Clube do Pai Rico - Fórum - Índice do Fórum

 www.ClubedoPaiRico.com.brBlog - www.ClubedoPaiRico.com.br   FAQFAQ   PesquisarPesquisar   MembrosMembros   GruposGrupos   RegistrarRegistrar   PerfilPerfil   Entrar e ver Mensagens ParticularesEntrar e ver Mensagens Particulares   EntrarEntrar 

Sugestão de artigos que devem ser lidos no site do Clube:

- Como o Zé ganha na Bolsa ?
- Iniciando seus investimentos
- Por que o problema é dos mais ricos ?
- Você está preparado para a velhice ?
- O texto definitivo: Saiba como ganhar MUITO dinheiro na bolsa !
- Fez errado … ? Então pague o preço !!
- O Controle do Fluxo de Caixa e suas barreiras
- Você está no vermelho ? O que tem feito para mudar isto ?
- Formando o seu colchão de segurança



Além disso, indico duas séries especiais:

- Iniciando seus Investimentos: a série
- O que o Zé faz para ganhar dinheiro na Bolsa de Valores ? (Índice)


Começando uma empresa incorporadora sem dinheiro
Ir à página Anterior  1, 2, 3, 4  Próximo
 
Novo Tópico   Responder Mensagem    Clube do Pai Rico - Fórum - Índice do Fórum -> Imóveis
Exibir mensagem anterior :: Exibir próxima mensagem  
Autor Mensagem
plmyr
Nível 2

Nível 2<br>




Registrado em: Sábado, 28 de Julho de 2007
Mensagens: 179

MensagemEnviada: Qui Nov 01, 2007 10:32 pm    Assunto: Responder com Citação

CoderBR escreveu:
Ei Zé esqueci de lhe pedir desculpas por não ter sido claro em minha frase ... Wink

plmyr fiz um brainstorm com um sócio aqui e encontramos os seguintes problemas.

1) Como que apenas um pedreiro vai construir tantas casas em apenas 8 meses ?

1.1 como ele irá se manter durante os meses que estiver trabalhando, uma vez que nao terá renda para se sustentar e sustentar sua familia

1.2 no caso de uma emprenteira de onde ela tirará caixa para pagar os funcionarios no tempo que abrange a construção

2) Como que a loja de material de construção vai fornecer o material se ela tem pagar seus fornecedores em média de até 60 dias ?

3) os numeros que vc apresentou nao batem, pois neles você estima a construção de 4 casas e vende 5 ... e outro detalhe como pode você construir por 60 e vender apenas por 65 ? esse valor está muito baixo não ?

4) a casa de 70m² possui apenas um quarto certo ? porque 70m² é realmente um espaço muito pequeno, sem garagem, sem area de serviço ...

Eu e meu sócio estamos trabalhando para tornar essa idéia real, mas esbarramos com alguns problemas que aparentemente não podem ser resolvidos sem capital ... toda ajuda será bem vinda,


abraços
Citação:




Bom, tentando esclarecer as questões do colega CodeBR:

1. Quando me referi à 1 pedreiro, não significa que será 1 pessoa. Um pedreiro sempre tem seus auxiliares. Pra mim é um conceito claro, e achei desnecessário essa informação. Uma equipe de pedreiros, quando se disponiiiza o capital de acordo com o cronograma de obra constroi as 5 casas em menos de 7 meses. Considerei 8 para ter uma folga.

1.1 Realmente concordo com esta sua consideração. Neste caso o pedreiro não é um pobre coitado, e topou bancar o salário de seus peões, afinal de contas ele também encarou a proposta como um bom investimento.

1.2 Estimo que o custo para o pedreiro seja 70% e os 30% seja seu lucro ( suposição minha! pode haver uma variação) Neste caso, o que ele ira desembolsar será 70% de 52500 reais, ou seja, 36750 reais. Pra ganhar uma casa que depois de pronta valerá 60mil. Até eu estou pensando em assentar tijolo!.

2. A mesma resposta do ítem anterior se aplica a esta pergunta. Não sei como ele bancará os funcionários da loja de material de construção. O proprietário dará um jeito pois ele está enxergando a oportunidade como um INVESTIMENTO, não como CUSTO.

