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- Iniciando seus investimentos
- Por que o problema é dos mais ricos ?
- Você está preparado para a velhice ?
- O texto definitivo: Saiba como ganhar MUITO dinheiro na bolsa !
- Fez errado … ? Então pague o preço !!
- O Controle do Fluxo de Caixa e suas barreiras
- Você está no vermelho ? O que tem feito para mudar isto ?
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Além disso, indico duas séries especiais:

- Iniciando seus Investimentos: a série
- O que o Zé faz para ganhar dinheiro na Bolsa de Valores ? (Índice)


Consórcio imobiliário
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Autor Mensagem
Luis Otávio
Nível 4

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Registrado em: Quinta-Feira, 3 de Janeiro de 2008
Mensagens: 637

MensagemEnviada: Sáb Fev 26, 2011 2:43 pm    Assunto: Responder com Citação

hwb, lhe enviei uma MP falando sobre nossos consórcios. Espero que não tenha problema.

Falando do seu caso...
A melhor opção é juntar o dinheiro corrigido pela inflação, você juntará menos por causa do investimento, porém, tem uma hora que não dá. Temos que buscar uma alavancagem financeira (financiamento ou consórcio), quando isso acontece, devemos buscar o que pagamos menos juros, no caso, consórcio. Essa é minha opinião.

Abraços.
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diogenesl



Registrado em: Sexta-Feira, 25 de Fevereiro de 2011
Mensagens: 7

MensagemEnviada: Sex Abr 29, 2011 5:17 pm    Assunto: Responder com Citação

Galera, como estão os investimentos em consórcios, alguma novidade?

Em relação as administradoras (é esse o nome correto) nacionais ou regionais, quais as mais confiáveis e com menores taxas de administração?
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cirso



Registrado em: Quinta-Feira, 22 de Janeiro de 2009
Mensagens: 35
Localização: Campo Grande - MS

MensagemEnviada: Seg Mai 02, 2011 1:03 pm    Assunto: Responder com Citação

Citação:
02/05/2011 - 08h37
Com consórcio, imóvel pode sair pela metade de um financiamento

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GIULIANA VALLONE
DE SÃO PAULO

Com a alta dos juros praticada pelo Banco Central nos últimos meses, os financiamentos no país ficaram um pouco mais caros neste ano. Para quem quer comprar a casa própria, mas pode esperar algum tempo, o consórcio aparece como boa opção.

Veja a página de classificados de imóveis

A modalidade, uma espécie de poupança coletiva, não cobra juros. Simulação feita pelo consultor Mauro Calil, da Calil&Calil, a pedido da Folha, mostra que, em comparação a um financiamento, o consórcio permite economizar mais de 100% do valor do imóvel em juros.

Isso porque, em um empréstimo de 15 anos, por exemplo, o tomador pagaria, ao final do prazo 2,7 vezes o valor emprestado em decorrência dos juros. No caso do consórcio, o montante pago pelo consumidor seria de 1,24 vezes o valor do imóvel.

É preciso ficar atento, porém, aos custos do consórcio. Embora o participante não pague juros, a administradora cobra outras taxas, como de administração e de seguro prestamista -que protege o grupo caso o consorciado não consiga pagar as parcelas. O interessado deve procurar algumas companhias que oferecem o consórcio para comparar essas taxas.

"A grande desvantagem do consórcio é uma possível demora para a aquisição do bem", diz Calil. Ao entrar em um consórcio, o consumidor não sabe quando será contemplado --ou seja, quando receberá a carta de crédito para comprar seu imóvel.



Estou pensando seriamente em pegar meus 30mil e entrar num grupo com 30 meses já "andados" com valor atual da carta em 160mil, e dar um lance
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octavio




Registrado em: Quinta-Feira, 12 de Agosto de 2010
Mensagens: 41

MensagemEnviada: Seg Mai 02, 2011 4:43 pm    Assunto: Responder com Citação

Muito cuidado ao achar que consórcio não tem juros, isso é uma "pegadinha" mentirosa. Os juros do consórcio são "disfarçados" através da correção das parcelas pela taxa do INCC.

O INCC, só a título de informação, registrou nos últimos 15 anos taxa média anual de mais de 10%. Acrescente a isto os custos e taxa de administração da administradora (que em média é de 30% sobre o valor do crédito), então os encargos do financiamento do consórcio passam a equivaler ao do financiamento bancário.

Ainda, com a desvantagem, logicamente, de que no consórcio você não saberá quando terá o valor do crédito, ou seja, é uma verdadeira loteria que ainda pode acabar lhe deixando no prejuízo (e é mais provável que isto aconteça, já que é mais de 50% de chances). A melhor opção sempre, é a poupança. Não tem o porque de uma pessoa que pode poupar, aderir a um consórcio. O consórcio neste caso seria um fundo de investimento com uma taxa de administração absurda 20x maior (estou sendo conservador) em relação a taxa de um fundo comum. Enfim, no consórcio, na verdade, a probabilidade de lucro é viesado sempre em favor do administrador e do vendedor do consórcio, não para o consorciado.

