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Sugestão de artigos que devem ser lidos no site do Clube:

- Como o Zé ganha na Bolsa ?
- Iniciando seus investimentos
- Por que o problema é dos mais ricos ?
- Você está preparado para a velhice ?
- O texto definitivo: Saiba como ganhar MUITO dinheiro na bolsa !
- Fez errado … ? Então pague o preço !!
- O Controle do Fluxo de Caixa e suas barreiras
- Você está no vermelho ? O que tem feito para mudar isto ?
- Formando o seu colchão de segurança



Além disso, indico duas séries especiais:

- Iniciando seus Investimentos: a série
- O que o Zé faz para ganhar dinheiro na Bolsa de Valores ? (Índice)


Quais as suas dicas para investir em imóveis para a venda?

 
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Autor Mensagem
georgemagnus



Registrado em: Sábado, 10 de Novembro de 2007
Mensagens: 2

MensagemEnviada: Dom Nov 11, 2007 5:11 pm    Assunto: Quais as suas dicas para investir em imóveis para a venda? Responder com Citação

Olá amigos, gostaria de tirar algumas dúvidas aqui no fórum, agradeco muito os mais experientes (e também as boas idéias dos nao experientes) sobre uma questão. Estou interessado em investir na construcão de imóveis residenciais (inicialmente) para venda, pois tenho notado através de cálculos que nao é vantajoso a princípio alugar. Estou juntando um grupo de amigos e arrecadando capital para construcao de um prédio de apartamentos na minha cidade, de pequeno porte (100 p/ apto), e gostaria de saber algumas coisas:
1 - que impostos e outras taxas vou ter que arcar para realizar esta construcao (taxas municipais, etc)?
2 - quais os custos médios para construcao de cada unidade (quem já constrói aí dá uma dica, fica no Ceará, interior)
3 - o que devo levar em conta na venda (como calcular os custos finais ao comprador, levando-se em conta os impostos, IR, custo de construcao e mao-de-obra),
4 - pra quem entende, o que sairia melhor, construir casas (menos unidades) ou apartartamentos (aproveitando o terreno)?
5 - após adquirir o terreno, como faco para comecar (arquiteto? engenheiro? construtora?)

Agradeco muito a atencao e gostaria muito de exemplos pessoais semelhantes para fazermos uma análise.

Valeu.
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plmyr
Nível 2

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Registrado em: Sábado, 28 de Julho de 2007
Mensagens: 179

MensagemEnviada: Dom Nov 11, 2007 10:40 pm    Assunto: Responder com Citação

Caro colega, vou tentar responder à algumas de suas duvidas, na mesma ordem de suas perguntas.

1. impostos: variam de município à município, mas em geral podemos dividi-las entre as taxas pré obra e pós obra. Pré obra seriam a taxa de consulta de viabilidade, alvará sanitário e aprovação de projetos. No caso de se fazer um edificio é necessário pagar uma taxa ao corpo de bombeiros pois para este tipo de obra é necessário fazer o projeto preventivo contra incendio ( edificação multifamiliar). Caso a região seja próximo de rios, montanhas ou áreas verdes talvês seja exigido aprovação pela secretaria do meio ambiente ou órgão do gênero. Após a construção existem as taxas do inss (que são bem caras) e mas necessárias para que vc consiga o "habite-se" ( documento obrigatório para que vc possa vender o imovel). Para abater o valor deste imposto vc deve solicitar nota fiscal de alguns insumos da obra tal como concreto, aço, e mão de obra; caso contrario vc pagará integral. Lembro que também é obrigatório vc fazer a incorporação da obra ( atravéz de engenheiro/arquiteto habilitado) pois vender sem incorporação é crime federal. Os valores vc deve consultar junto à prefeitura de sua cidade, pois variam entre os municípios.

2. Os custos também variam muito de região a região. No site do sinduscon do ceará o CUB está em 617 reais - isso é o valor do material+mão de obra. Dependendo do regime de execução adotado é isso mesmo que vc irá gastar. Para economizar, a única maneira é a informalidade ( infelizmente estamos no Brasil). Contratar mão de obra de funcionários sem registros em carteira e não exigir NF da mão de obra estão entre os artifícios. Para se ter uma noção, do total do valor da mão de obra 27% é imposto. Será esse o valor que irá economizar.

3. É isso que o calculo de incorporação vai fazer. Através deste documento cada unidade será representado por uma fração ideal, proporcional à totalidade e representatividade das áreas comuns do empreendimento. Se desejar fazer somente uma análise prévia vc deve considerar os custos do terreno divididos pelo n. de unidades, mais o custo de construção de cada unidade.

