do lucro.


Não estou me referindo à rentabilidade relativa, estou me referindo ao capital inicial. Os bons tradings imobiliários costumam exigir investimentos de maior grandeza. Porém as pechinchas e oportunidades a preço menor existem sem dúvida, e se você considera que achou uma delas e tem tanta certeza disso, vai fundo.

Tenho a impressão que você não queria uma análise crítica da sua idéia, desejava ouvir comentários positivos de como a idéia pode faturar. Pode sim, mas tem seus riscos, e o principal é o risco de liquidez. Fizemos nossa parte mostrando-lhe os pontos de risco deste empreendimento.
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MensagemEnviada: Sáb Out 13, 2007 3:04 am    Assunto: Responder com Citação

Joao Costa escreveu:

Sim,é verdade mas tudo é uma questao de conhecer bem a regiao em que está o imovel,nao vou investir de cara sem fazer uma pesquisa ou sem conhecer a regiao e aí seria muito dificil uma desvalorizaçao.


Desculpe, mas você está enganado. Basta uma troca de prefeitos ou mesmo um conchavo de vereadores para o zoneamento de um bairro ser mudado e a rua do prédio que você comprou se ver cheia de bares, restaurantes, escolas o que afasta compradores potenciais.

Joao Costa escreveu:

Em relaçao a demora pra construçao,isso realmente é um fator mas ainda assim me parece lucrativo,o problema real são os demais ciclos,esses sim podem demorar muito pra chegar ao patamar final que planejei.
Dessa forma seria um grande risco fazer investimentos paralelos para acelerar o processo,ja que o capital que eu dependeria de um pode demorar pra sair vez que é um negocio de risco.
Sem contar que dificilmente alguém vai pagar em cash,o provavel é um financiamento e assim o ciclo fica mais lento ainda.
Pra isso ainda não vislumbro soluçao e pode ser que eu faça um ou dois cilcos e parta pra outro investimento como o de franquias.


A demora pode ser mais longa do que você salientou, basta uma briga entre sócios, entre herdeiros, alguma demanda ambiental, um projeto aprovado errado e seu investimento terminar mofando por anos.

Eu não vejo como você pode ter lucro comprando de uma construtora, que não facilita as coisas, e vender com atrativo para um comprador. Para mim isto é comprar caro e vender barato. E ainda há o fator de que a incorporadora oferece sempre formas mais vantajosas de pagamento do que você poderá oferecer, já que se depender de financiamento, terá de fazer o jogo dos bancos.

Se você dissesse que está pensando em construir um condomínio de casas populares, um baita investimento, tenho um amigo fazendo exatamente isto, ou ainda comprar imóveis ocupados de leilão de banco, negociar com o morador para sair, também conheço quem viva disto, aí sim eu acharia ambas ótimas idéias, porém achar que lucrará comprando na planta e vendendo depois, não vejo como vantagem. Dinheiro na mão vale muito, alocado em um investimento de baixa liquidez não vale tanto assim.

As pessoas precisam perder esta idéia de que imóvel é sempre ótimo investimento, nem sempre é. E é um investimento que envolve custos altos.
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Joao Costa



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MensagemEnviada: Sáb Out 13, 2007 1:33 pm    Assunto: Responder com Citação

mauriciokatayama escreveu:
Joao Costa escreveu:
o fato é que sempre há a procura por um bom imovel a um preço razoavel.
Isso é fato,caso contrario nao haveria tanto investimento nessa área.

Cuidado com a palavra "sempre", João. Já leu o livro "Imóveis: Como Investir e Ganhar muito dinheiro" da série Pai Rico? Recomendo-lhe fortemente a leitura. Dá pra emprestá-lo na Biblioteca Financeira.

Citação:
Não entendi o seu ultimo argumento.
Po 200k de investimento retornando 240k é um bom negocio,mesmo que eu perca uns 5k desses 40k do lucro.


Não estou me referindo à rentabilidade relativa, estou me referindo ao capital inicial. Os bons tradings imobiliários costumam exigir investimentos de maior grandeza. Porém as pechinchas e oportunidades a preço menor existem sem dúvida, e se você considera que achou uma delas e tem tanta certeza disso, vai fundo.

Tenho a impressão que você não queria uma análise crítica da sua idéia, desejava ouvir comentários positivos de como a idéia pode faturar. Pode sim, mas tem seus riscos, e o principal é o risco de liquidez. Fizemos nossa parte mostrando-lhe os pontos de risco deste empreendimento.