Pode reparar que geralmente as pessoas que falam bem do consórcio possuem interesses escusos, sempre se tratando de vendedores ou negociantes de cartas de crédito. Nunca o poupador ou o comprador eventual de um imóvel que possui educação financeira e sabe minimamente fazer cálculos financeiros.
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cirso



Registrado em: Quinta-Feira, 22 de Janeiro de 2009
Mensagens: 35
Localização: Campo Grande - MS

MensagemEnviada: Seg Mai 02, 2011 5:19 pm    Assunto: Responder com Citação

octavio escreveu:
Muito cuidado ao achar que consórcio não tem juros, isso é uma "pegadinha" mentirosa. Os juros do consórcio são "disfarçados" através da correção das parcelas pela taxa do INCC.

O INCC, só a título de informação, registrou nos últimos 15 anos taxa média anual de mais de 10%. Acrescente a isto os custos e taxa de administração da administradora (que em média é de 30% sobre o valor do crédito), então os encargos do financiamento do consórcio passam a equivaler ao do financiamento bancário.

Ainda, com a desvantagem, logicamente, de que no consórcio você não saberá quando terá o valor do crédito, ou seja, é uma verdadeira loteria que ainda pode acabar lhe deixando no prejuízo (e é mais provável que isto aconteça, já que é mais de 50% de chances). A melhor opção sempre, é a poupança. Não tem o porque de uma pessoa que pode poupar, aderir a um consórcio. O consórcio neste caso seria um fundo de investimento com uma taxa de administração absurda 20x maior (estou sendo conservador) em relação a taxa de um fundo comum. Enfim, no consórcio, na verdade, a probabilidade de lucro é viesado sempre em favor do administrador e do vendedor do consórcio, não para o consorciado.

Pode reparar que geralmente as pessoas que falam bem do consórcio possuem interesses escusos, sempre se tratando de vendedores ou negociantes de cartas de crédito. Nunca o poupador ou o comprador eventual de um imóvel que possui educação financeira e sabe minimamente fazer cálculos financeiros.

octavio, mas o pessoal se esquece que no financiamento tb há reajuste pelo INCC
Ou seja
Se vc tiver 10% de reajuste do incc do consórcio, num ano, tb o terá no financiamento (mais os juros) Wink
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octavio




Registrado em: Quinta-Feira, 12 de Agosto de 2010
Mensagens: 41

MensagemEnviada: Seg Mai 02, 2011 7:28 pm    Assunto: Responder com Citação

cirso escreveu:
octavio, mas o pessoal se esquece que no financiamento tb há reajuste pelo INCC
Ou seja
Se vc tiver 10% de reajuste do incc do consórcio, num ano, tb o terá no financiamento (mais os juros) Wink


Não, a correção de financiamentos nos contratos do SFH, é feita a partir da taxa referencial (TR), não pelo INCC. Sendo que o financiamento é limitado a juros de 12% a.a.

Só a título de informação, a taxa do INCC ano passado foi de 7,56% e a TR 0,68%. Considerando uma txa. de administração de 2.5% a.a, é bem provável que o consórcio venha no mínimo se igualando ao financiamento bancário nos últimos anos.
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cirso



Registrado em: Quinta-Feira, 22 de Janeiro de 2009
Mensagens: 35
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MensagemEnviada: Seg Mai 02, 2011 7:38 pm    Assunto: Responder com Citação

octavio escreveu:
cirso escreveu:
octavio, mas o pessoal se esquece que no financiamento tb há reajuste pelo INCC
Ou seja
Se vc tiver 10% de reajuste do incc do consórcio, num ano, tb o terá no financiamento (mais os juros) Wink


Não, a correção de financiamentos nos contratos do SFH, é feita a partir da taxa referencial (TR), não pelo INCC. Sendo que o financiamento é limitado a juros de 12% a.a.

Só a título de informação, a taxa do INCC ano passado foi de 7,56% e a TR 0,68%. Considerando uma txa. de administração de 2.5% a.a, é bem provável que o consórcio venha no mínimo se igualando ao financiamento bancário nos últimos anos.

Mas será que a TR continuará tão baixa?
E o INCC está começando a dar indícios de que vai "sossegar"
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gabriel_antunes
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MensagemEnviada: Seg Mai 02, 2011 9:47 pm    Assunto: Responder com Citação

Cirso,

A correção dos financiamentos imobiliários é pela TR e esta taxa é sempre bem baixa. Nem se compara ao INCC.
_________________
Gabriel Antunes
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cirso



Registrado em: Quinta-Feira, 22 de Janeiro de 2009
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MensagemEnviada: Ter Mai 03, 2011 1:17 am    Assunto: Responder com Citação

gabriel_antunes escreveu:
Cirso,

A correção dos financiamentos imobiliários é pela TR e esta taxa é sempre bem baixa. Nem se compara ao INCC.

