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Dica para quem vai comprar imóvel financiado

 
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fco_freire
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MensagemEnviada: Qua Jul 25, 2007 1:10 pm    Assunto: Dica para quem vai comprar imóvel financiado Responder com Citação

Estou colocando aqui alguns detalhes sobre sistema de amortização para a compra de imóvel financiado.


Para quem já comprou dê uma olhada no sistema que reje o seu contrato.


Informações Básicas sobre financiamentos do SFH -

Sistema de amortização -

por Evori Veiga de Assis ,
economista – CRE/RS nº 4763

T odo contrato de financiamento habitacional do SFH deve fixar um sistema de amortização - que é o artifício matemático que fixa através de sua fórmula doutrinária (matemática) o regime de capitalização da taxa de juros e, em conseqüência, as proporções das cotas mensais de amortização (A) e dos juros (J) remuneratórios, para cada período do prazo de resgate do empréstimo;

D outrinariamente, o valor da Prestação (A+J), apontado pela fórmula matemática de um sistema de amortização, será fixo para todos os meses do prazo considerado, capaz de pagar integralmente as cotas mensais de juros (J) remuneratórios e de amortização (A) do capital emprestado.

A s operações da matemática financeira de cômputo de juros, podem observar dois regimes: regime de capitalização simples (cálculo linear) e regime de capitalização composta (cálculo exponencial).

N o regime de juros simples, o valor dos juros, apurados a cada período, sempre sobre o mesmo capital, são pagos nos mesmos intervalos (Ex.: mensal, bimestral, trimestral etc).

N o regime de capitalização composta, o valor dos juros é incorporado ao capital remanescente e, pois, o cômputo leva em consideração o capital inicial acrescido do valor dos juros de cada período vencido, sendo o pagamento do principal e dos juros apenas ao final do prazo.

O s sistemas de amortização a juros simples são aqueles em que, na sua fórmula matemática, as variáveis prazo (n) e taxa (i) de juros, são conjugados linearmente, enquanto que, à juros compostos são conjugados exponencialmente.

O s sistema de amortização a juros simples são SAC e SACRE. Os sistemas de amortização a juros compostos são Price, SIMC e Gradiente.

O sistema SAM, que determina a prestação (A+J) inicial pela média dos valores apurados pelos sistema Price e SAC, é, pois, um sistema misto;

O Sistema Gauss se diferencia dos demais sistemas, pelo fato de que a taxa nominal de juros, ainda que utilizada sob regime de juros simples(linearmente), não é prospectada sobre o prazo normal do financiamento, mas de forma que, como que reduzida, compensando os juros remuneratórios que podem ser auferidos na reaplicação pelo credor dos valores pagos mensalmente pelo devedor.

N ote-se que todos os sistemas de amortização são artifícios matemáticos universais, que não contemplam em sua fórmula doutrinária as variáveis “reajuste“ ou “correção” monetária, variáveis, estas, determinadas considerar, porém, pelos planos de reajustes do SFH.

O sistema de amortização submetido a efeitos de correção monetária somente mantêm a exatidão de suas propriedades matemáticas, caso as parcelas da prestação (A+J) e do saldo devedor sofram sua incidência na mesma época e com mesma proporção e, ainda, que a cota periódica de amortização (A) seja subtraída do saldo devedor remanescente já acrescido deste efeito.

E ntretanto, os planos de reajustes “PES” e “PES/CP”, em suas várias modalidades, prevêem a incidência de reajustes da prestação (A+J) com índices e épocas diferentes em relação aos determinados à correção monetária do saldo devedor, implicando no desvirtuamento do sistema de amortização, com a perda da exatidão de sua propriedade básica: prestação fixa, capaz de liquidar os juros e o capital emprestado, no prazo convencionado.


fonte: http://www.anm.com.br/
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