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Sugestão de artigos que devem ser lidos no site do Clube:

- Como o Zé ganha na Bolsa ?
- Iniciando seus investimentos
- Por que o problema é dos mais ricos ?
- Você está preparado para a velhice ?
- O texto definitivo: Saiba como ganhar MUITO dinheiro na bolsa !
- Fez errado … ? Então pague o preço !!
- O Controle do Fluxo de Caixa e suas barreiras
- Você está no vermelho ? O que tem feito para mudar isto ?
- Formando o seu colchão de segurança



Além disso, indico duas séries especiais:

- Iniciando seus Investimentos: a série
- O que o Zé faz para ganhar dinheiro na Bolsa de Valores ? (Índice)


Consórcio como investimento: furada
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Novo Tópico   Responder Mensagem    Clube do Pai Rico - Fórum - Índice do Fórum -> Investindo em Consórcios
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Lem0n
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Registrado em: Sexta-Feira, 17 de Julho de 2009
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MensagemEnviada: Ter Jul 21, 2009 6:32 pm    Assunto: Responder com Citação

bom
analisei as 5 primeiras aqui e não continuei pq não me impressionei com os resultados Razz

carta 1: juros de 16,7% a.a. + inflação
carta 2: juros de 20,8% a.a. + inflação
carta 3: juros de 13,9% a.a. + inflação
carta 4: juros de 18,6% a.a. + inflação
carta 5: juros de 9,6% a.a. + inflação

das 5 só uma chegou perto do um financiamento (com exceção que, até onde sei, financiamento é corrigido por TR, que normalmente é menor que os índices usados nos consórcios)

tá bem longe dos 4% ou 5% que você falou

eu sugiro até que você faça um cálculo usando o método que você costuma utilizar, pois é provável que você esteja calculando erradamente os juros, para ter resultados tão discrepantes

(ou eu posso ter errado tbm, minha tabela fica a disposição para quem quiser conferir:
link 1 - rapidshare
link 2 - gigasize)

PS: agradecimentos ao Roma9 que ensinou a usar o XTIR Smile
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Fabricio



Registrado em: Domingo, 19 de Julho de 2009
Mensagens: 16

MensagemEnviada: Ter Jul 21, 2009 9:38 pm    Assunto: Responder com Citação

Estamos ambos gostando da discussão Smile

-----

Sobre o cálculo da minha carta a juro zero:

crédito: 220.000
devedor: 105.000
entrada de 115.000
prestações decrescentes de 2800

O que eu tinha a pagar era apenas os R$ 105.000, não todos os 220.000. Então "comprei" 220.000 pagando 115.000, ou seja, "financiei" os 105.000 restantes.

Os pagamentos eram por volta de 20 prestações de R$ 2.800 e mais umas 24 prestações de R$ 2.000 não decresciam uma a uma. A soma de todas dava exatamente o saldo devedor (o mesmo valor que foi alavancado).

Juro zero. Me deram 105.000 hoje para eu pagar de forma parcelada. Se for para calcular, dá juro negativo, já que ambos concordamos que 105.000 hoje vale mais que esse mesmo valor a ser pago em 4 anos.

-----

Lance livre, o maior ganha. Começam entre 65% a 70% do valor do crédito, estabilizando em aproximadamente 50% depois do 24º mês até aproximadamente o 48º mês (1/3 do prazo total), quando começa a cair mais.

Lance fixo: há duas modalidades, 20% e 30% das prestações.

No de 20% das prestações, normalmente 35% dos consorciados participam.

No de 30% das prestações, normalmente menos de 10% dos consorciados participam. Um mês observei 34 lances destes, em 600 participantes. Outro mês observei 54 destes lances. O máximo que já vi em vários grupos que cuido todos os meses foram 68 lances destes num mês (11% dos participantes).

Há ainda dois planos diferentes:

150 meses, 600 participantes, taxa de administração de 23,5% diluída em todas as prestações. Cada prestação representa 0,86% do total.

120 meses, 480 participantes, taxa de administração de 17% diluída nas 60 primeiras prestações. As 60 primeiras representam 1,18% cada e as 60 últimas 0,83% cada.

O lance é calculado das últimas para as primeiras, ou seja, quita as últimas, abreviando o tempo total de pagamento. Por este motivo, para comprar imóveis ofertando lances geralmente é mais barato o plano de 120 meses, já que neste não pagamos a taxa de administração adiantada no lance.

Por outro lado, o plano de 150 meses tem prestações menores no início, as prestações que "restam" para pagar depois de contemplada a carta. Por este motivo, geralmente é melhor pagar um pouco mais de entrada e com isso permitir que o uso da carta após a contemplação permita o pagamento das prestações restantes. Os compradores costumam procurar a menor prestação em relação ao crédito.