3.Eu pensei certo e escrevi errado: Custo total 240 mil - 45 do terreno = 195 mil. 195 / 350m² = 557 R$/m². Ainda tá me saindo caro a construção. Consegue-se fazer mais barato aqui pela região, mas considereando que os envolvidos estão fazendo troca por serviço, não tem como "espremer" o preço deles.

4. A casa de 70 m² é uma excelente casa. No térreo existe Hall de entrada, Lavabo, estar, copa/cozinha, a. serviço, churrasqueira. No superior, 2 suítes ( dois quartos e dois banheiros). Para se ter uma noção, estão sendo comercializados apartamentos de 2 dorm. Aqui na regiãom com área em torno de 47 m² (com 2 bwc's!). O segredo eu conto pra quem pagar meus honorários. Laughing
Voltar ao Topo
Ver o perfil de Usuários Enviar Mensagem Particular
plmyr
Nível 2

Nível 2<br>




Registrado em: Sábado, 28 de Julho de 2007
Mensagens: 179

MensagemEnviada: Qui Nov 01, 2007 10:51 pm    Assunto: Responder com Citação

A propósito, só para constar: Acabei desvirtuando meu plano original, e ao invés de fazer toda essa correria, acabei arranjando um par de sócios e compramos o terreno. Não vamos construir por enquanto, pois a região está valorizando bastante, e não temos dinheiro para tal.

Mas não por isso acho que minha idéia não funcione, pelo contrário. Teóricamente, é perfeitamente viável. O problema maior envolve o risco de uma das partes desistir ou simplesmente não cumprir o contrato.
É provavel que talvez nunca mais todas as variantes se arranjem proporcionando esta condição favoravel. Mas fiz uma opção e tenho que arcar com as consequencias. Ao menos eliminei os riscos e apliquei minhas economias em um investimento sólido.

Sds
Voltar ao Topo
Ver o perfil de Usuários Enviar Mensagem Particular
FabioA3
Nível 4

Nível 4<br>



Registrado em: Domingo, 29 de Julho de 2007
Mensagens: 1543
Localização: Rio de Janeiro - RJ

MensagemEnviada: Sex Nov 02, 2007 2:24 am    Assunto: Responder com Citação

OPA...boa idea, e boa sorte pra voces.

E não deixa a tua idea de lado não, vai aprimorando ela até ficar perfeitinha.
Voltar ao Topo
Ver o perfil de Usuários Enviar Mensagem Particular
CoderBR
Nível 3

Nível 3<br>



Registrado em: Sexta-Feira, 7 de Setembro de 2007
Mensagens: 438

MensagemEnviada: Sáb Nov 03, 2007 9:42 pm    Assunto: Responder com Citação

plmyr obrigado pelos esclarecimentos ! eu e meu sócio estamos trabalhando no estagio de coleta de informações do plano para montar um plano de negocios solido e oferecer aos investidores. Ja sabemos que teremos que contar com acessoria juridica para a permuta do terreno e a elaboração de um contrato onde todos saiam beneficiados no caso de desistencia das partes.
Vamos mante-los informados por aq
Voltar ao Topo
Ver o perfil de Usuários Enviar Mensagem Particular
rafagaucho



Registrado em: Quarta-Feira, 31 de Outubro de 2007
Mensagens: 32
Localização: Porto Alegre

MensagemEnviada: Qui Jan 31, 2008 4:44 pm    Assunto: E aí??? Responder com Citação

E aí pessoal???
Conseguiram colocar em prática os seus projetos?? CODERBR E PLMYR??
Voltar ao Topo
Ver o perfil de Usuários Enviar Mensagem Particular MSN Messenger
plmyr
Nível 2

Nível 2<br>




Registrado em: Sábado, 28 de Julho de 2007
Mensagens: 179

MensagemEnviada: Sex Fev 01, 2008 12:14 pm    Assunto: Responder com Citação

rafa, como já citei acima, em razão de outras propostas, compramos o terreno. E tbem já estamos querendo vender, heheh. Compramos ele em set/07 por 45K hj está avaliado em 60K. Isto tbem é um "trade", certo Coder??
Além disso, comprei um outro terreno, próximo a este em um loteamente em que as condições eram a seguinte:

Entrada de 6K e 96 parcelas de 560 (SAC). total depois de 8 anos, 61 mil. Creio que valerá muito mais do que isto daqui a 8 anos. à vista custa 50K.