Putz, então eu estava comendo barriga achando que era INCC
Enfim, consegui taxa de financiamento de 7,96% efetivo anual, pra quem quer casa pra morar está compensando né?
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octavio




Registrado em: Quinta-Feira, 12 de Agosto de 2010
Mensagens: 41

MensagemEnviada: Qua Mai 04, 2011 6:06 pm    Assunto: Responder com Citação

cirso escreveu:
Putz, então eu estava comendo barriga achando que era INCC
Enfim, consegui taxa de financiamento de 7,96% efetivo anual, pra quem quer casa pra morar está compensando né?

A essa taxa você tem um bom custo/benefício. Mesmo com o aumento da taxa SELIC, que pode elevar um pouco a TR, ainda assim ao meu ver é melhor do que consórcios. Fique longe de consórcios, o custo é maior devido a correção pelo INCC + txa de administração (lembrando que o INCC não é só sobre o valor do crédito, mas sobre o saldo devedor, isto é, o valor do crédito + taxa de administração, ou seja mais uma pegadinha que faz aumentar ainda mais os "juros" do INCC). Por isto o financiamento se mostra como a melhor opção custo/benefício, mesmo porque a entrada é sempre menor que o lance do consórcio.

E esse negócio de contemplação é conversa de vendedor, não há dúvida que as chances estão sempre contra você. Para não haver prejuízo no consórcio é preciso que haja contemplação em até 10 a 15% do prazo contratado. Já que a probabilidade disso acontecer é baixa, então é melhor, por prudência, você simplesmente ir poupando os valores que seriam das prestações e comprar o imóvel mais tarde a vista em um prazo menor. Simples assim, um investidor inteligente e racional não dá importância a loterias ou sistemas enganosos como consórcios.
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octavio




Registrado em: Quinta-Feira, 12 de Agosto de 2010
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MensagemEnviada: Qua Mai 04, 2011 6:33 pm    Assunto: Responder com Citação

Errata: O que eu disse acima está incorreto, na verdade não importa o prazo de contemplação, se comparado a poupança das prestações a uma remuneração equivalente a taxa básica de juros, o consórcio SEMPRE te dará prejuízo (como eu disse em outro tópico no seção consórcios) e um prejuízo bastante considerável entre 25% a 40% do valor final poupado. Isto se deve ao fator inflação (que considerei como prejetado de 10% na minha planilha) tendo em vista a correção sobre o valor do crédito + tx. de administração.

Enfim. Realmente o fato é que o consórcio é uma tremenda furada. Perde feio para a poupança e equivale ao financiamento, com mais outra desvantagem que os lances são sempre maiores.

É preciso estar atento aos detalhes, pois os vendedores de consórcio tendem a "pegar" os mais desinformados justamente através da omissão destes.
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Luis Otávio
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MensagemEnviada: Qua Mai 04, 2011 11:57 pm    Assunto: Responder com Citação

octavio escreveu:
Errata: O que eu disse acima está incorreto, na verdade não importa o prazo de contemplação, se comparado a poupança das prestações a uma remuneração equivalente a taxa básica de juros, o consórcio SEMPRE te dará prejuízo (como eu disse em outro tópico no seção consórcios) e um prejuízo bastante considerável entre 25% a 40% do valor final poupado. Isto se deve ao fator inflação (que considerei como prejetado de 10% na minha planilha) tendo em vista a correção sobre o valor do crédito + tx. de administração.

Enfim. Realmente o fato é que o consórcio é uma tremenda furada. Perde feio para a poupança e equivale ao financiamento, com mais outra desvantagem que os lances são sempre maiores.

É preciso estar atento aos detalhes, pois os vendedores de consórcio tendem a "pegar" os mais desinformados justamente através da omissão destes.


Você está enganado.
Consórcio não tem juros, correção indexada ao INCC não é juros. Existe sim financiamentos indexados ao IGPM, INCC e não somente a TR. Se não me engano, TR é só na caixa. Na Rodobens Negócios Imobiliários era por IGPM.

Lógico que um consórcio perde para a poupança, consórcio não é investimento e sim uma forma muito mais barata de financiamento. E muito mais barata que um financiamento, não existe comparação.

Temos que tomar cuidado em dizer algumas verdades aqui porque podemos prejudicar as pessoas que estão em busca de novas informações.
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octavio




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MensagemEnviada: Qui Mai 05, 2011 12:37 am    Assunto: Responder com Citação

Luis Otávio escreveu:

Você está enganado.
Consórcio não tem juros, correção indexada ao INCC não é juros.