Hoje em dia praticamente só adquiro as cartas de 150 meses, pois a taxa maior é diluída em mais tempo e a procura é maior por parte dos compradores, tornando o resultado final mais lucrativo.

Há ainda um "segredo" a ser cuidado. O consórcio é corrigido a cada 12 meses. Essa correção atinge o valor do crédito e as prestações, enquanto a carta não é contemplada. Então, não vale a pena pagar o lance e obter a contemplação uns meses antes da correção seguinte, pois desta forma perdemos a correção do crédito e teremos a correção das prestações. Eu normalmente cuido deste detalhe para evitar o prejuízo, seja meu, seja dos meus clientes.

-----

Acho que o caso de quem tenha um valor mensal e nenhuma reserva também pode ser chamado de investimento, mas entendi teu questionamento sobre valer a pena para quem tem "100 milhões".

Vale a pena, já que eu continuo afirmando, devido as estatisticas de contemplação e aos lucros obtidos, seja vendendo as cartas contempladas com lucro, seja usando o crédito para alavancar investimentos onde pelo menos dobramos o capital disponível para investir, que esta alavancagem traz mais lucro do que o custo do dinheiro no tempo (no mesmo investimento). Ganhamos, por exemplo, 1% ao mês e pagamos menos que isso pelo dinheiro a ser investido.

O que faço especificamente em relação a isso:

Eu me encaixo no perfil de ter dinheiro para investir diretamente e mesmo assim faço consórcios. Ok, não tenho 100 milhões, provavelmente com essa quantia eu teria mais problemas para encontrar onde alocar o dinheiro do que com 1% disso Smile

Tenho duas "fórmulas" que já usei para isso:

A cada R$ 10.000 que possuo em renda fixa faço uma carta de R$ 40.000. Isso garante o pagamento de 3 anos de uma carta de consórcio, ou seja, tenho que contemplar antes desse prazo para não acabar o dinheiro antes das prestações. Só faço isso se a reserva em renda fixa permitir ao menos pagar 10 cartas ao mesmo tempo, ou seja, se tiver R$ 100.000.

Ao usar esta estratégia, observei que contemplava com mais regularidade do que tinha imaginado ser possível. Com 10 cartas, tinha uma média de contemplação 1 mês sim, dois não. Sendo duas ou três contemplações por lance fixo e uma por sorteio ao ano. Podia ficar 4 ou 5 meses sem contemplar nada? Claro que sim, mas as médias anuais eram mais ou menos constantes, então parti para o plano B...

A cada R$ 5.000 fazia uma carta. Na época a menor carta era a de R$ 35.000, então corrigindo para valores atuais isso daria uns R$ 7.000 de reserva por carta. Dá para pagar 2 anos das prestações (um pouco mais se contarmos que o dinheiro está rendendo enquanto pagamos as prestações). O plano B funcionou e tem funcionado, mas não implementei ele na realidade, porque outros negócios começaram a me render mais dinheiro e com isso minhas reservas reais eram maiores do que a reserva teórica que separei para isso. Ou seja, funciona, mas na prática possuo mais reservas porque ganhei dinheiro de fontes que pensava que demorariam mais para começar.

-----

Só há uma coisa, para mim, que rende mais do que meus investimentos em consórcios, as empresas e negócios que crio. Mas estes, dependem da minha mente para nascer e depois de entrar em operação geram dinheiro de forma automática, então em pouco tempo meu lucro se torna infinito após recuperar o investimento inicial. Já ensinei algumas pessoas a implementar um ou outro desses negócios, mas normalmente as pessoas não são empreendedoras, não querem um negócio próprio nem o trabalho inicial e os riscos associados a isto.

Então ensino o investimento em consórcios que é simples de entender, efetivo e de baixa manutenção por parte de quem investe. Para alguns começa apenas como uma poupança forçada, com uma ou duas cartinhas que mesmo que demorassem até o fim para contemplar daria um resultado melhor do que não guardar nada, já que não teriam disciplina para poupar todos os meses (e sabem disso e aceitam pagar o preço caso demorem a contemplar). Para outros já inicia como investimento, fazendo mais cartas ou começando com uma para garantir que eu existo e que aquele papel que mandei pelo correio realmente se transforma em um contrato, em boletos mensais da Rodobens chegando pelo correio, etc, aumentando o investimento depois. Para uns com muita sorte, acontece de contemplar no sorteio no primeiro ou segundo mês (tenho quase uam dezena de casos desses nos últimos 3 anos) e com um lucro de 30 vezes o investimento inicial, fazem logo mais cartas que são bancadas totalmente pelo lucro que tiveram.

