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Além disso, indico duas séries especiais:

- Iniciando seus Investimentos: a série
- O que o Zé faz para ganhar dinheiro na Bolsa de Valores ? (Índice)


Como partir do "zero" em negócios imobiliários.

 
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felipecaezar



Registrado em: Terça-Feira, 25 de Outubro de 2011
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MensagemEnviada: Qua Out 26, 2011 11:53 am    Assunto: Como partir do "zero" em negócios imobiliários. Responder com Citação

Prezados;

Criei este tópico, pois estou precisando de ideias bem específicas para montar um projeto de expansão do meu patrimônio, que apesar de ser expansão, estou tendo tantos desafios como uma pessoa que esteja começando do "zero". Para isto estou colhendo informações ao máximo, e assim conto com a ajuda de vocês.

Estou iniciando administração dos imóveis para locação de herança do meu avô, que foi um magnata industrial e empreendedor (sempre estive por perto de nossos imóveis, desde meus 18 anos. Hoje estou com 23) e antes de mim a minha mãe os administrou durante 15 anos até resolver sair (devido o cansaço) e passar a bola pra mim. Somos de Fortaleza-Ceará.

O que acontece é que devido a outros negócios falidos de outros familiares (a indústria do meu avô faliu quando passou o negocio ao meu tio, e ele tentou abrir outro negócio, que faliu novamente) ficamos descapitalizados e tivemos até que vender alguns imóveis para pagar dívidas. Meu avô e o meu Tio faleceram e hoje eu que estou à frente do que sobrou: os imóveis.

Não reclamo e sou grato, pois a base que nós temos é muito boa, hoje o nosso imobiliário compõem-se de 85 casas unifamiliares em lotes, 7 apartamentos e 4 terrenos, todo muito bem localizados, e logo de cara coloquei como meta valorizar os imóveis existentes, assim consegui dobrar a arrecadação.

Hoje com as dívidas em controle, tendo um pouco mais de experiência, formado em administração de empresas, estou com metas em longo prazo (no máximo 5 anos) bem definidas e gostaria de ideias de como angariar recursos para as seguintes:

1. Construir em imóvel unifamiliar antigo e bastante depreciado, que rende muito pouco, localizado em uma área comercial de Fortaleza com uma demanda altíssima e oferta baixa para aluguel, 8 (oito) apartamentos pequenos de sala, banheiro e 2 (dois quartos). Custo médio esperado de investimento de R$350.000,00 Podendo dar uma arrecadação média de R$3.600,00 de alugueis mensais.


2. Construir em um lote de imóveis antigos unifamiliares de pequeno porte, com rendimento baixo, localizado próximo a uma boa área comercial de Fortaleza com demanda bastante alta, porém tem uma oferta de imóveis para alugar também consideravelmente alta (um vizinho acabou de construir 22 apartamentos). 18 (Dezoito) apartamentos do mesmo padrão do 1º empreendimento. Custo médio esperado de investimento de R$700.000,00. Podendo dar uma arrecadação média de R$10.600,00 de alugueis mensais.


3. Construir em um terreno próximo a uma área industrial de Fortaleza, aprox. 32 (trinta e dois) apartamentos do mesmo padrão dos outros empreendimentos. Custo médio esperado de investimento de R$1.400.000,00. Podendo dar uma arrecadação média de R$19.200,00 de alugueis mensais.

4. Construir em um terreno próximo o campus da Universidade Federal do Ceará, aprox. 30 (trinta apartamentos) com o mesmo padrão dos outros empreendimentos. Custo médio esperado de investimento de R$1.000.000,00. Podendo dar uma arrecadação média de R$13.500,00 de alugueis mensais

O resumo das metas é: construir 88 (oitenta e oito) imóveis, ou seja, duplicar o que nos temos hoje em um prazo máximo de 5 (cinco) anos. E quero iniciar a partir do próximo ano.

Então vocês devem estar se perguntando, por que o título “começar do zero”, por causa dos seguintes fatos:

1. Hoje apesar de um ótimo rendimento em alugueis, e eu já ter conseguido valorizar bastante alguns imóveis, a família está descapitalizada, então eu me coloco como se tivesse iniciando um negócio.

2. A família está com elevados Custos Fixos (muita gente comendo do mesmo prato), e o custo variável que resta é para a manutenção normal dos imóveis.

3. Eu e a minha família temos muito receio de investir em imóveis principalmente se for para locação, sem recursos próprios (ou seja, financiados).