É, quando o juro monetário passa a ser equivalente ao juro do empréstimo.

Luis Otávio escreveu:
Existe sim financiamentos indexados ao IGPM, INCC e não somente a TR. Se não me engano, TR é só na caixa. Na Rodobens Negócios Imobiliários era por IGPM.

Em nenhum momento eu disse que não existia financiamento indexado a outros índices de inflação. A TR incide em qualquer financiamento pelo SFH, por expressa disposição em lei.

Luis Otávio escreveu:
Lógico que um consórcio perde para a poupança, consórcio não é investimento e sim uma forma muito mais barata de financiamento. E muito mais barata que um financiamento, não existe comparação.

É bom deixar claro, porque tem gente que insiste em dizer que consórcio é "investimento". No mais, não concordo quando diz que é "muito mais barato" que financiamento. Experimente fazer um cálculo simples projetando uma inflação anual de 10% (que foi a média dos últimos 15 anos do INCC) sobre um hipotético saldo devedor (que é a soma do valor do crédito + taxa de administração de ~30%). Agora compare com um financiamento de 8% a.a. + TR. Eu não consigo ver aonde está a grande vantagem.

Luis Otávio escreveu:
Temos que tomar cuidado em dizer algumas verdades aqui porque podemos prejudicar as pessoas que estão em busca de novas informações.

Verdades nunca prejudicam. Pode ofender aqueles que não querem aceitá-las, mas prejudicar jamais. O que prejudica é a mentira.
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Luis Otávio
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MensagemEnviada: Qui Mai 05, 2011 10:35 am    Assunto: Responder com Citação

octavio escreveu:
Luis Otávio escreveu:

Você está enganado.
Consórcio não tem juros, correção indexada ao INCC não é juros.

É, quando o juro monetário passa a ser equivalente ao juro do empréstimo.

Luis Otávio escreveu:
Existe sim financiamentos indexados ao IGPM, INCC e não somente a TR. Se não me engano, TR é só na caixa. Na Rodobens Negócios Imobiliários era por IGPM.

Em nenhum momento eu disse que não existia financiamento indexado a outros índices de inflação. A TR incide em qualquer financiamento pelo SFH, por expressa disposição em lei.

Luis Otávio escreveu:
Lógico que um consórcio perde para a poupança, consórcio não é investimento e sim uma forma muito mais barata de financiamento. E muito mais barata que um financiamento, não existe comparação.

É bom deixar claro, porque tem gente que insiste em dizer que consórcio é "investimento". No mais, não concordo quando diz que é "muito mais barato" que financiamento. Experimente fazer um cálculo simples projetando uma inflação anual de 10% (que foi a média dos últimos 15 anos do INCC) sobre um hipotético saldo devedor (que é a soma do valor do crédito + taxa de administração de ~30%). Agora compare com um financiamento de 8% a.a. + TR. Eu não consigo ver aonde está a grande vantagem.

Luis Otávio escreveu:
Temos que tomar cuidado em dizer algumas verdades aqui porque podemos prejudicar as pessoas que estão em busca de novas informações.

Verdades nunca prejudicam. Pode ofender aqueles que não querem aceitá-las, mas prejudicar jamais. O que prejudica é a mentira.


Existe alguns erros aqui:
INCC é diferente de inflação, a inflação hoje é medida pelo IPCA. INCC dos últimos 12 meses foi 7,0985% e a taxa de administração média do mercado é de apenas 12% e não 30%.
E na caixa, o financiamento não sai por menos de quase 9% a.a. + TR.

Abraços.
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octavio




Registrado em: Quinta-Feira, 12 de Agosto de 2010
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MensagemEnviada: Qui Mai 05, 2011 11:01 am    Assunto: Responder com Citação

Luis Otávio escreveu:

Existe alguns erros aqui:
INCC é diferente de inflação, a inflação hoje é medida pelo IPCA. INCC dos últimos 12 meses foi 7,0985% e a taxa de administração média do mercado é de apenas 12% e não 30%.
E na caixa, o financiamento não sai por menos de quase 9% a.a. + TR.
Abraços.

Já que vc considerou só o último ano, a TR do ano passado foi de 0.68%. Considerando o último ano ou os últimos 10 anos, o consórcio tem empatado, se não perdido para o financiamento.

Seus dados estão equivocados, 30% é a média de mercado, pode conferir. Você não encontra consórcio (com liquidez mínima) que cobre menos de 25%. E isso faz comprometer ainda mais o consórcio, pois o INCC é cobrado sobre essa taxa, somado ao valor do bem. Ou seja, a inflação acaba sempre ficando maior ainda.
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