4. Depende do custo do terreno, preço de venda e localização. Outra questão é aceitação local. O perfil de moradores da sua cidade prefere morar em casa ou apartamento? Este fator é de extrema importancia já que desejamos que a liquidez do produto seja a maior possivel.

5. 1º passo. Converse com um arquiteto que trabalhe com projetos de obras civis ( não que trabalhe com arquitetura de interiores). Geralmente estão aptos para responder todas estas suas dúvidas. Saberá te encaminhar para engenheiros e construtores e irá ter a sensibilidade de mercado para direcionar o seu produto, pois geralmente possuem contatos com corretores de imoveis. Além disso, é somente depois que o arquiteto concluir seu trabalho que entrarão em cena os engenheiros e a construtora.

Espero que tenha ajudado de alguma forma. Porém recomendo que vc encontre logo um arquiteto de sua confiança e explique a sua situação.

Sds
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CoderBR
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Registrado em: Sexta-Feira, 7 de Setembro de 2007
Mensagens: 438

MensagemEnviada: Dom Nov 11, 2007 11:35 pm    Assunto: Responder com Citação

Plmyr, sempre com sua experiencia .. pensei em ajudar o cara, mas vi que preciso mais de ajuda do que posso ajudar no momento rsrsrs

A sua dica eh ... procure um arquiteto, depois um engenheiro e depois uma construtora correto ?

O que nao entendo eh como um arquiteto pode me ajudar, falo isso nao por que duvido, mas por falta de informação mesmo, visto que todos que constroem a minha volta evitam o arquiteto. Como ele pode me ajudar ?
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Fabiano Klug
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Registrado em: Sábado, 3 de Novembro de 2007
Mensagens: 53
Localização: Santa Catarina

MensagemEnviada: Seg Nov 12, 2007 9:21 am    Assunto: Responder com Citação

CoderBR escreveu:
Plmyr, sempre com sua experiencia .. pensei em ajudar o cara, mas vi que preciso mais de ajuda do que posso ajudar no momento rsrsrs

A sua dica eh ... procure um arquiteto, depois um engenheiro e depois uma construtora correto ?

O que nao entendo eh como um arquiteto pode me ajudar, falo isso nao por que duvido, mas por falta de informação mesmo, visto que todos que constroem a minha volta evitam o arquiteto. Como ele pode me ajudar ?


Bom, pela experiencia em construção que ja adquiri, um Arquiteto fará um boa diferença no ramo de construção e venda de casas, digo que não fará muita diferença cas queira usar os imoveis para alugar, o que percebi na area seria o seguinte:

-Uma casa ou apartamento construido para vender é nescessário um arquiteto pelo simples fato de este tipo de profissional lhe proporcionar o melhor valor que seu dinheiro puder construir ao imovel, veja, se usar 60 mil para construir uma casa seu engenheiro lhe fará uma planta boa e bem extruturada, mas é o Arquiteto que dara aos 60 mil uma aparencia de casa de 120 mil, o que pode se traduzir em vender uma casa de 60 mil mais rapidamente que outra, simplesmente devido a sua arquitetura que sempre enche mais os olhos que outra apenas feita pelo engenheiro.

Agora se você construir para alugar, um Arquiteto fará o mesmo trabalho, mas isso não poderá ser tranferido ao aluguel, pois é um mercado mais concorrido e aparencia moderna e sofisticada pesam muito pouco para uma residencia ou apartamento ser alugado ou não, geralmente vence que tiver o melhor preço.
_________________
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georgemagnus



Registrado em: Sábado, 10 de Novembro de 2007
Mensagens: 2

MensagemEnviada: Seg Nov 12, 2007 5:22 pm    Assunto: Responder com Citação

Obrigado pela enorme ajuda companheiros. A minha principal dúvida mesmo era sobre a questão BUR(R)OCRÁTICA da coisa, por que o principiante sempre é alvo de pilantras que querem lucrar em cima de nossa inexperiência. Pelo visto a carga tributária e a quantidade de trâmites necessários desistimula bastante no meu caso, mas vou tentar me informar melhor com profissionais. Na minha localidade esta ocorrendo um crescimento significativo neste ramo em virtude da vinda de várias faculdades para a região, com professores e alunos procurando residencia, e tanto residencias horizontais como apartamentos sao bem procurados. Agora a meu ver o custo da construcão por m2 nao chegue ao CUB, acho que tem um valor menor. Este valor é calculado tendo como base a média do estado todo ou somente pelas capitais e cidades maiores? Por que se for é pesado, fazer um apto de 100m2 por 67 mil! Eu gostaria de gastar menos e diminuir o preco de venda, assim o fazendo mais rápido, pois quanto mais tempo parado pior. Que vcs acham, chega a tanto?
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plmyr
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Registrado em: Sábado, 28 de Julho de 2007
Mensagens: 179

