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- Como o Zé ganha na Bolsa ?
- Iniciando seus investimentos
- Por que o problema é dos mais ricos ?
- Você está preparado para a velhice ?
- O texto definitivo: Saiba como ganhar MUITO dinheiro na bolsa !
- Fez errado … ? Então pague o preço !!
- O Controle do Fluxo de Caixa e suas barreiras
- Você está no vermelho ? O que tem feito para mudar isto ?
- Formando o seu colchão de segurança



Além disso, indico duas séries especiais:

- Iniciando seus Investimentos: a série
- O que o Zé faz para ganhar dinheiro na Bolsa de Valores ? (Índice)


Consórcio imobiliário
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Autor Mensagem
gabriel_antunes
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MensagemEnviada: Qui Mai 05, 2011 6:31 pm    Assunto: Responder com Citação

Nos financiamentos imobiliários que praticam juros de 7% ao ano, você paga entre 128% e 141% sobre o valor do imóvel (exemplo: financiamento de R$70.000,00, a soma das parcelas acaba sendo R$159.600,00).

Naqueles com juros de 8% ao ano, pagamos entre 147% e 158%.
E, finalmente, naqueles com juros de 9% ao ano, entre 165% e 177%...

Andei olhando os consóricios e estou com uma dúvida.

Verifiquei os seguinte dados:
Carta de crédito: R$77.795,99
Adesão: R$777,96
94 parcelas de R$1.036,05

Neste caso, se as parcelas são corrigidas pelo INCC, e o valor da carta de crédito também, então acabei achando os seguintes valores (projetei INCC médio de 7%):

Somatório de parcelas + adesão = R$119.565,40
Valor da carta de crédito corrigida pelo mesmo INCC = R$124.923,36
Rentabilidade bruta no período = 4,48%
Rentabilidade anual nos 94 meses (7,8333 anos) = 0,56% por ano

Alguém confirma estes dados? O que eu fiz foi pegar a primeira parcela e corrigi-la pelo índice escolhido (7%) a cada 12 meses, até o final do exercício. Depois peguei a carta e apliquei os 7% cumulativamente (coloquei 7 vezes). Ou seja, R$77.795,99 * (1 + 7%)^7.

Antes eu achava que consórcio não era investimento, mas pelo visto é...

Fiz os cálculos de maneira certa?
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Gabriel Antunes
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gabriel_antunes
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MensagemEnviada: Qui Mai 05, 2011 6:35 pm    Assunto: Responder com Citação

Se os cálculos acima sobre o consórcio se mostrarem corretos, então o consórcio acaba sendo uma modalidade de investimento de baixa rentabilidade (abaixo da poupança). No entanto, não poderia ser comparado ao Financiamento Imobiliário, porque o consórcio seria um investimento, e o Financiamento Imobiliário é só um empréstimo com pagamento de juros nominais altíssimos.

Alguém sabe se isso está correto??
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Gabriel Antunes
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octavio




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MensagemEnviada: Qui Mai 05, 2011 8:44 pm    Assunto: Responder com Citação

O cálculo está incorreto, porque você não computou a taxa de administração.

Segue abaixo o cálculo com a taxa.



Consórcio definitivamente NÃO É investimento, já que não há expectativa positiva de retorno.

Não há ganho algum nas duas hipóteses consideradas, ou seja, com o crédito sem contemplar apenas corrigindo pelo INCC de 7% e com o crédito contemplado aplicado em títulos do tesouro (rendendo a 1% nominal a.m.). O primeiro não há porque os valores pagos nas prestações corrigidas equivalem ao valor do crédito também corrigido. E o segundo porque mesmo se houvesse contemplação no 1o mês (que é algo improvável) e o crédito fosse aplicado em Renda fixa, no final daria no mesmo caso os valores das parcelas tivessem sido simplesmente aplicadas desde o início. (sendo que neste começaria a perder caso a contemplação se dê depois do 1o mês).

