Não, estás vendo pelo ângulo correto.
O problema é que temos que levar em consideração o IR no investimento. Já cai para quase 12% ao ano.
Outro ponto: as linhas "normais" são mais próximas dos 12% ao ano do que dos 10%. Sem contar que não é a taxa real (falta incluir custo de seguro, taxa de manutenção, etc etc etc ...), o que acaba levando para perto de 13% ao ano ...
Mais um ponto: a taxa de juros, teoricamente, está num nível elevado. Teoricamente tenderá a cair um pouco mais a frente, o que pioraria um pouco mais as contas. Talvez o governo force uma baixa na taxa dos financiamentos também. Mas vai saber ...
Eu dei preferência por financiar o meu. Por "mais caro" que saia no final. Justamente por usar a conta que você fez. Só que no meu caso ao invés da SELIC uso o meu retorno médio em Bolsa. (histórico, 5 ~ 10 anos, com operações e não contando com a valorização de um papel que está na carteira)
A mesma estratégia que usei para comprar um carro. (http://www.clubedopairico.com.br/como-comprei-um-carro-financiado-e-ainda-ganhei-dinheiro-com-isso/3886)
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Pai Rico Pai Pobre, o livro que me motivou a criar o Clube !