MensagemEnviada: Seg Nov 12, 2007 11:29 pm    Assunto: Responder com Citação

CoderBR escreveu:
Plmyr, sempre com sua experiencia .. pensei em ajudar o cara, mas vi que preciso mais de ajuda do que posso ajudar no momento rsrsrs

A sua dica eh ... procure um arquiteto, depois um engenheiro e depois uma construtora correto ?

O que nao entendo eh como um arquiteto pode me ajudar, falo isso nao por que duvido, mas por falta de informação mesmo, visto que todos que constroem a minha volta evitam o arquiteto. Como ele pode me ajudar ?


Infelizmente a maioria dos meus colegas de profissão se dedicam ao público que habita a ponta da pirâmide social brasileira, não por esnobar o restante, mas pq a maior parte da população não tem conciência da importância do projeto- encaram como uma despesa, custo desnessário. Nos países desenvolvidos demora-se 6 meses pra projetar uma casa e constroi-se em dois meses. Aqui no Brasil é exatamente o contrário. O projeto é mera formalidade e se constroi sem planejamento algum, da mesma forma desde os anos 50.

A atividade de "planejar" não faz parte da cultura do brasileiro em qualquer área ( construção, política, clubes de futebol...), e por isso não é valorizada, gerando um projeto de má qualidade, e daí as pessoas acham que o arquiteto é desnecessário, e aí por diante...

Sempre digo aos meus cliente que sai mais barato eles mudarem uma parede do lugar enquanto a casa deles está no papel, do que ter que quebrar depois de pronta.

Resumindo é uma questão cultural, onde nem o profissional é totalmente culpado, muito menos seus clientes. É reflexo da falta de investimento em educação, blablabla...

Creio ser saudável este tipo de esclarecimento, pois deste forum talvez saiam grandes construtores ou investidores imobiliários no futuro. Não entrarei no mérito das diferenças entre engenheiros e arquitetos para não prolongar ainda mais, talvez o faça num tópico específico, se for conveniente. Obrigado CodeBr, pela oportunidade de abrir esta discussão.

Fugi um pouco do tema, mas não me canso de ter que explicar este tipo de situação, e manifestar minha opinião a respeito, pois como vc colocou muito bem, a falta de informação é muito grande. Espero não ter ofendido ninguem, pois de forma alguma foi minha intenção, e desculpas aos moderadores e ao colega georgemagnus pela mudança da direção do seu tópico.

Sds
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CoderBR
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Registrado em: Sexta-Feira, 7 de Setembro de 2007
Mensagens: 438

MensagemEnviada: Qui Nov 15, 2007 1:39 pm    Assunto: Responder com Citação

Fabiano Klug escreveu:
CoderBR escreveu:
Plmyr, sempre com sua experiencia .. pensei em ajudar o cara, mas vi que preciso mais de ajuda do que posso ajudar no momento rsrsrs

A sua dica eh ... procure um arquiteto, depois um engenheiro e depois uma construtora correto ?

O que nao entendo eh como um arquiteto pode me ajudar, falo isso nao por que duvido, mas por falta de informação mesmo, visto que todos que constroem a minha volta evitam o arquiteto. Como ele pode me ajudar ?


Bom, pela experiencia em construção que ja adquiri, um Arquiteto fará um boa diferença no ramo de construção e venda de casas, digo que não fará muita diferença cas queira usar os imoveis para alugar, o que percebi na area seria o seguinte:

-Uma casa ou apartamento construido para vender é nescessário um arquiteto pelo simples fato de este tipo de profissional lhe proporcionar o melhor valor que seu dinheiro puder construir ao imovel, veja, se usar 60 mil para construir uma casa seu engenheiro lhe fará uma planta boa e bem extruturada, mas é o Arquiteto que dara aos 60 mil uma aparencia de casa de 120 mil, o que pode se traduzir em vender uma casa de 60 mil mais rapidamente que outra, simplesmente devido a sua arquitetura que sempre enche mais os olhos que outra apenas feita pelo engenheiro.

Agora se você construir para alugar, um Arquiteto fará o mesmo trabalho, mas isso não poderá ser tranferido ao aluguel, pois é um mercado mais concorrido e aparencia moderna e sofisticada pesam muito pouco para uma residencia ou apartamento ser alugado ou não, geralmente vence que tiver o melhor preço.


