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Sugestão de artigos que devem ser lidos no site do Clube:

- Como o Zé ganha na Bolsa ?
- Iniciando seus investimentos
- Por que o problema é dos mais ricos ?
- Você está preparado para a velhice ?
- O texto definitivo: Saiba como ganhar MUITO dinheiro na bolsa !
- Fez errado … ? Então pague o preço !!
- O Controle do Fluxo de Caixa e suas barreiras
- Você está no vermelho ? O que tem feito para mudar isto ?
- Formando o seu colchão de segurança



Além disso, indico duas séries especiais:

- Iniciando seus Investimentos: a série
- O que o Zé faz para ganhar dinheiro na Bolsa de Valores ? (Índice)


Opiniões - Imóvel na planta

 
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Playbr
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MensagemEnviada: Ter Jan 03, 2012 10:40 am    Assunto: Opiniões - Imóvel na planta Responder com Citação

Pessoal, estou negociando um imóvel na planta e queria saber a opinião de vocês se vale a pena. Como não gostaria de divulgar valores, vou trabalhar com proporcionalidade, ou seja, valores fictícios, porém proporcionais ao que vou pagar.

Supomos que o imóvel vale 100.
Eu ganhe 1,7.

A sugestão de pagamento é via financiamento direto com a Caixa do valor total sendo dividido da seguinte forma:

Entrada de 16.
24x de 0,8, totalizando 19.
FGTS de 10.

Ou seja, total pago até a obra ficar pronta de cerca de 45, faltando ainda 55.

O prédio leva 24 meses para ficar pronto. O grande problema é que nesses 2 anos, iria incidir o INCC que gira em torno de 0,8% ao mês, pouco mais, pouco menos normalmente. Então as 24x de 0,8 praticamente se anulariam, ou seja, eu continuaria devendo os 19, totalizando cerca de 74. Depois disso não teria mais o INCC, e claro que poderia ficar abaixo dos 0,8% ao mês nesses 2 anos, mas melhor jogar no pior caso.

Vocês acham que vale a pena fazer essa dívida toda?

Outros detalhes relevantes:
1) Eu teria condições de dar mais 16 de entrada, será que vale a pena? Visto que eu me descapitalizaria e seria um dinheiro de aposentadoria futura.
2) Os apartamentos nesse prédio estão custando 120, mas consegui essa unidade a 100, por ser uma unidade com box semi-coberto e não coberto.
3) Já achei imóveis de menor valor, porém esse tem 73 metros quadrados, enquanto outros tem cerca de 48, consideravelmente mesmo.
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Zé da Silva
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MensagemEnviada: Ter Jan 03, 2012 2:04 pm    Assunto: Responder com Citação

Playbr, imóvel para investimento ou para moradia ?

Sobre o uso dos outros 16, isso conseguiria abater um pouco mais o preço do imóvel ? (aqui em Floripa começam a pipocar empreendimentos que dão desconto na parte que é paga à vista, se fosse o mesmo caso ...)

Já está de olho na forma financiamento que usará para pagar as parcelas extras ?

Eu não gosto da ideia de descapitalizar por completo não ... =/
(mesmo com um descontinho extra ...)
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kikitsune
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MensagemEnviada: Qua Jan 04, 2012 11:10 am    Assunto: Responder com Citação

bem, nem precisa dos valores reais. Eu também uso valores como 100K para simular as coisas.

Mas o Zé tem razão: estamos falando da casa onde voce vai morar - por digamos- 10 anos de sua vida?

Ou estamos falando de um segundo imóvel?

SE está falando da 1a. casa onde vai residir, entao qualquer financiamento - ainda mais da CEF - vale a pena.

Se está falando de casa para investiemento, nao vale a pena. Cuidando para nao ficar totalmente descapitalizado comprando esse imovel, porque nao vale a pena (exceto em casos excepcionais, como a Bolsa ter um novo 2008 e voce retirar totalmente da renda variavel e alocar tudo em tradicional... mas ai há outras alternativas que fornecem mais liquidez ao seu dinheiro, porque imovel "prende" seu dinheiro, nao fica a sua disposição).

Citação:
Supomos que o imóvel vale 100.
Eu ganhe 1,7.


Hmmmm... nao dá... o gerente nao pode permitir que voce se mate. A prestacao pode ser NO MAXIMO 30% de seus rendimentos, ou seja, para 1,7 pode comprometer no máximo 0,51 de seus rendimentos.

E para um financiamento de 100K com juros de 9% ao ano, a primeira prestacao seria da ordem de 1,03 do seu salario.

Ou seja, 60% de seu salario ficaria comprometido com as primeiras prestacoes!