Se continuar valorizando como os utlimos tres anos, até o final do ano posso revender o terreno por 20 mil e transferir a dívida. Desta forma o meu retorno será de qse 80% em um ano. São estimativas minhas. se não der certo conto pra vcs até o final do ano. ( investi 6K de entrada e 12x de 560 = 12720). Este ano a rua será asfaltada e um grande supermercado se instalará nas proximidades. Tem tudo pra dar certo.
_________________
Quanto maior a minha dedicação nos treinos, mais sorte eu tenho." (Tiger Woods)
Voltar ao Topo
Ver o perfil de Usuários Enviar Mensagem Particular
rafagaucho



Registrado em: Quarta-Feira, 31 de Outubro de 2007
Mensagens: 32
Localização: Porto Alegre

MensagemEnviada: Sex Fev 01, 2008 12:33 pm    Assunto: Que beleza! Responder com Citação

PLMYR!!!
Que beleza cara!! Parabéns...ótimo trade realmente!
Uma pergunta inocente...como vc consegue essas informações de futuras obras?
Voltar ao Topo
Ver o perfil de Usuários Enviar Mensagem Particular MSN Messenger
plmyr
Nível 2

Nível 2<br>




Registrado em: Sábado, 28 de Julho de 2007
Mensagens: 179

MensagemEnviada: Sex Fev 01, 2008 4:38 pm    Assunto: Responder com Citação

O segredo se resume em uma palavra: NETWORKING.

O meu trabalho me proporciona a oportunidade de estar inserido neste meio. É cotidiano pra mim.
Converso com uma média de 5 corretores de imoveis por dia, todos os dias. Além disso os próprios construtores sempre procuram se informar a respeito dos terrenos que negociam e este tipo de informação sempre aparece.
Balcão de prefeitura tbem é ótimo para se ter informação privilegiada. Sempre conversar e dar uma olhada nos projetos que estão esperando ser analisados, em cima das mesas, e também reconhecer as pessoas que estão frequentando o setor de análise de projetos.

Só lamento não possuir capital suficiente para aproveitar todas as oportunidades que surgem... Um dia chego lá. Abs
_________________
Quanto maior a minha dedicação nos treinos, mais sorte eu tenho." (Tiger Woods)
Voltar ao Topo
Ver o perfil de Usuários Enviar Mensagem Particular
CoderBR
Nível 3

Nível 3<br>



Registrado em: Sexta-Feira, 7 de Setembro de 2007
Mensagens: 438

MensagemEnviada: Sex Fev 01, 2008 9:04 pm    Assunto: Responder com Citação

Putz meus parabens plmyr ! Vai em frente cara, seu plano é espetacular (assim como a excução !).

No meu caso não deu certo como esperavamos. Eu e meu socio passamos um pente fino na cidade, falamos com todos os corretores, procuramos varias regioes, mas infelizmente chegamos a conclusao que a cidade está no seu limite, aqui um terreno de 250 m2 não sai por menos de 35 mil reais.

A boa é que pelo menos não colocamos nosso dinheiro a perder e agora conhecemos melhor nosso mercado.

O proximo passo é estudar uma cidade aqui perto, chamada Porto Real. Parece que eh uma das cidades que mais cresce no Brasil. La da para comprar terreno até no centro da cidade.

Mas valeu a experiencia, sem duvida !
Voltar ao Topo
Ver o perfil de Usuários Enviar Mensagem Particular
marciolauriano



Registrado em: Sábado, 19 de Janeiro de 2008
Mensagens: 8

MensagemEnviada: Sex Fev 08, 2008 8:03 pm    Assunto: Responder com Citação

plmyr, aí vão meus comentários sobre o assunto:

Moro no RJ e fiz um projeto parecido com um conhecido meu que trabalha com construção civil. Mas foi apenas um projeto, pois alguns itens não se concretizaram.