E agora, como escrevi antes, estou investindo pessoalmente na construção de imóveis, convidando quem deseja fazer o mesmo a participar disto comigo. O que ganho? Ao ter mais gente investindo consigo melhores negociações. Imagina um loteamento novo onde existam 200 terrenos. Que negociação eu conseguiria querendo comprar apenas 2 terrenos e o que eu poderia conseguir se quisesse comprar 30 terrenos? Uma das negociações deste tipo me permitirá pegar os terrenos e só pagar os mesmos depois de vender a casa construída, ou seja, minha rentabilidade será sobre um desembolso inicial bem menor. Sempre lembrando que por "minha rentabilidade", neste caso, me refiro a rentabilidade de quem também investe comigo. Prefiro ser dono de 1/30 de 30 casas do que de 100% de apenas uma.

Abraço.
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Lem0n
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MensagemEnviada: Ter Jul 21, 2009 10:40 pm    Assunto: Responder com Citação

Fabricio escreveu:
Juro zero. Me deram 105.000 hoje para eu pagar de forma parcelada. Se for para calcular, dá juro negativo, já que ambos concordamos que 105.000 hoje vale mais que esse mesmo valor a ser pago em 4 anos.


certo, mas você concorda que isso foi um "achado", né?
não é algo que se tem alguma regularidade

como vc pode ver pelos cálculos que fiz das cartas que você mostrou...


Fabricio escreveu:
(...) consórcio (...)


ok, vc explicou bem e deu estatísticas interessantes para uma simulação razoavelmente precisa
tenho só mais 3 dúvidas para poder fazer essa simulação e vermos o que vira:

1) estou tentando imaginar qual o fluxo de caixa da administradora de consórcios... durante o primeiro mês, por exemplo ela (VT = Valor Total do consórcio, N = Número de pessoas participando, P = período de pagamento em meses):
a) recebe N * VT/P + aprox 20%/P de taxa de administração
b) recebe 70% * VT do lance livre (aqui tem taxa tbm?)
c) recebe 30% * VT do lance fixo (idem?)
d) recebe 20% * VT do lance fixo (idem?)
d) contempla 4 pessoas necessariamente
e contempla pessoas adicionais (dos grupos de lance fixo) "se sobrar dinheiro"

é isso?

2) além da taxa de administração, existem outras taxas (por exemplo, para transferência de titularidade, taxa para sacar, etc.)?

3) o dinheiro "cai na sua conta" ou só pode ser utilizado para comprar imóveis? em qto tempo é liberado para sacar (ou p/ comprar imóveis)? se só for para comprar imóveis, tem que passar a escritura pelo valor do prêmio?


Fabricio escreveu:
(...) imóveis (...)


eu gosto da idéia de juntar com mais pessoas
aqui na minha cidade mesmo eu já comprei um terreno junto com outras 8 pessoas (não conseguimos completar 10 Razz) por quase metade do valor real dele, já que poucas pessoas conseguiriam comprar sozinhas, e o vendedor estava querendo vender logo

acho que dá mesmo para encontrar muitos investimentos do tipo fazendo sociedades Smile
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Fabricio



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MensagemEnviada: Ter Jul 21, 2009 10:49 pm    Assunto: Responder com Citação

Não estamos tendo resultados discrepantes. Estas cartas só estão na tabela porque são as que não são tão interessantes. As interessantes são vendidas rapidamente.

A quinta carta é minha Smile

É uma carta de 120 meses. Foi contemplada no mês 60, com lance de 11 prestações. Uma das duas únicas cartas minhas, em mais de 25, que demoraram mais de 3 anos para contemplar Todas as outras contemplaram em menos tempo.


Sobre teu método de cálculo, há informações bem legais em:
http://www.financasnaweb.hpg.ig.com.br/tirm.htm

Uso VPL para avaliar se as cartas valem a pena adquirir ou não. Até 1% ao mês, para mim, vale, já que lucro mais que isso investindo elas.
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Fabricio



Registrado em: Domingo, 19 de Julho de 2009
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MensagemEnviada: Ter Jul 21, 2009 10:55 pm    Assunto: Responder com Citação

Enviei a resposta anterior antes de ver que tu também estavas respondendo. Tenho que acordar muito cedo amanhã para gravar uma entrevista na TV (estou ficando famoso, brincadeirinha Smile

Amanhã respondo teu último comentário com os dados que pediste.