4. O imobiliário ainda não é um negócio formal, logo administramos através de pessoa física (espólio que tem como inventariante a minha avó), onde eu que atualmente administro em um escritório.

O que falta para eu transformar minhas metas em um projeto concreto é apenas isto:

-> Quais são as minhas opções de angariamento de fundos?

-> Que tipo de projeto eu poderia fazer para conseguir atingir estas metas?

-> Que atitudes eu devo tomar para conseguir atingi-las

Eu já pensei em algumas possiblidades como: “dividir para somar”, “incorporação com construtoras”, etc.. tenho ouvido e visto falar sobre isso, mas como de fato funciona?

Bom, gostaria da ajuda de vocês com soluções e compartilhamento de algumas idéias de sucesso para situações parecidas como a minha.
O que você faria se estivesse em meu lugar?!

Att.
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MensagemEnviada: Qua Out 26, 2011 1:39 pm    Assunto: Responder com Citação

Caraca ! Tens um belo desafio pela frente ! Smile

Infelizmente essa não é a minha área ... o máximo que posso te fazer é desejar boa sorte ! Very Happy

Mas tenho certeza que em breve pessoas do ramo darão seu pitaco por aqui. Wink

Abraços !
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MensagemEnviada: Qua Out 26, 2011 9:03 pm    Assunto: Responder com Citação

E aíii Felipe, tudo tranquilo?

Bom, apesar de muitos de nós não sermos especialistas, estamos aqui para ajudá- lo a encontrar uma saída. Na verdade, este é o ponto onde várias pessoas estudam vários assuntos, e trocam informações e aprendem mutuamente. Querendo ou não, é uma forma de aprender (e muito boa por sinal).

Então vou ser o primeiro a dialogar contigo pra ver o que você pode fazer, e assim, nós todos (eu, você, e os demais que queiram participar da brincadeira), possam ler, aprender e discutir conosco, ok? Então não leve a mal as perguntas que eu possa fazer a você, pq ela servem pra nos ajudar.

1ª Pergunta: Qual o tamanho da família que come no mesmo prato? Faço esta pergunta porque pelo que vejo, o negócio era de seu avô, você citou tio... pelo que vejo, seu avô deixou para seus descendentes (seu pai e seu tio, no mínimo), e pelo que entendi também todos usufruem desse patrimônio. Aí vem a pergunta: eles trabalham, ou vivem só desse patrimônio? Eu digo isso pq se eu deixo 4 apartamentos para meus 2 filhos, e eles tem mais 2 filhos, já fica 1 pra cada um. Se eles tiverem, cada um, 2 filhos, já não dá pra cada um herdar um apartamento. Entende qual o ponto que quero chegar? A tendência é que esse patrimônio se divida ao longo do tempo, e daqui a pouco isso tudo vira história.

2ª Pergunta: Por que vocês estão descapitalizados? Acredito que a renda de vocês não seja baixa, pelo que ouvi por alto. Você consegue ter uma renda pelos aluguéis bastante consideráveis, mas será que é só você que está preocupado com isso? Ou seus parentes também estão? Se SÓ você estiver preocupado com isso, digo, realmente ADOTAR MEDIDAS para conter os gastos, você vai tá remando sozinho pra empurrar um transatlantico sozinho. Se você tá quase empatando os custos com a renda, ferrou, você NUNCA vai ter dinheiro para investir. Então tem que partir de TODOS as medidas para diminuir os gastos e sobrar mais para investir. Esse deverá ser seu primeiro passo antes de procurar alternativas como empréstimos e coisas afins.

3ª Pergunta: Quanto você consegue com seus aluguéis atualmente? Se você não estiver obtendo NO MÍNIMO 0,6% você está perdendo dinheiro. Por quê? Pq se você colocar um dinheiro na poupança, ele vai render em média esse valor. Então você tá arcando com um custo de oportunidade alto. Isso eu digo pra que você possa comparar com outros tipos de investimento. Mas como assim? Por exemplo: você não quer se desfazer de todos os imóveis, mas alguns deles estão rendendo menos que o Tesouro Direto por exemplo. Então eu preferiria vender, e aplicar no TD aquele valor, mesmo porque no TD o dinheiro não tem que pagar condomínio (...) e outras taxas. Então, conheça quanto CADA IMÓVEL paga a você e compare a outros investimentos que você considere seguro (se este é o seu desejo).