A coisa funcionaria assim: um amigo tem um terreno em Maricá, cidade praiana a alguns quilômetros do RJ. Este mesmo amigo comprou um apto na planta e está se enrolando com intermediárias, chaves e etc. O projeto seria comprar o terreno deste amigo pagando as pendências do apto dele até que alcancasse o valor estiúlado do terreno. Em paralelo, rolaria a construção de uma casa e tudo seria vendido ao final, ficando uma parte para mim e outra para o construtor. A casa seria de estrutura metálica pré-fabricada (fica pronta em menos tempo).

Os obstáculos, que a meu ver se encaixam no seu projeto:
1) Legalização da obra pronta - no seu caso, seriam 4 ou 5 casas em um único terreno. Este teria que ser desmembrado na prefeitura e seriam criados 4 ou 5 registros de imóveis. Isso custa caro.

2) Trabalho do construtor - o construtor teria que arcar com os custos da sua equipe, parte trabalhista, salários, impostos e etc. Se fazemos uma sociedade com um pequeno construtor, no caso de um acidente com ou sem morte na obra, como ele resolveria isso? Ele teria estrutura para manter a empreitada, pagar todo mundo e se manter? E no caso de quebra de contrato, se o sujeito morrer ou desistir ou sumir? Muita coisa acontece em 8 meses.

3) Criação de um contrato entre as partes para que tudo fique bem amarrado - um bom advogado vai pedir uma grana pra fazer isso. E ainda haverá o registro em cartório e tudo mais.

Bom, eu enxergo isso como um empreendimento e deve ter um projeto muito bem enxuto, de preferência um plano de negócios bem estruturado. Com ele em mãos, fica mais fácil conseguir sócios para concretizar o projeto.

Mas é uma boa idéia.

Sucesso.
_________________
Márcio Lauriano
www.estantevirtual.com.br/acervos/lauriano
Voltar ao Topo
Ver o perfil de Usuários Enviar Mensagem Particular
FabioA3
Nível 4

Nível 4<br>



Registrado em: Domingo, 29 de Julho de 2007
Mensagens: 1543
Localização: Rio de Janeiro - RJ

MensagemEnviada: Sex Fev 08, 2008 8:27 pm    Assunto: Responder com Citação

Realmente estas questões são complicadas. E caramba, como tem imposto aqui no BR para transações imobiliarias...Nossa!
Voltar ao Topo
Ver o perfil de Usuários Enviar Mensagem Particular
D.Magliano
Nível 3

Nível 3<br>




Registrado em: Sexta-Feira, 28 de Dezembro de 2007
Mensagens: 255
Localização: Rio de Janeiro

MensagemEnviada: Sex Fev 08, 2008 9:59 pm    Assunto: Responder com Citação

Ola Plmyr.

Parabens pela ideia, e pela empreitada!
Apoio, e ainda ofereço meus serviços, caso precise de uma perspectiva, faço-as em computação grafica hehehehehe
Me empolgo muito com imoveis, tenho enorme prazer em reformar, pintar... mas infelizmente não tenho tido oportunidade de me dedicar (novamente parabens a sua atitude!)

Mas endossando o que o amigo marciolauriano citou.
Sugiro a você talve reduzir a sua margem de lucro, mas estudar um contrato com uma empreitera propiamente dita, uma construtora pequena. Trabalho com pedreiros é complicado, mesmo aqueles que são de nossa confiança, problemas pessoais podem afastar o capaz, ai a obra pode desandar. Pense nisso, pois é a engrenagem principal de todo seu investimento.
Alem disso uma obra deste porte demanda maquinas maiores, fornecimento de grande porte...ao mesmo tempo que pode custar mais caro, larga escala tambem oferece descontos. Esse tipo de escala é dificil de ser alcançada por um unico trabalhador, e sub-contratados...

Segundo ponto, é relacionado aos custos de legalização. Isso nos toma muito tempo e dinheiro...no seu caso, tempo pode significar lucro ou prejuizo (afinal a casa que lhe cabe precisa ser vendida, e as outras precisam ter valor para serem aceitas). Em minha cidade, a legalização de minha casa custou quase 20% do valor do imovel! Sem contar o longo tempo gasto.