Abraço.
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Roma9 (RIP)
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MensagemEnviada: Qua Jul 22, 2009 1:20 am    Assunto: Responder com Citação

Fabrício tem algum banco de dados onde eu posso visualizar consócios passados e ver quantos pessoas deram lances,quanto foi o lance vencedor,quando a última pessoa foi sorteada essas coisas?Essas informações que devem estar disponíveis para todos os participantes do grupo?

Outra coisa tem algum lugar específico aonde eu posso comprar cartas de consórcios contempladas ou não?Ou tenho que procurar em classificados não específicos?
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“The whole secret of successful investing is non-diversification. If you know nothing –> diversity.”Charlie Munger.
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Lem0n
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MensagemEnviada: Qua Jul 22, 2009 1:49 am    Assunto: Responder com Citação

Roma9 escreveu:
Fabrício tem algum banco de dados onde eu posso visualizar consócios passados e ver quantos pessoas deram lances,quanto foi o lance vencedor,quando a última pessoa foi sorteada essas coisas?Essas informações que devem estar disponíveis para todos os participantes do grupo?


acho que já vi ele falando que não
mas seria muito bom mesmo se existisse algo do tipo

supondo que seja um negócio rentável mesmo, acho que atrairia novos investidores
eu vou tentar fazer a tabela com os dados que o Fabrício passar exatamente pq não estou desconsiderando que pode ser que funcione

mas se basear em "dados reais" seria bem mais interessante (e exato)
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Lem0n
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Registrado em: Sexta-Feira, 17 de Julho de 2009
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MensagemEnviada: Qua Jul 22, 2009 3:34 am    Assunto: Responder com Citação

ah
mais 2 comentários que pensei agora que acho que são importantes para a discussão:

1) Fabrício, você tem as taxas de desistência/inadimplência tbm?

2) 600 pessoas num consórcio... a administradora pega aproximadamente 20% de taxas
ou seja, 120 casas ficam para ela
além disso, pelo que você falou, num consórcio do tipo as pessoas acabam de ser contempladas com 12,5 anos... ou seja, os próximos 2,5 anos (36 meses) o rendimento (equivalente 600/150=4 contemplações mensais) vai todo para a administradora... isso são mais 36*4 = 144 casas

ou seja, a administradora ganha 264 casas quando organiza um consórcio de 600 casas

esse é o principal motivo do meu ceticismo com relação aos consorciados tbm ganharem...
TODO esse dinheiro vem dos "apressadinhos"? não é muita coisa?


Editado pela última vez por Lem0n em Qua Jul 22, 2009 2:36 pm, num total de 2 vezes
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Dornel
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Registrado em: Sexta-Feira, 20 de Março de 2009
Mensagens: 168

MensagemEnviada: Qua Jul 22, 2009 12:39 pm    Assunto: Responder com Citação

Lem0n escreveu:
ah
mais 2 comentários que pensei agora que acho que são importantes para a discussão:

1) Fabrício, você tem as taxas de desistência/inadimplência tbm?

2) 600 pessoas num consórcio... a administradora pega aproximadamente 20% de taxas
ou seja, 120 casas ficam para a imobiliária
além disso, pelo que você falou, num consórcio do tipo as pessoas acabam de ser contempladas com 12,5 anos... ou seja, os próximos 2,5 anos (36 meses) o rendimento (equivalente 4 contemplações mensais) vai todo para a administradora... isso são mais 36*4 = 144 casas

ou seja, a administradora ganha 264 casas quando organiza um consórcio de 600 casas

esse é o principal motivo do meu ceticismo com relação aos consorciados tbm ganharem...
TODO esse dinheiro vem dos "apressadinhos"? não é muita coisa?


Meu Deus, um dia longe do forum e já bombou muito a discussão! hehehe.

Cara nisso eu concordo contigo Lem0n, as administradoras ganham muito com certeza...

A minha maior dúvida, que é o que inicialmente estávamos discutindo(no bom sentido) eh quando comparamos ao financiamento.

Em 600 financiamentos, quantas casas o banco ganha? acho que fica em torno de umas 1500.

Eu queria soh entender se realmente estou certo com meu pensamento, de que em ambos os casos o cara perde(consórcio X financiamento), porém no consorcio perdemos menos...

Isso pensando na compra de uma casa própria, por alguém que more de aluguel e tenha uma renda baixa. Desconsiderando alvancagem e vendas com ágio etc.

Vou ver se hoje a noite faço um excel, com alguns exemplos de financiamento X consórcio X juntar para comprar a vista.
Exemplificando o cara sendo sorteado no incio, no meio e perto do final.