Puxa vida Fabiano ! Excelente dica meu velho, nao tinha essa visão antes de seu comentário ...
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CoderBR
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Registrado em: Sexta-Feira, 7 de Setembro de 2007
Mensagens: 438

MensagemEnviada: Qui Nov 15, 2007 1:48 pm    Assunto: Responder com Citação

plmyr escreveu:
CoderBR escreveu:
Plmyr, sempre com sua experiencia .. pensei em ajudar o cara, mas vi que preciso mais de ajuda do que posso ajudar no momento rsrsrs

A sua dica eh ... procure um arquiteto, depois um engenheiro e depois uma construtora correto ?

O que nao entendo eh como um arquiteto pode me ajudar, falo isso nao por que duvido, mas por falta de informação mesmo, visto que todos que constroem a minha volta evitam o arquiteto. Como ele pode me ajudar ?


Infelizmente a maioria dos meus colegas de profissão se dedicam ao público que habita a ponta da pirâmide social brasileira, não por esnobar o restante, mas pq a maior parte da população não tem conciência da importância do projeto- encaram como uma despesa, custo desnessário. Nos países desenvolvidos demora-se 6 meses pra projetar uma casa e constroi-se em dois meses. Aqui no Brasil é exatamente o contrário. O projeto é mera formalidade e se constroi sem planejamento algum, da mesma forma desde os anos 50.

A atividade de "planejar" não faz parte da cultura do brasileiro em qualquer área ( construção, política, clubes de futebol...), e por isso não é valorizada, gerando um projeto de má qualidade, e daí as pessoas acham que o arquiteto é desnecessário, e aí por diante...

Sempre digo aos meus cliente que sai mais barato eles mudarem uma parede do lugar enquanto a casa deles está no papel, do que ter que quebrar depois de pronta.

Resumindo é uma questão cultural, onde nem o profissional é totalmente culpado, muito menos seus clientes. É reflexo da falta de investimento em educação, blablabla...

Creio ser saudável este tipo de esclarecimento, pois deste forum talvez saiam grandes construtores ou investidores imobiliários no futuro. Não entrarei no mérito das diferenças entre engenheiros e arquitetos para não prolongar ainda mais, talvez o faça num tópico específico, se for conveniente. Obrigado CodeBr, pela oportunidade de abrir esta discussão.

Fugi um pouco do tema, mas não me canso de ter que explicar este tipo de situação, e manifestar minha opinião a respeito, pois como vc colocou muito bem, a falta de informação é muito grande. Espero não ter ofendido ninguem, pois de forma alguma foi minha intenção, e desculpas aos moderadores e ao colega georgemagnus pela mudança da direção do seu tópico.

Sds


Como empreendedor entendo muito bem o valor de um plano de negocios e isso me da uma noção basica de como planejar e projetar eh importante em qualquer área. Sinceramente eu estou pasmo. Pra mim quem fazia todo esse trabalho de projeção era o engenheiro, como em softwares nos nao temos arquitetos, temos engenheiros de softwares que sao os profissionais responsaveis pela elaboração do projeto.

Parece que em construção a coisa é bem diferente pelo que estou vendo. Eu penso que a parte de projeção é a mais importante. Minha experiencia mostra isso. No brasil nao planejamentos pequenas empresas enquanto no Japão passam-se as vezes até 2 anos planejando um negócio ! São as mentalidades opostas de ricos e pobres mesmo.
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marceloborges



Registrado em: Terça-Feira, 27 de Novembro de 2007
Mensagens: 29
Localização: BH

MensagemEnviada: Qui Nov 29, 2007 7:49 pm    Assunto: Responder com Citação

plmyr, vc tem razão. Planejar não faz parte da nossa cultura. Porém, se não bastasse a nossa falta de cultura de planejamento, temos ainda a falta de preparo profissional dos nossos pedreiros, mestres-de-obra e serventes, sem contar a mardita necessidade que muitos tem de furtar material da obra, encarecendo o serviço.

Falando em furto, isso é algo a mais pra se preocupar pois representam uma despesa normalmente não prevista e que no fim pode custar caro, muito caro! Por isso fique atento e tenha sempre alguém de confiança pra fiscalizar o trabalho, conferir todas as aquisições de material e controlar o estoque.


A realidade é que, por mais que desejemos evoluir num aspecto, existem outros que nos amarram.
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"Melhor morrer de vodka do que de tédio."
Maiakovsky
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