Tendo estes dois pontos acertados, e perfeitamente encaminhados, o resto é só dedicação sua. Isso certamente não falta.

Parabens novamente!
Grande Abraço
Magliano
Voltar ao Topo
Ver o perfil de Usuários Enviar Mensagem Particular
plmyr
Nível 2

Nível 2<br>




Registrado em: Sábado, 28 de Julho de 2007
Mensagens: 179

MensagemEnviada: Sex Fev 08, 2008 10:09 pm    Assunto: Responder com Citação

marciolauriano escreveu:

Os obstáculos, que a meu ver se encaixam no seu projeto:
1) Legalização da obra pronta - no seu caso, seriam 4 ou 5 casas em um único terreno. Este teria que ser desmembrado na prefeitura e seriam criados 4 ou 5 registros de imóveis. Isso custa caro.

2) Trabalho do construtor - o construtor teria que arcar com os custos da sua equipe, parte trabalhista, salários, impostos e etc. Se fazemos uma sociedade com um pequeno construtor, no caso de um acidente com ou sem morte na obra, como ele resolveria isso? Ele teria estrutura para manter a empreitada, pagar todo mundo e se manter? E no caso de quebra de contrato, se o sujeito morrer ou desistir ou sumir? Muita coisa acontece em 8 meses.

3) Criação de um contrato entre as partes para que tudo fique bem amarrado - um bom advogado vai pedir uma grana pra fazer isso. E ainda haverá o registro em cartório e tudo mais.


Concordo com os itens 2 e 3, e com certeza devem ser levados em conta. Em relação ao item 1,ao inves de desmembrar é muito mais facil e infinitamente mais barato realizar a incorporação das casas que estão no mesmo lote, ou seja, criar um condomínio. Falo disso com propriedade, pois estou acompanhando varios empreendimentos deste tipo em minha região.

Mesmo assim, obrigado pelos acrescimos. Apesar de que não irei por em prática esta idéia, a discussão sobre o tema é muito valiosa.
_________________
Quanto maior a minha dedicação nos treinos, mais sorte eu tenho." (Tiger Woods)
Voltar ao Topo
Ver o perfil de Usuários Enviar Mensagem Particular
BlackWolf



Registrado em: Quarta-Feira, 6 de Fevereiro de 2008
Mensagens: 15

MensagemEnviada: Sáb Fev 09, 2008 10:33 pm    Assunto: Responder com Citação

Desculpe perguntar, mas ñ existe uma lei que proíbe o desmembramento de terrenos caso o dono possua outro terreno além deste?

Só gostaria de uma confirmação, sei muito pouco sobre o mercado imobiliário.
Voltar ao Topo
Ver o perfil de Usuários Enviar Mensagem Particular
plmyr
Nível 2

Nível 2<br>




Registrado em: Sábado, 28 de Julho de 2007
Mensagens: 179

MensagemEnviada: Dom Fev 10, 2008 11:54 am    Assunto: Responder com Citação

Nunca ouvi falar.
O único impedimento que pode haver, é que algumas cidades exigem que o lote tenha uma metragem mínima. Ex.: Se tenho um lote de 400 m², e o plano diretor prevê que não podem existir lotes com menos de 300m² não posso fazer o desmembramento neste caso.
_________________
Quanto maior a minha dedicação nos treinos, mais sorte eu tenho." (Tiger Woods)
Voltar ao Topo
Ver o perfil de Usuários Enviar Mensagem Particular
Mostrar os tópicos anteriores:   
Novo Tópico   Responder Mensagem    Clube do Pai Rico - Fórum - Índice do Fórum -> Imóveis Todos os horários são GMT - 2 Hours
Ir à página Anterior  1, 2, 3, 4  Próximo
Página 3 de 4

 
Ir para:  
Enviar Mensagens Novas: Proibído.
Responder Tópicos Proibído
Editar Mensagens: Proibído.
Excluir Mensagens: Proibído.
Votar em Enquetes: Proibído.








Junte-se a nós e cresça financeiramente. Eduque-se Financeiramente !!


Powered by phpBB © 2001, 2002 phpBB Group
Traduzido por: Suporte phpBB
Header design *Ícaro Pablo*