Abraço.
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Lem0n
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Registrado em: Sexta-Feira, 17 de Julho de 2009
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MensagemEnviada: Qua Jul 22, 2009 1:22 pm    Assunto: Responder com Citação

Dornel escreveu:
Vou ver se hoje a noite faço um excel, com alguns exemplos de financiamento X consórcio X juntar para comprar a vista.
Exemplificando o cara sendo sorteado no incio, no meio e perto do final.


Dornel,
você continua ignorando o custo do capital!

No financiamento:
1) Você não tem risco do banco quebrar na metade do financiamento e você ficar sem seu dinheiro. Você recebe o dinheiro antes de começar a pagar.
Quem tem risco é o banco, de você parar de pagar (e obviamente eles cobram juros por causa desse risco).

2) No financiamento você recebe o dinheiro ANTES e já pode utilizá-lo. No consórcio você recebe o dinheiro na metade (ok, tem gente que recebe antes, tem gente que recebe depois, mas estamos falando do que vai acontecer se você fizer muitas vezes). O Fabrício vai dizer que na verdade provavelmente você recebe em torno de 35% do tempo (e não 50%) do tempo, mas vamos supor metade para simplificar.

Durante todo esse tempo, você teve o risco da administradora quebrar E CONTINUOU PERDENDO O CUSTO DE SEU CAPITAL (por exemplo, se você tinha casa alugada, continuou pagando aluguel!).

O banco não ganha tanto não, se for ver. Ao menos não de você diretamente. Acho que a maioria dos financiamentos de imóveis são subsidiados. Até porque bancos conseguiriam taxas similares com risco menor investindo em Tesouro Direto, por exemplo.

É muito simplista falar "eu paguei 3 casas em 20 anos financiando, quando poderia ter pago apenas 1 com consórcio".

Aquele site que o Fabrício citou até fala um pouco sobre isso. Dê uma olhada (principalmente no primeiro exemplo) que acho que vai ser instrutivo.
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Lem0n
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Registrado em: Sexta-Feira, 17 de Julho de 2009
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MensagemEnviada: Qua Jul 22, 2009 1:24 pm    Assunto: Responder com Citação

E se você continuar achando que banco ganha muito... se coloque no lugar deles.
Você quer fazer um financiamento pra mim? Você me empresta R$ 100.000,00 e eu te pago R$ 250.000,00 ao longo de 20 anos. Te interessa?

Já se você quiser juntar um grupinho de 100 pessoas e eu administrar um consórcio, eu to muito disposto Very Happy

Você pode notar essa assimetria pela contratação
Geralmente as pessoas que vão aos bancos pedir financiamento... e o banco é chato para liberar (faz muitas análises, enrola, etc.)
Já no consórcio, são eles que vão atrás das pessoas (na maioria das vezes). Por exemplo, acho que não tem nenhum site de "vendedor de financiamento" por ai.
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Dornel
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Mensagens: 168

MensagemEnviada: Qua Jul 22, 2009 3:47 pm    Assunto: Responder com Citação

Pois eh, vou tentar colocar o custo de capital tb.

Citei que iria supor exemplos em que o cara fosse contemplado no inicio, no meio e no fim, nesses casos, estarei sempre contando o aluguel perdido ateh ser contemplado.

E eh exatamente ai que quero a definição, verificar se a soma do total perdido(aluguel, tx adm, juros de renda fixa etc) chega nos altíssimos juros de um financiamento, ou quando que passa.

Ainda tah dificil de imaginar que um consorcio, mesmo que contemplado perto do final, faça vc perder mais que os 8 - 12%aa de um financiamento.

Mas vc esta começando a me convencer...
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Fabricio



Registrado em: Domingo, 19 de Julho de 2009
Mensagens: 16

MensagemEnviada: Dom Jul 26, 2009 4:13 pm    Assunto: Responder com Citação

Vamos as atualizações...

Citação:
ok, vc explicou bem e deu estatísticas interessantes para uma simulação razoavelmente precisa tenho só mais 3 dúvidas para poder fazer essa simulação e vermos o que vira:

1) estou tentando imaginar qual o fluxo de caixa da administradora de consórcios... durante o primeiro mês, por exemplo ela (VT = Valor Total do consórcio, N = Número de pessoas participando, P = período de pagamento em meses):
a) recebe N * VT/P + aprox 20%/P de taxa de administração
b) recebe 70% * VT do lance livre (aqui tem taxa tbm?)
c) recebe 30% * VT do lance fixo (idem?)
d) recebe 20% * VT do lance fixo (idem?)
d) contempla 4 pessoas necessariamente
e contempla pessoas adicionais (dos grupos de lance fixo) "se sobrar dinheiro"

é isso?