Citação:
A sugestão de pagamento é via financiamento direto com a Caixa do valor total sendo dividido da seguinte forma:

Entrada de 16.
24x de 0,8, totalizando 19.
FGTS de 10.

Ou seja, total pago até a obra ficar pronta de cerca de 45, faltando ainda 55.


Eu pediria para alguem melhor que eu recalculasse esses valores. Voce nao vai dever 55 ao final de 24 meses: vai dever mais que 55.

45 reais hoje compram em novembro-2011 0,225 cestas basicas e em novembro-2009 compravam em 0,266 cestas basicas. (Dados da cidade de Natal)

Claramente 45 reais nao compram hoje o mesmo que compravam há dois anos atras, e definitvamente vao comprar menos daqui a 2 anos, do que compram hoje.

Por isso eu desconfio que nao faltarao apena 55 para quitar a divida. Vou supor que vao faltar 65 mil e refazer o financiamento novamente com 9% de juros ao ano.

Desta vez as 1as. prestacoes giram em torno de 0,668, ou seja 39% do seu salario de 1,7.

O gerente só vai permitir liberar financiamento se o saldo a ser financiado for INFERIOR a 50 (ou seja, nem 55 é recomendado...). Liberar sem essas precaucões é ser cumplice em ajudar voce a se matar (financeiramente falando).

Voce tem duas alternativas:

1) diminui o valor do imovel pretendido ou

2) aumenta sua renda (e nao de forma artificial colocando a renda de outra pessoa da familia que nao faz parte do seu orcamento! isso seria o mesmo que enganar o guarda fingindo que colocou o cinto de seguranca)

Se é seu primeiro imovel, boa sorte! Pechinche os valores, nao compre a casa dos sonhos, etc.
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kikitsune
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MensagemEnviada: Qua Jan 04, 2012 11:27 am    Assunto: Responder com Citação

ups! errei na segunda continha... se pode comprometer 0,51, entao na verdade pode no maximo ter um saldo a ser financiado de 45 e nao de 50!


(ai odeio quando o post vai duplicado! o browser me avisa que nao enviou e na verdade enviou e quando envio de novo da' nisso)
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MensagemEnviada: Qua Jan 04, 2012 12:08 pm    Assunto: Responder com Citação

kikitsune escreveu:
ups! errei na segunda continha... se pode comprometer 0,51, entao na verdade pode no maximo ter um saldo a ser financiado de 45 e nao de 50!


(ai odeio quando o post vai duplicado! o browser me avisa que nao enviou e na verdade enviou e quando envio de novo da' nisso)


Não se preocupe, eu apago quando isso acontece. Wink

(infelizmente não sei o motivo para que isso ocorra ... senão daria um jeito definitivo, hehehe)
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MensagemEnviada: Qua Jan 04, 2012 3:35 pm    Assunto: Responder com Citação

Respondendo as perguntas.
É para moradia. Atualmente moro com meus pais, pretendo morar com minha namorada daqui 2 anos.
Não consigo mais abater nada no preço do imóvel, já consegui um baita desconto de 20% do que o preço original.
Eles estão vendendo a 120, mas consegui uma unidade de frente no primeiro andar por 100.
E coloquei errado, o que ganho é de 2 e não 1,7.

Aliás, negociei mais ainda com o corretor e consegui um desconto extra.
Agora está assim:
Imóvel a vista: 100
Entrada: 16
12x 0,8 = 9,6 (sem incidir INCC)
12x (0,8 + INCC do ano anterior) = 10,4 (supondo INCC de uns 8%)
FGTS: 10
A financiar: 63 (supondo incidência de INCC de 8% ao ano)

Ou seja, o valor total até o financiamento será de 109. Considerando que as outras unidades estão sendo vendidas por 120, acredito que ainda é um bom negócio.

Claro, depois o financiamento, que vai ser feito na Caixa, que é o banco o qual a construtora financiará a obra, haverá os juros e tudo mais sobre os 63, mas acho que cabe no meu orçamento pagar 0,8 ao mês por 2 anos e depois reduz para uns 0,6 no financiamento.

Estou realmente interessado em fechar o negócio, mas tenho receio dessa dívida a tão longo prazo. Mas como atualmente não tenho nenhuma despesa fixa fora o carro, acho que consigo arcar nesse tempo.

E claro, depois da obra pronta o imóvel vai valorizar mais ainda, acredito que mais que os 120 inclusive.
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MensagemEnviada: Dom Abr 15, 2012 2:19 pm    Assunto: Responder com Citação

Amigo,


Não sei se já tomou a decisão, no entanto gostaria de dar minha opinião, sou advogado e atuo no mercado imobiliario.