Obrigado pela atençao.
Po cara eu prefiro uma dura critica do que um falso tapa nas costas
vou rever meus conceitos
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Joao Costa



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MensagemEnviada: Sáb Out 13, 2007 1:35 pm    Assunto: Responder com Citação

Vi0linha escreveu:
Joao Costa escreveu:

Sim,é verdade mas tudo é uma questao de conhecer bem a regiao em que está o imovel,nao vou investir de cara sem fazer uma pesquisa ou sem conhecer a regiao e aí seria muito dificil uma desvalorizaçao.


Desculpe, mas você está enganado. Basta uma troca de prefeitos ou mesmo um conchavo de vereadores para o zoneamento de um bairro ser mudado e a rua do prédio que você comprou se ver cheia de bares, restaurantes, escolas o que afasta compradores potenciais.

Joao Costa escreveu:

Em relaçao a demora pra construçao,isso realmente é um fator mas ainda assim me parece lucrativo,o problema real são os demais ciclos,esses sim podem demorar muito pra chegar ao patamar final que planejei.
Dessa forma seria um grande risco fazer investimentos paralelos para acelerar o processo,ja que o capital que eu dependeria de um pode demorar pra sair vez que é um negocio de risco.
Sem contar que dificilmente alguém vai pagar em cash,o provavel é um financiamento e assim o ciclo fica mais lento ainda.
Pra isso ainda não vislumbro soluçao e pode ser que eu faça um ou dois cilcos e parta pra outro investimento como o de franquias.


A demora pode ser mais longa do que você salientou, basta uma briga entre sócios, entre herdeiros, alguma demanda ambiental, um projeto aprovado errado e seu investimento terminar mofando por anos.

Eu não vejo como você pode ter lucro comprando de uma construtora, que não facilita as coisas, e vender com atrativo para um comprador. Para mim isto é comprar caro e vender barato. E ainda há o fator de que a incorporadora oferece sempre formas mais vantajosas de pagamento do que você poderá oferecer, já que se depender de financiamento, terá de fazer o jogo dos bancos.

Se você dissesse que está pensando em construir um condomínio de casas populares, um baita investimento, tenho um amigo fazendo exatamente isto, ou ainda comprar imóveis ocupados de leilão de banco, negociar com o morador para sair, também conheço quem viva disto, aí sim eu acharia ambas ótimas idéias, porém achar que lucrará comprando na planta e vendendo depois, não vejo como vantagem. Dinheiro na mão vale muito, alocado em um investimento de baixa liquidez não vale tanto assim.

As pessoas precisam perder esta idéia de que imóvel é sempre ótimo investimento, nem sempre é. E é um investimento que envolve custos altos.

Poi é,eu pensei que fosse uma boa maneira de conquistar um bom capital inicial pra posteriormente investir em uma franquia de grande porte mas parece que estou enganado.
O que voces fariam então com 200K????
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mauriciokatayama
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MensagemEnviada: Sáb Out 13, 2007 2:05 pm    Assunto: Responder com Citação

Eu divido entre renda fixa e bolsa. Tenho uma reserva suficiente pra cobrir de 10 a 12 meses de despesas na renda fixa (o que chamamos de colchao de seguranca), o resto tá tudo na bolsa. Mas para investir na bolsa é necessário muito estudo, eu estudei 2 anos antes de entrar e estudo até hoje.
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MensagemEnviada: Sáb Out 13, 2007 3:29 pm    Assunto: Responder com Citação

Para investir em imóveis vc tem que saber todos os imóveis da sua cidade, vc tem que usar seu tempo livre, finais de semana para esquadrinhar algumas ruas, ler jonais locais, classificados, falar com corretores, eu costumo achar diamantes imobiliários numa proporção de 1 imóvel para 70 dos que eu procuro.

Eu faço negociações com imóveis a anos....atualmente estou com um imóvel que comprei na planta bem nesse esquema que vc pensou Joao....o esquema vai me render 35% de lucro líquido se eu vender até final do ano.