Agora, quanto a já cansativa discussão de financiamento x consórcio. Repare que todos dizem que financiamento é mais caro. Mas não é isso que de fato ocorreu nos últimos 10 anos pelo menos. Qualquer financiamento até 10% + TR bateu o consórcio. É só comparar os dados, não tem segredo algum. E financiamento mesmo se fosse mais caro, é o preço que se paga para ter o crédito na mão de imediato. Oras.
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Luis Otávio
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MensagemEnviada: Sex Mai 06, 2011 10:42 am    Assunto: Responder com Citação

octavio escreveu:
O cálculo está incorreto, porque você não computou a taxa de administração.

Segue abaixo o cálculo com a taxa.



Consórcio definitivamente NÃO É investimento, já que não há expectativa positiva de retorno.

Não há ganho algum nas duas hipóteses consideradas, ou seja, com o crédito sem contemplar apenas corrigindo pelo INCC de 7% e com o crédito contemplado aplicado em títulos do tesouro (rendendo a 1% nominal a.m.). O primeiro não há porque os valores pagos nas prestações corrigidas equivalem ao valor do crédito também corrigido. E o segundo porque mesmo se houvesse contemplação no 1o mês (que é algo improvável) e o crédito fosse aplicado em Renda fixa, no final daria no mesmo caso os valores das parcelas tivessem sido simplesmente aplicadas desde o início. (sendo que neste começaria a perder caso a contemplação se dê depois do 1o mês).

Agora, quanto a já cansativa discussão de financiamento x consórcio. Repare que todos dizem que financiamento é mais caro. Mas não é isso que de fato ocorreu nos últimos 10 anos pelo menos. Qualquer financiamento até 10% + TR bateu o consórcio. É só comparar os dados, não tem segredo algum. E financiamento mesmo se fosse mais caro, é o preço que se paga para ter o crédito na mão de imediato. Oras.


Octavio, parabéns, realmente você está correto!
Obrigado!

Abraços.
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gabriel_antunes
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MensagemEnviada: Qua Mai 11, 2011 10:35 pm    Assunto: Responder com Citação

Octavio, gostaria de saber como fica o cálculo então. Ajustei os dados com o que você me trouxe, e cheguei a estes resultados:

Consórcio de R$77.795,99 (94 parcelas, iniciando em 1034,50; INCC projetado em 7% ao ano)

Valor total pago após os 94 meses = R$124.045,23
Valor do crédito após os 94 meses = R$124.923,36

Agora está correto??
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Gabriel Antunes
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octavio




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MensagemEnviada: Qua Mai 11, 2011 11:49 pm    Assunto: Responder com Citação

gabriel_antunes escreveu:
Octavio, gostaria de saber como fica o cálculo então. Ajustei os dados com o que você me trouxe, e cheguei a estes resultados:

Exato, agora vc calculou corretamente. Mas mesmo se esta conta apresentasse algum ganho excedente (como da forma q vc calculou anteriormente 0,56% a.a.), oriundo da correção do crédito ou de sua aplicação em renda fixa, este ganho seria insignificante. Na verdade seria mesmo um prejuízo, pois vc estaria deixando de ganhar aplicando as parcelas, para custear uma sociedade de consórcio com todos seus encargos (taxa de administração, tx de seguro, inadimplência entre os consorciados, etc) sem ter qualquer benefício com isso.

Aliás, neste caso teria diferença do financiamento. Imagine se vc obter um empréstimo de 8% a.a e aplicar o valor emprestado em um investimento que te dê 10% a.a., teoricamente você conseguiria obter algum retorno excedente no final do prazo, este mesmo que você pensou que existiria no consórcio. Embora, como dito, seja insignificante este ganho, já que as parcelas poderiam ser simplesmente aplicadas.
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octavio




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MensagemEnviada: Qua Mai 11, 2011 11:52 pm    Assunto: Responder com Citação

errata: Aliás, neste caso não teria diferença do financiamento.