Bom, em primeiro lugar deve verificar se esse imovel não se encaixa no programa do Governo Federal Minha Casa Minha Vida, como está tratando de valores ficticios não posso afirmar categoricamente que o imovel e renda se encaixam no programa, em caso positivo você pode ter um subsidio de até R$ 23 mil, além dos juros que são bem abaixo do particado pelo mercado, em torno de 5% a.a.

Em segundo lugar, deve levar em consideração que todos os valores serão corrigidos durante a obra pelo INCC, e pós obra pela tabela Price (1% ao mês + IGPM), e nesse sentido fazer uma projeção de valores sabendo que tanto a correção quato os juros são compostos, ou seja, juros sobre juros, e apos esses calculor verificar se sua renda comporta o financimento dos valor corrigido daqui a 2 anos, pois a contrutora qdo vende na planta não se preocupa muito com isso pq se você não conseguir vai ter que rescindir o contrato e vai perder muita grana.

Por ultimo deve verificar a valorização dos imoveis na região pois se o imovel tiver uma valorização boa vale a pena encarar, pois mesmo coma as coorreçoes e juros os imoveis estão com uma valorização em torno de 20% ao ano, digo isso pq acompanho o mercado de perto e compro e vendo também...

Boa Sorte!!!4
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MensagemEnviada: Dom Abr 15, 2012 2:19 pm    Assunto: Responder com Citação

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Bom, em primeiro lugar deve verificar se esse imovel não se encaixa no programa do Governo Federal Minha Casa Minha Vida, como está tratando de valores ficticios não posso afirmar categoricamente que o imovel e renda se encaixam no programa, em caso positivo você pode ter um subsidio de até R$ 23 mil, além dos juros que são bem abaixo do particado pelo mercado, em torno de 5% a.a.

Em segundo lugar, deve levar em consideração que todos os valores serão corrigidos durante a obra pelo INCC, e pós obra pela tabela Price (1% ao mês + IGPM), e nesse sentido fazer uma projeção de valores sabendo que tanto a correção quato os juros são compostos, ou seja, juros sobre juros, e apos esses calculor verificar se sua renda comporta o financimento dos valor corrigido daqui a 2 anos, pois a contrutora qdo vende na planta não se preocupa muito com isso pq se você não conseguir vai ter que rescindir o contrato e vai perder muita grana.

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MensagemEnviada: Dom Abr 15, 2012 2:20 pm    Assunto: Responder com Citação

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Bom, em primeiro lugar deve verificar se esse imovel não se encaixa no programa do Governo Federal Minha Casa Minha Vida, como está tratando de valores ficticios não posso afirmar categoricamente que o imovel e renda se encaixam no programa, em caso positivo você pode ter um subsidio de até R$ 23 mil, além dos juros que são bem abaixo do particado pelo mercado, em torno de 5% a.a.

Em segundo lugar, deve levar em consideração que todos os valores serão corrigidos durante a obra pelo INCC, e pós obra pela tabela Price (1% ao mês + IGPM), e nesse sentido fazer uma projeção de valores sabendo que tanto a correção quato os juros são compostos, ou seja, juros sobre juros, e apos esses calculor verificar se sua renda comporta o financimento dos valor corrigido daqui a 2 anos, pois a contrutora qdo vende na planta não se preocupa muito com isso pq se você não conseguir vai ter que rescindir o contrato e vai perder muita grana.

Por ultimo deve verificar a valorização dos imoveis na região pois se o imovel tiver uma valorização boa vale a pena encarar, pois mesmo coma as coorreçoes e juros os imoveis estão com uma valorização em torno de 20% ao ano, digo isso pq acompanho o mercado de perto e compro e vendo também...

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MensagemEnviada: Dom Abr 15, 2012 2:20 pm    Assunto: Responder com Citação

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Bom, em primeiro lugar deve verificar se esse imovel não se encaixa no programa do Governo Federal Minha Casa Minha Vida, como está tratando de valores ficticios não posso afirmar categoricamente que o imovel e renda se encaixam no programa, em caso positivo você pode ter um subsidio de até R$ 23 mil, além dos juros que são bem abaixo do particado pelo mercado, em torno de 5% a.a.

Em segundo lugar, deve levar em consideração que todos os valores serão corrigidos durante a obra pelo INCC, e pós obra pela tabela Price (1% ao mês + IGPM), e nesse sentido fazer uma projeção de valores sabendo que tanto a correção quato os juros são compostos, ou seja, juros sobre juros, e apos esses calculor verificar se sua renda comporta o financimento dos valor corrigido daqui a 2 anos, pois a contrutora qdo vende na planta não se preocupa muito com isso pq se você não conseguir vai ter que rescindir o contrato e vai perder muita grana.

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