No plano de 150 meses (VP=valor prestação, TX adm=23,5%, seguro = 4,215%):
a) N * VP
b) 60% * VP
c) 30% * VP
d) 20% * VP
Contempla 4 e "sobra" 110% para uma contemplação extra mensal. Na prática, leva alguns meses para atingir "velocidade de cruzeiro", ou seja, nos primeiros meses não temos as contemplações tão regulares.

Citação:
2) além da taxa de administração, existem outras taxas (por exemplo, para transferência de titularidade, taxa para sacar, etc.)?


Não.

Citação:
3) o dinheiro "cai na sua conta" ou só pode ser utilizado para comprar imóveis? em qto tempo é liberado para sacar (ou p/ comprar imóveis)? se só for para comprar imóveis, tem que passar a escritura pelo valor do prêmio?


Comprar ou construir. Nada de dinheiro liberado. A Rodobens paga o vendedor dois dias depois da assinatura da escritura. No valor da mesma.

Citação:

eu gosto da idéia de juntar com mais pessoas
aqui na minha cidade mesmo eu já comprei um terreno junto com outras 8 pessoas (não conseguimos completar 10 Razz) por quase metade do valor real dele, já que poucas pessoas conseguiriam comprar sozinhas, e o vendedor estava querendo vender logo

acho que dá mesmo para encontrar muitos investimentos do tipo fazendo sociedades


Sempre fui adepto de dividir para conquistar. O que tenho feito nos últimos anos é abrir isso para mais gente do que apenas os amigos mais próximos.

Citação:

Fabrício tem algum banco de dados onde eu posso visualizar consócios passados e ver quantos pessoas deram lances,quanto foi o lance vencedor,quando a última pessoa foi sorteada essas coisas?Essas informações que devem estar disponíveis para todos os participantes do grupo?

Outra coisa tem algum lugar específico aonde eu posso comprar cartas de consórcios contempladas ou não?Ou tenho que procurar em classificados não específicos?

Roma9


Sim e não. Os consorciados tem como ver todo o histórico do próprio grupo. Isto vem impresso mensalmente nos boletos.

Eu, como representante, posso ver os históricos de todos os grupos, é o que faço de tempos em tempos para analisar as médias e verificar se continuam válidas. Faço isso uma ou duas vezes ao ano, pegando uns seis grupos distintos e buscando as informações dos últimos seis meses.

Não há um lugar específico para comprar cartas contempladas. As administradoras não podem atuar nisto, apenas atuam como administradoras dos grupos. Há diversas pessoas que atuam neste setor, a grande maioria sem ligação direta com as administradoras, muitos, representantes como eu. Pessoalmente, só auxilio meus próprios clientes a negociar ou investir suas cartas em outros negócios. Poderia ganhar muito intermediando cartas de qualquer um, mas há muita picaretagem neste meio e prefiro atuar menor do que vender gato por lebre. Vendendo apenas as cartas dos meus clientes, sei que as mesmas existem, tenho os extratos delas, ou seja, evito a chance de problemas.

Citação:
2) 600 pessoas num consórcio... a administradora pega aproximadamente 20% de taxas
ou seja, 120 casas ficam para ela
além disso, pelo que você falou, num consórcio do tipo as pessoas acabam de ser contempladas com 12,5 anos... ou seja, os próximos 2,5 anos (36 meses) o rendimento (equivalente 600/150=4 contemplações mensais) vai todo para a administradora... isso são mais 36*4 = 144 casas


Não. Os rendimentos do saldo do grupo fica com o grupo. A administradora não tem acesso liberado ao dinheiro do grupo, nem pode fazer o que quiser com ele. Já foi assim no passado distante, onde não haviam regras nem leis. A administradora recebe mensalmente a taxa de administração e o restante do dinheiro fica para o grupo, assim como seu rendimento. A administradora só pode liberar os créditos contemplados mediante garantia (alienação do imóvel) pois ela é a responsável pela saúde financeira do grupo. Administrar o dinheiro dos outros envolve todas as responsabilidades pelo mesmo.

As administradoras ganham muito, claro, mas já calcularam o que custa manter toda essa estrutura? Porque em vez de discutir o sexo dos anjos não se juntam todos aqui e se monta uma? Porque é um negócio, com seus custos e riscos como qualquer outro. Se as administradoras conseguissem cobrar menos e com isso lucrar mais na quantidade, certamente o fariam. A Rodobens consegue cobrar menos do que administradoras menores justamente por ser maior e ter os processos mais otimizados.

Citação:
1) Você não tem risco do banco quebrar na metade do financiamento e você ficar sem seu dinheiro. Você recebe o dinheiro antes de começar a pagar.
Quem tem risco é o banco, de você parar de pagar (e obviamente eles cobram juros por causa desse risco).