ps.: este forum não tem botão de editar post enviado.
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PapaiSmurf
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MensagemEnviada: Qui Mai 12, 2011 9:53 am    Assunto: Responder com Citação

Tem mais um detalhe a ser levado em consideração, após você ser contemplado, o valor da sua carta de crédito não é mais reajustado pelo INCC, e as parcelas continuam sendo reajustadas pelo INCC.
A carta contemplada tem um rendimento pequeno, pois o valor é aplicado em renda fixa até que você faça uso, então o dinheiro não fica parado. E após você usar a carta de crédito, você contará com a possível valorização ou desvalorização do imóvel, e as parcelas continuam sendo reajustadas pelo INCC.

Mas o consórcio não é investimento.
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gabriel_antunes
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MensagemEnviada: Sex Mai 13, 2011 11:44 pm    Assunto: Responder com Citação

OK.

Ficou claro que não se trata de um investimento.

Mas percebi que os juros nominais pagos são irrisórios, muito diferente de um financiamento imobiliário, em que se paga juros nominais exorbitantes.

O consórcio poderia ser uma vantagem se a pessoa não precisasse do imóvel naquele momento. No entanto, se não precisasse naquele momento, talvez fosse melhor aplicar na renda fixa...

Complicado...
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MensagemEnviada: Ter Jun 07, 2011 3:47 pm    Assunto: Responder com Citação

Olha os juros irrisórios do consórcio aí... E tem gente que ainda insiste nessa idéia absurda que o custo do consórcio é menor que financiamento. E a projeção é ainda pior.

http://www.istoedinheiro.com.br/noticias/59170_FGV+INFLACAO+NA+CONSTRUCAO+E+A+MAIOR+DESDE+1995
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gabriel_antunes
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MensagemEnviada: Ter Jun 07, 2011 5:03 pm    Assunto: Responder com Citação

Bah Octavio,

Eu não consigo entender sua opinião.

Acabamos de explicitar os cálculos e mostramos que a diferença entre o dinheiro gasto e o valor da carta de crédito fica muito próximo, representando pouco prejuízo para o contratante.

Por outro lado, sabemos que num financimento imobiliário você paga quase o dobro do valor do imóvel (ou até mesmo o dobro)...

Então por que crucificar o tal do consórcio.
Crucifique o financiamento imobiliário!!!

É evidente que aplicações financeiras sempre serão melhores que consórcio ou financiamento imobiliário, pois aqueles são investimentos, e estes não.

Quando os juros do INCC aumentam então a carta também sofre reajuste, fazendo com que o retorno do dinheiro investido/carta de crédito continue igual.

Está difícil de entender matematicamente a sua opinião.
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MensagemEnviada: Ter Jun 07, 2011 5:38 pm    Assunto: Responder com Citação

Código:
Acabamos de explicitar os cálculos e mostramos que a diferença entre o dinheiro gasto e o valor da carta de crédito fica muito próximo, representando pouco prejuízo para o contratante.

Não, a hipótese que simulei acima foi referente ao valor do crédito NÃO ser utilizado. Só que ninguém faz consórcio para não usar o crédito correto? Faz para ser contemplado e comprar o imóvel, pois caso for para não usar o crédito não faz sentido algum, sendo obviamente melhor aplicar as parcelas que seriam para o consórcio.

Citação:
Por outro lado, sabemos que num financimento imobiliário você paga quase o dobro do valor do imóvel (ou até mesmo o dobro)...

Sério?!!? Me mostre melhor essa sua conta, pois na hipótese de você ser contemplado logo cedo os juros do consórcio acabam ficando MAIORES ou no máximo IGUAIS ao do financiamento, graças a taxa do INCC.

Citação:
Então por que crucificar o tal do consórcio.
Crucifique o financiamento imobiliário!!!

Eu não crucifico o consórcio, eu apenas procuro deixar claro que consórcio NÃO é mais barato que financiamento, como a maioria insiste em dizer. É simples, se você é contemplado logo cedo o custo acaba sendo igual ou até maior que o financiamento (devido a correção das parcelas pelo INCC) e se vc é contemplado da metade para o fim do prazo, então melhor seria simplesmente aplicar o valor das parcelas.