4ª Pergunta: Qual desses projetos trará o melhor rendimento? Inicie seus trabalhos pelo projeto que você considera o mais rentável. Se você não possui todo o dinheiro, de repente só fechando a torneira em casa já dá pra acumular alguma coisa. E não faça TUDO de uma vez, vá por partes. Hitler perdeu a guerra porque quis combater na Europa, e abriu a frente contra a Rússia. Se ele só tivesse combatido pro lado da França, talvez teria ganho a guerra. Então já que está em época de escassez de verba, escolha uma frente e ataque.

Essas são algumas perguntas que te faço. Conforme você for respondendo (ou outros questionando também), a gente pensa em mais alguns aspectos.

Força!
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MensagemEnviada: Qua Out 26, 2011 9:17 pm    Assunto: Responder com Citação

Não posso dar muito palpite pq não conheço a sua região.

Mas tendo terrenos vazios .. dependendo da area, mais afastada do centro pode pensar em construir galpoes (onde o aluguel aumenta absurdamente) ou em terrenos perto do centro estacionamentos.
Os terrenos poderiam valorizar a longo prazo e garantiria uma renda alta por mes. Alem disso numa possivel venda seria muito mais facil se desfazer do terreno assim do que com um monte de familia morando.

Imoveis perto de areas de valorização por favor não se disfaça é um privilegio te-los.

Um amigo meu aonde a familia só vive de alugueis ha 17 anos dos bens deixados pelo pai. Tem alguns apartamentos em areas boas um pouco antigos, alugados. Terreno alugado pra igreja. Galpão aonde o aluguel é de 15 mil sendo que o valor do terreno em si nem passa de 1milhao. Terreno em areas de centro fechado esperando valorizar.

E principal de tudo mora num apartamento 2 quartos, anda de carro nacional. O patrimonio esta sempre crescendo e o dinheiro é usado pra viagens, restaurantes, saidas, etc. Ninguem precisando trabalhar.

Outra coisa boa, se quiser os imoveis são bem aceitos em emprestimos do BNDES assim conseguiria abrir uns negocios tipo franquia sem dinheiro inicial .
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MensagemEnviada: Qua Out 26, 2011 11:03 pm    Assunto: Responder com Citação

Gente não sei da onde vcs tiram que imovel perde pra renda fixa.
Vc tira um aluguel de 0,6%
O inquilino paga condominio, IPTU, e todas as taxas referentes ao imovel.
O imovel valoriza. Acabei de ver uma noticia no RJ foi 30% em 2011.
Meu pai quando aluga pra pessoas fisicas nunca paga imposto. Não sei o esquema mas toda imobiliaria faz.

Temos um imovel comprado por 1mi em janeiro, aluguel a partir de junho de 6mil - 600reais de administração duração de 3anos de contrato e hj valor atual de 1,4 a 1,5mi.
Bota ai gasto de 1200+ IPTU + 100mil na reforma Durante os 5 meses fechado. Só fazer os calculos.
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MensagemEnviada: Qui Out 27, 2011 8:40 am    Assunto: Responder com Citação

Citação:
O imovel valoriza. Acabei de ver uma noticia no RJ foi 30% em 2011


Não é para sempre ... não se pode usar os dados de um único período como se fosse padrão universal eterno. Wink

Cuidado com esse ponto de vista, foi por isso que os EUA entraram no buraco que estão hoje ...

Para complementar: http://www.clubedopairico.com.br/pergunte-ao-pai-rico-163/9466
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MensagemEnviada: Qui Out 27, 2011 11:01 am    Assunto: Responder com Citação

Sim, concordo. Mas desde que eu nasci tudo tem aumentado. E sabendo escolher bem o imovel a tendencia é aumentar. No dia que não aumentar ai vc pode pensar em outra coisa.
Só citei o exemplo da noticia, que esse ano imovel ganhou dos outros investimentos.
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felipecaezar



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MensagemEnviada: Qui Out 27, 2011 4:49 pm    Assunto: Responder com Citação

hiperbusca escreveu:
E aíii Felipe, tudo tranquilo?

Bom, apesar de muitos de nós não sermos especialistas, estamos aqui para ajudá- lo a encontrar uma saída. Na verdade, este é o ponto onde várias pessoas estudam vários assuntos, e trocam informações e aprendem mutuamente. Querendo ou não, é uma forma de aprender (e muito boa por sinal).