A administradora quebrando, como expliquei antes, não implica na perda do dinheiro. A administradora administra, NÃO TEM acesso ao dinheiro dos grupos para sí. Vocês dão muito poder as tais administradoras. Se fosse assim, teriamos muito mais empresas atuando neste setor.

Citação:
Por exemplo, acho que não tem nenhum site de "vendedor de financiamento" por ai.


Ingenuidade tua, a frase saiu na velocidade, não foi pensada... O que são todas as propagandas de crédito pessoal? Há infinitamente mais vendedores de financiamento do que de consórcios. Emprestar dinheiro a juros é o segundo negócio mais antigo que existe (todos sabemos qual é o primeiro Smile

Citação:

Citei que iria supor exemplos em que o cara fosse contemplado no inicio, no meio e no fim, nesses casos, estarei sempre contando o aluguel perdido ateh ser contemplado.


Mesmo contando o aluguel, o consórcio sai muito mais barato até para quem é o último a ser contemplado. Coloca na planilha e vê. A questão é que a maioria das pessoas não tem condições de pagar aluguel + consórcio. E tem condições de pagar só o financiamento. Principalmente porque os financiamentos permitem prazos muito mais longos.

Apto de 200.000: Aluguel + consórcio (R$ 1500 + R$ 1720) por 12,5 anos se for o último a ser contemplado mesmo sabendo que isto não existe. R$ 483.000

Financiamento do mesmo, em 30 anos pela Caixa, simulação de uma amiga aqui de POA: prestações de R$ 2200 por 360 meses. R$ 792.000

Mas ela pode pagar R$ 2200 e não consegue pagar R$ 3220 mensais. Então foi lá e fez o financiamento. Pessoalmente, achei dinheiro jogado fora, mas para ela fez sentido. Pessoalmente teria feito um consórcio e moraria num apartamento menor enquanto não contemplasse a carta, mas ela queria morar "grande" desde já. Quando envolvemos escolhas pessoais, cada um sabe onde aperta. Para mim, é mais importante as pessoas que estão comigo do que o tamanho do meu apartamento. E digo isso morando num apartamento enorme que só foi possível de comprar porque não desperdicei dinheiro nos anos anteriores. O mais engraçado de tudo é isso, quem compra "maior" hoje, por ter esta necessidade de se sentir maior que os outros, são justamente os que logo adiante serão ultrapassados pelos que tinham menos mas usaram seu dinheiro de forma mais eficiente.

E para quem diz que nunca sabemos o futuro, que temos mais que aproveitar. Respeito a opinião, mas eu pretendo viver pelo menos 100 anos. Se conseguir, quero estar tranquilo ao longo de toda a caminhada. Se não conseguir, ao menos deixo bem os que criei e ensinei meus passos.

Abraços.
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MensagemEnviada: Dom Jul 26, 2009 9:13 pm    Assunto: Responder com Citação

Fabricio escreveu:
No plano de 150 meses (VP=valor prestação, TX adm=23,5%, seguro = 4,215%):
a) N * VP
b) 60% * VP
c) 30% * VP
d) 20% * VP
Contempla 4 e "sobra" 110% para uma contemplação extra mensal. Na prática, leva alguns meses para atingir "velocidade de cruzeiro", ou seja, nos primeiros meses não temos as contemplações tão regulares.


imagino que você quis dizer VT (valor total) e não VP nas resposta b, c e d

nesse caso, está correto
sobrou 110%


Fabricio escreveu:
Eu, como representante, posso ver os históricos de todos os grupos, é o que faço de tempos em tempos para analisar as médias e verificar se continuam válidas. Faço isso uma ou duas vezes ao ano, pegando uns seis grupos distintos e buscando as informações dos últimos seis meses.


não seria interessante para você divulgar essas estatísticas?
quero dizer, não estou pedindo uma "boa ação"
só acho que esse tipo de informação atrairia novos investidores, que supostamente seria bom para você
(não sei exatamente o trabalho que daria para digitalizar esse tipo de informação, e as questões legais de se fazer isso, mas imagino que não seja tão demorado e nem que tenha problemas legais... estou errado?)


Citação:
Não. Os rendimentos do saldo do grupo fica com o grupo. A administradora não tem acesso liberado ao dinheiro do grupo, nem pode fazer o que quiser com ele. Já foi assim no passado distante, onde não haviam regras nem leis. A administradora recebe mensalmente a taxa de administração e o restante do dinheiro fica para o grupo, assim como seu rendimento. A administradora só pode liberar os créditos contemplados mediante garantia (alienação do imóvel) pois ela é a responsável pela saúde financeira do grupo. Administrar o dinheiro dos outros envolve todas as responsabilidades pelo mesmo.