Citação:
É evidente que aplicações financeiras sempre serão melhores que consórcio ou financiamento imobiliário, pois aqueles são investimentos, e estes não.

Mas e se for contemplado no primeiro mês? Aí vc me diria que consórcio seria mais barato que financiamento? O QUE ESTÁ ERRADO, é nesta hipótese que a maioria se engana.

Quando os juros do INCC aumentam então a carta também sofre reajuste, fazendo com que o retorno do dinheiro investido/carta de crédito continue igual.
Correto, mas como mencionado, isto na hipótese do crédito não ser UTILIZADO. Se for, não há vantagem sobre o financiamento, pois o reajuste do crédito desaparece e a correção das parcelas passa a ser em benefício do grupo e não mais para o seu crédito (que já foi usado).

Então, é preciso atentar-se a estas duas hipóteses. Se você quer o capital imediatamente para comprar o imóvel, então o consórcio não é melhor que financiamento. Se você não quer o capital e quer usar o consorcio como poupança, então aplique as parcelas que terá maior vantagem.

Entendeu o ponto de vista?

Seja visando a contemplação ou visando poupança o consórcio é um mal negócio. É fato e não uma "crucificação".
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MensagemEnviada: Qua Jun 08, 2011 9:40 am    Assunto: Responder com Citação

O que ambos falaram faz sentido... e muito...

Agora, assumindo que a pessoa seja contemplada logo no primeiro mês, os custos do consórcio podem ser maiores que de um financiamento sim, mas também podem ser menores, e normalmente são, mas a vantagem não é tão gigante.

Em um cenário de juros altos e inflação baixa, o consórcio passa a ser inteerssante, pois o INCC é um indice atrelado a inflação, e estará baixo.
Imaginem um financiamento imobiliario com juros de 12% ao ano, enquanto o INCC fica em uma média de 6% ao ano, nesse cenário o consorcio será mais interessante. Esse tipo de caso aconteceu a alguns anos atras.

Já em um cenário um pouco diferente, mais parecido com o que vivemos hoje em dia, imaginando um financiamento a juros de 9% ao ano, e o INCC a 8% ano ano, o consorcio deve ficar mais caro, pois o consórcio tem a taxa de administração que fica na casa dos 15% aos 20% do valor do crédito.

É tudo uma questão de analisar o momento da economia, e também quais as condições você conseguiria o empréstimo imobiliário, pois existem programas de subsídios do governo que as taxas podem chegar aos 6,5% ao ano, o que é uma excelente taxa.

Na minha opinião, e pelo que já vi de casos por aí, o consorcio é mais vantajoso na maioria das vezes, mas perde em outras, mas ele nunca é essa maravilha toda que os vendedores de consórcio pregam...
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MensagemEnviada: Qua Jun 08, 2011 11:58 am    Assunto: Responder com Citação

Esse assunto de imóveis me interessa muito, estou curtindo a discussão saudável de vocês espero que tragam mais informações Smile
Gostaria de mais opiniões do que acham entre financiamento e consórcio, caso seja um dos dois em que banco/empresa podemos encontrar o menor juros?
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MensagemEnviada: Qua Jun 08, 2011 12:06 pm    Assunto: Responder com Citação

general escreveu:
Esse assunto de imóveis me interessa muito, estou curtindo a discussão saudável de vocês espero que tragam mais informações Smile
Gostaria de mais opiniões do que acham entre financiamento e consórcio, caso seja um dos dois em que banco/empresa podemos encontrar o menor juros?


Olha, os juros variam bastante, depende da época um banco pode cobrar mais ou menos, então o ideal é pesquisar no momento da necessidade.
Exceção para a Caixa Economica Federal, que possui alguns subsidios, e para algumas situações possuem juros imbativeis.
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