Então vou ser o primeiro a dialogar contigo pra ver o que você pode fazer, e assim, nós todos (eu, você, e os demais que queiram participar da brincadeira), possam ler, aprender e discutir conosco, ok? Então não leve a mal as perguntas que eu possa fazer a você, pq ela servem pra nos ajudar.

1ª Pergunta: Qual o tamanho da família que come no mesmo prato? Faço esta pergunta porque pelo que vejo, o negócio era de seu avô, você citou tio... pelo que vejo, seu avô deixou para seus descendentes (seu pai e seu tio, no mínimo), e pelo que entendi também todos usufruem desse patrimônio. Aí vem a pergunta: eles trabalham, ou vivem só desse patrimônio? Eu digo isso pq se eu deixo 4 apartamentos para meus 2 filhos, e eles tem mais 2 filhos, já fica 1 pra cada um. Se eles tiverem, cada um, 2 filhos, já não dá pra cada um herdar um apartamento. Entende qual o ponto que quero chegar? A tendência é que esse patrimônio se divida ao longo do tempo, e daqui a pouco isso tudo vira história.

2ª Pergunta: Por que vocês estão descapitalizados? Acredito que a renda de vocês não seja baixa, pelo que ouvi por alto. Você consegue ter uma renda pelos aluguéis bastante consideráveis, mas será que é só você que está preocupado com isso? Ou seus parentes também estão? Se SÓ você estiver preocupado com isso, digo, realmente ADOTAR MEDIDAS para conter os gastos, você vai tá remando sozinho pra empurrar um transatlantico sozinho. Se você tá quase empatando os custos com a renda, ferrou, você NUNCA vai ter dinheiro para investir. Então tem que partir de TODOS as medidas para diminuir os gastos e sobrar mais para investir. Esse deverá ser seu primeiro passo antes de procurar alternativas como empréstimos e coisas afins.

3ª Pergunta: Quanto você consegue com seus aluguéis atualmente? Se você não estiver obtendo NO MÍNIMO 0,6% você está perdendo dinheiro. Por quê? Pq se você colocar um dinheiro na poupança, ele vai render em média esse valor. Então você tá arcando com um custo de oportunidade alto. Isso eu digo pra que você possa comparar com outros tipos de investimento. Mas como assim? Por exemplo: você não quer se desfazer de todos os imóveis, mas alguns deles estão rendendo menos que o Tesouro Direto por exemplo. Então eu preferiria vender, e aplicar no TD aquele valor, mesmo porque no TD o dinheiro não tem que pagar condomínio (...) e outras taxas. Então, conheça quanto CADA IMÓVEL paga a você e compare a outros investimentos que você considere seguro (se este é o seu desejo).

4ª Pergunta: Qual desses projetos trará o melhor rendimento? Inicie seus trabalhos pelo projeto que você considera o mais rentável. Se você não possui todo o dinheiro, de repente só fechando a torneira em casa já dá pra acumular alguma coisa. E não faça TUDO de uma vez, vá por partes. Hitler perdeu a guerra porque quis combater na Europa, e abriu a frente contra a Rússia. Se ele só tivesse combatido pro lado da França, talvez teria ganho a guerra. Então já que está em época de escassez de verba, escolha uma frente e ataque.

Essas são algumas perguntas que te faço. Conforme você for respondendo (ou outros questionando também), a gente pensa em mais alguns aspectos.

Força!



RESPOSTA1: A inventariante/meeira é a minha avó e são mais 3 herdeiros (minha mãe, as herdeiras do meu falecido tio, e uma tia dos EUA), cada um com 16,67% dos bens. Essa é a divisão que se dará em breve, amigavelmente, mas deixaram ao meu cargo a administração de todos os imóveis.


RESPOSTA2: Primeiro, meu falecido tio deixou algumas dívidas, devido a negócios que não deram certo. Segundo, meu avô antes de falecer resolveu curtir a vida.. e curtiu demais, gastou muito dinheiro e deixou dívidas também (rsrs). E o grande problema do mau costume de padrão de vida, sendo todos vivendo apenas deste rendimento..