Ué, mas para quem vai o dinheiro das últimas prestações (supondo que, num consórcio de 15 anos, após 12,5 anos (como vc mesmo disse) todos já foram contemplados?
Os contemplados irão dividir esse dinheiro no fim do consórcio?

Outra coisa... quem impede as administradoras de mexer no dinheiro? a CVM?



Citação:
Porque é um negócio, com seus custos e riscos como qualquer outro. Se as administradoras conseguissem cobrar menos e com isso lucrar mais na quantidade, certamente o fariam. A Rodobens consegue cobrar menos do que administradoras menores justamente por ser maior e ter os processos mais otimizados.


eu já disse que eu preferia ter uma administradora de consórcios do que uma financeira
financeiras tbm tem os mesmos tipos de custos, porém correm todo o risco

o que já não ocorre com as administradoras de consórcio

não faço isso pq não é minha área Razz


Citação:
1) Você não tem risco do banco quebrar na metade do financiamento e você ficar sem seu dinheiro. Você recebe o dinheiro antes de começar a pagar.
Quem tem risco é o banco, de você parar de pagar (e obviamente eles cobram juros por causa desse risco).



Citação:
Por exemplo, acho que não tem nenhum site de "vendedor de financiamento" por ai.



Citação:
Ingenuidade tua, a frase saiu na velocidade, não foi pensada... O que são todas as propagandas de crédito pessoal? Há infinitamente mais vendedores de financiamento do que de consórcios. Emprestar dinheiro a juros é o segundo negócio mais antigo que existe (todos sabemos qual é o primeiro Smile


eu não me referi a crédito pessoal, e sim a crédito para compra de imóveis (é bem diferente pois, como você sabe, o imóvel fica como garantia)
no caso do crédito pessoal os juros (e o spread) são bem altos mesmo, porque o risco é maior


Citação:
Apto de 200.000: Aluguel + consórcio (R$ 1500 + R$ 1720) por 12,5 anos se for o último a ser contemplado mesmo sabendo que isto não existe. R$ 483.000

Financiamento do mesmo, em 30 anos pela Caixa, simulação de uma amiga aqui de POA: prestações de R$ 2200 por 360 meses. R$ 792.000



primeiramente, eu vou voltar no ponto que pra mim interessa saber se consórcio ganha de "deixar dinheiro investido", pq é isso que estávamos discutindo desde o início (se compensa, para um investidor, comprar consórcio)

mas de qualquer forma, eu acho que consórcio ainda perde para financiamento... vou apontar os erros de sua análise:
1) o prazo da caixa é de 360 meses, e não 150 meses, como no consórcio
obviamente o custo de capital em mais 210 meses é alto

2) as prestações da caixa são corrigidas por TR, que é praticamente metade de INCC ou INPC
ao longo de 30 (ou mesmo 12,5) anos, isso soma uma diferença muito grande

3) não considerou o risco (qtas vezes tenho que bater nessa tecla?) do negócio
no financiamento, o BANCO corre risco de você não pagar (e talvez nem consiga pegar seu imóvel de volta se for seu único imóvel)... por isso, ele TEM que cobrar juros
no consórcio, VOCÊ que corre o risco (enquanto você não receber o dinheiro para comprar o imóvel)
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MensagemEnviada: Qui Jul 30, 2009 1:59 pm    Assunto: Responder com Citação

Parece que o Dornel desistiu da tabela, e o Fabrício ainda não respondeu as últimas questões.
Então eu mesmo fiz uma tabela aqui.
Confesso que não conferi muito, então pode haver erros (e eu ficaria feliz em tê-los apontado).

A conclusão foi que o consórcio citado pelo Fabrício só compensaria se você fosse contemplado em até 35 meses se seu custo de capital for de 0,8% a.m.
ou 40 meses se seu custo de capital for de 1% a.m.

E mesmo que seu custo de capital seja de 2% a.m., só compensa até 45 meses

Isso defende o que eu havia afirmando, que só próximo de 35% dos contemplados provavelmente ganham (na verdade, fiquei até surpreso que é bem menos que isso para custo de capital de 0,8%, que considero razoável)... enquanto o Fabrício defendia que compensava até para 65%, ou algo assim.

Link 1
Link 2


PS: a forma mais simples de mexer na tabela é mudando o custo de capital (B4) e o prazo para contemplação (B10). No final você terá uma mensagem se consórcio compensa ou não para você nessa condição.
Se aparecer "#NUM#" na mensagem também quer dizer que não compensa, pois seria equivalente a um juros muito alto que o excel não conseguiu calcular.
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