Comprei ele em setembro do ano passado e estou revendendo ele com essa margem de lucro que posso trabalhar ainda na negociação com um futuro comprador, o imóvel ficou pronto mês passado, vamos ver, é um movimento especulativo imobiliário com certeza, mas eu tb posso colocar ele para alugar que vai me dar um retorno sobre o capital investido bem interessante, só que não estou interessado em locações residenciais, meu foco é locação comercial, já tenho imóveis desse jeito e é mais controlável a situação com o inquilino, na locação residencial vc tem uma situação social que pode lhe impedir e empacar um investimento.

A história é a seguinte: Peguei um apartamento onde a construtora estava querendo vender para fechar a venda de todo um bloco, ou seja, restava somente este apartamento para eles fecharem as vendas de um bloco inteiro em setembro do ano passado, os corretores tinham me mostrado esse empreendimento no início da construção em junho de 2005 qdo estava para iniciar a obra.

Resultado: Como eles sabem que eu sou investidor e eu já tinha falado para eles que eu pagava no máximo X pelo valor do imóvel eles me venderam em setembro do ano passado pelo valor X que eu falei em 2005...Lucro feito na compra.

Comprei com o valor referenciado de 2005 que eu estipulei e não o valor que a construtora e os corretores estipulam.

Em investimento imobiliário e no mercado de ações a recompensa maior é ganha para aqueles que tem paciência. Se vc tem o dinheiro na mão saiba alocar o capital na hora certa, veja só eu esperei um pouco mais de 1 ano nesse caso para investir nesse empreendimento e comprei num valor abaixo do mercado, a construtora obteve uma margem de lucro reduzida com essa venda mas obteve tb, ela ficou feliz tb, pois pode anunciar a venda completa do empreendimento, o corretor ganhou sua comissão tb.

Só para vc ter uma idéia o 2 bloco que está sendo construído está sendo vendido com um valor de 26% acima do valor que eu paguei pelo mesmo tipo de apartamento que eu peguei.

Batendo perna vc encontra os diamantes.

Com 30 mil reais já dá para começar a pensar em investimentos imobiliários, com 200 mil reais então meu amigo...vc tem maior poder de pulverização de capital.....
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MensagemEnviada: Sáb Out 13, 2007 3:40 pm    Assunto: Responder com Citação

FelipePL escreveu:
Em investimento imobiliário e no mercado de ações a recompensa maior é ganha para aqueles que tem paciência. Se vc tem o dinheiro na mão saiba alocar o capital na hora certa, veja só eu esperei um pouco mais de 1 ano nesse caso para investir nesse empreendimento...




Caramba, Felipe, vc está de parabéns, porque esperar mais de 1 ano para "dar um lance", ou seja, para emitir uma ordem de compra, seja em imóveis, seja em ações, não é pra qualquer um. Very Happy




É isso aí!
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MensagemEnviada: Ter Out 16, 2007 4:29 pm    Assunto: Responder com Citação

Nossa Felipe, estou impressionado ! obrigado por compartilhar suas habilidades conosco.

Gostaria de fazer uma solicitação a você, que eh um investidor do ramo. Tenho um plano de investimento imobiliário aqui que estou concluindo, mas nao tenho experiencia nenhuma no setor, gostaria de saber se posso enviar para que você de uma analisada ? Se positivo para onde ?

E João Costa, comece investindo apenas uma pequena parte de seu capital no Mercado imobiliário para ganahr experiência. Comece pequeno, não arrisque mais que 25% de seu patrimonio mesmo que seja em uma estratégia aparentemente perfeita. Vá ganhando experiencia e acumulando acertos e erros, ai entre com tudo quando tiver comprovado seu palpite (plano ou estratégia) com numeros reais. (BY GEORGE SOROS)

Comece pequeno em algo que você não conhece (pequeno em relação a você e não ao mundo) e quando seu plano tiver numeros reais que mostram bons resultados, ai sim, INVISTA. Mas antes, teste seu palpite. Mantenha o foco inicial em não perder dinheiro. Depois que tiver certeza que não pode perder dinheiro, invista com todas as suas forças.
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MensagemEnviada: Ter Out 16, 2007 5:17 pm    Assunto: Responder com Citação

Claro fica a vontade pode mandar para o e-mail: felipepdl@yahoo.com.br

Ou queres enviar de outra forma?

Vamos ver no que posso ajudar Smile
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MensagemEnviada: Qua Out 17, 2007 5:45 pm    Assunto: Responder com Citação

FelipePL,

Gostei muito da história que contou! Parabéns, é um estímulo para nós!

Abraços e sinta-se à vontade para contar mais sucessos e fracassos!
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