->Retirada mensal dos herdeiros = R$38.000,00

-> Despesa Fixa com Alugueis e comunicação = R$2.000,00;

-> Funcionários e Terceiros = R$6.000,00
(1 Jurisconsulto R$1.200,00; 1 Admn.Financeiro 2.000,00; 1 Auxiliar Admnistrativo R$700,00; 1 Vistoriador/Adm.Manutenções R$700,00; 1 Pedreiro/Vigia R$900,00; Contabilidade R$500,00)

-> Despesa variável com manutenção dos imóveis (reformas, mão-de-obra terceirizada, fretes, impostos, etc..) = R$4.000,00


Claro, arredondando os números para ficar mais fácil.


RESPOSTA3: Hoje o arrecadamento está por volta dos R$50.000,00...

->Creio que nós não estamos no nosso maior potencial. como eu disse tenho 92 imóveis (sem contar os terrenos), sendo 72 imóveis alugados, os meus imóveis tem valor médio de 70.000,00, isso equivale aproximadamente a um rendimento de 1%.

-> Os outros 20 imóveis parados são 4 apartamentos (1 para cada herdeiro) não dispostos a aluguel; 2 imóveis como depósito para os nossos materiais; e uns 14 imóveis antigos de vila, que necessitam de reforma... eu acredito que para estes seja melhor derrubar para construir apartamentos, do que reformar (gastar uns 5 a 10 mil cada) para ganhar aluguel de no máximo R$300 R$350.. e ainda mais que o inquilinato para este tipo de aluguel, não está muito bom, grande parte não tem garantia de aluguel.

->Em relação a outros investimentos, eu teria que analisar bastante, e repassar essas informações para a família.. a minha visão por enquanto é transformar os imóveis que temos parados hoje em aproximadamente 6... 1 para 6.


RESPOSTA4: Concordo plenamente. Pretendo fazer um por um, até para adquirir experiência, pois no ramo de construção, eu entendo pouco ainda!

-> A meta que eu acho mais rentável, sem dúvida nenhuma é a meta 2, além de ter o melhor rendimento 1,5%.. é aluguel praticamente certo (dificilmente os imóveis ficaram vagos por mais de 30 dias) devido a excelente localização. Porém estou em dúvida se início pela menor meta, só por questão de começar pequeno mesmo, e os valores serem mais em conta. Mas lembrando que tudo vai depender praticamente disto: "Quais são as minhas opções de angariamento de fundos? "


Agradeço antecipadamente pela colaboração.. e as sua perguntas foram bastante pertinentes..
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Felipe Caezar Carvalho
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daniels
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MensagemEnviada: Qui Nov 10, 2011 11:40 pm    Assunto: Responder com Citação

ja pensou em construir pra vender ao inves de alugar?? em predinho de apto dependendo do valor q consegue o terreno pelo menos por aqui se consegue 50% de retorno em 1ano.

porem e claro vc precisaria vender alguns imoveis pra se capitalizar na construcao. nao e uma renda fixa todo mes mas e uma alavancagem grande.
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felipecaezar



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MensagemEnviada: Qua Nov 30, 2011 12:06 pm    Assunto: Responder com Citação

daniels escreveu:
ja pensou em construir pra vender ao inves de alugar?? em predinho de apto dependendo do valor q consegue o terreno pelo menos por aqui se consegue 50% de retorno em 1ano.

porem e claro vc precisaria vender alguns imoveis pra se capitalizar na construcao. nao e uma renda fixa todo mes mas e uma alavancagem grande.


Prezado, o mercado de vendas de imóveis realmente é muito interessante!

Conheço alguns empresários que estão entrando nessa e se dando muito bem! Mas o mercado de locação, para mim, é ainda mais interessante, devido que apesar de ter muito a aprender já tenho alguma experiência no negócio!

Partindo disto a minha ideia para expandir o que eu tenho é começar a trabalhar também com imóveis de terceiros (é um mercado em plena expansão).. Eu conheço algumas pessoas que possuem imóveis. Um possui tanto quanto eu já tenho hoje, e coloca para um terceiro administrar.. Tive a idéia de fazer uma parceria com ele, já que é bem próximo e vamos juntar forças.. com isso aumento a receita através de administração de imóveis de terceiros.

Existem milhares de pessoas que não tem paciência e nem tempo para administrar os seus próprios imóveis, e eu que só faço isso pensei, por que não ampliar e disponibilizar os meus serviços?. Formalizarei o negócio e montarei uma marca com um investimento aproximado de 20 mil (pois já tenho uma estrutura básica, falta só organizar), claro que parcelado durante um período de tempo, como falei, tenho pouco dinheiro para investir atualmente.
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