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Sugestão de artigos que devem ser lidos no site do Clube:

- Como o Zé ganha na Bolsa ?
- Iniciando seus investimentos
- Por que o problema é dos mais ricos ?
- Você está preparado para a velhice ?
- O texto definitivo: Saiba como ganhar MUITO dinheiro na bolsa !
- Fez errado … ? Então pague o preço !!
- O Controle do Fluxo de Caixa e suas barreiras
- Você está no vermelho ? O que tem feito para mudar isto ?
- Formando o seu colchão de segurança



Além disso, indico duas séries especiais:

- Iniciando seus Investimentos: a série
- O que o Zé faz para ganhar dinheiro na Bolsa de Valores ? (Índice)


Bolha Imobiliária
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juliosardella
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Registrado em: Quarta-Feira, 1 de Outubro de 2008
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MensagemEnviada: Qui Jul 01, 2010 3:40 pm    Assunto: Bolha Imobiliária Responder com Citação

Fala pessoal, gostaria de saber se vocês ainda estão investindo em imóveis, depois dessa subia abusrda do preço do M2 nos ultimos anos.

Bom, eu parei. A unica coisa que estou fazendo no momento eh uma reforma em um ap velho que quero vender la na frente.

Alguem compartilha a minha hipotese de bolha imobiliaria?

abs
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Zé da Silva
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MensagemEnviada: Qui Jul 01, 2010 5:01 pm    Assunto: Responder com Citação

Eu, totalmente. Smile

O problema é que já estou esperando o estouro dela a algum tempo ... hehehe
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imhotep
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Registrado em: Sexta-Feira, 14 de Agosto de 2009
Mensagens: 210
Localização: Belo Horizonte/MG

MensagemEnviada: Sex Jul 02, 2010 2:16 am    Assunto: Responder com Citação

Será q demora a estourar?
Eu não estou com coragem de investir em imóveis agora - tá tudo mt caro!
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Playbr
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Registrado em: Sábado, 29 de Agosto de 2009
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MensagemEnviada: Sex Jul 02, 2010 8:45 am    Assunto: Responder com Citação

O grande problema de bolhas é que nunca sabemos quando acontecerá, e podemos perder oportunidades. Por exemplo, se acontecer daqui 1 mês, 1 ano, ou próximo, beleza, quem não investiu se deu bem. Mas e se a tal bolha não existir de fato, ou simplesmente levar 20 anos? Deixariamos de ganhar nesse período todo. Então tentar saber se estamos ou não em uma bolha é como tentar prever se a ação vai subir ou não, tudo vai depender de milhões de fatores que podem mudar da noite pro dia.

Eu particularmente estou achando tudo muito caro, mas infelizmente não estou muito confiante em uma bolha a curto prazo, pelo menos não aqui em Porto Alegre. Sem contar que se tivermos realmente uma bolha, quem tem ações vai sofrer um bocado, com uma nova grande queda. Olhos abertos.
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Dornel
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Registrado em: Sexta-Feira, 20 de Março de 2009
Mensagens: 168

MensagemEnviada: Seg Jul 05, 2010 12:52 pm    Assunto: Responder com Citação

Bom, eu estou começando com investimento imobiliário, adquiri recentemente meu primeiro imóvel.

Quanto a bolha, acho que teremos algo do tipo reajuste de preços, mas não como a bolha que aconteceu nos EUA, pois aqui temos um cenário de muito crédito e facilidade, porém não temos imóveis "hipotecados" servindo de garantia em um ciclo infindo...

Basicamente acredito que quando houver uma estagnação da economia ou até recessão, os preços dos imóveis tendam a ser "corrigidos".

Mas ainda temos um déficit habitacional muito grande, tendência forte de crescimento para a próxima década, acho que ainda cabe uns bons anos de forte crescimento na valorização dos imóveis.
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cleitondio
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MensagemEnviada: Seg Jul 05, 2010 8:00 pm    Assunto: Responder com Citação

Pois é, acho que, em se tratando de imoveis, uma queda nos preços seria algo bem gradativo, beeeem demorado.
Não é uma bolha que estoura e realiza num curto prazo. (quem pagou caro nao vai vender barato)
Só realizaria num curto prazo se estivesse amarrada a uma crise.
Abraços.
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Zé da Silva
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Registrado em: Quinta-Feira, 17 de Novembro de 2005
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MensagemEnviada: Ter Jul 06, 2010 9:27 am    Assunto: Responder com Citação

cleitondio escreveu:
Pois é, acho que, em se tratando de imoveis, uma queda nos preços seria algo bem gradativo, beeeem demorado.
Não é uma bolha que estoura e realiza num curto prazo. (quem pagou caro nao vai vender barato)
Só realizaria num curto prazo se estivesse amarrada a uma crise.
Abraços.


A meu ver, um dos maiores problemas para a bolha foi gerado nessa "reta final". Muita gente que está comprando agora não tem condições de honrar o financiamento adquirido em caso de um agravamento da crise. Se não me engano estes sinais já começaram a aparecer em alguns créditos. ( não lembro se foi de automóveis, de compras normais ou no imóveis mesmo )

Havia aparecido um "opa" nos níveis de inadimplência deles.

Se isso for confirmado, não esperem que será um mar de rosas ...

Sim, nos EUA tinha o problema das hipotecas múltiplas, aqui o problema é mais em baixo ...

Mas vamos torcer para que eu esteja completamente errado e somente falando besteira. Very Happy
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JR_business
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MensagemEnviada: Sex Jul 23, 2010 8:07 am    Assunto: Concordo com o Zé da Silva Responder com Citação

Acho que a folia das construtoras não vai muito mais longe:

http://g1.globo.com/economia-e-negocios/noticia/2010/06/venda-de-imoveis-novos-em-sp-cai-21-em-abril-vs-marco.html

(exemplo para a cidade de São Paulo, onde a especulação está absurda).

Acredito que em uns dois anos o mercado fique bom novamente para comprar (muita gente que não vai aguentar pagar o imóvel que comprou e vai vender barato...).

É uma pena, mas infelizmente o brasileiro não tem critérios para se endividar... depois paga o preço...

http://www.estadao.com.br/estadaodehoje/20100721/not_imp583943,0.php

Detalhe: o índice não considera o endividamento com crédito imobiliário... imagina se colocar na conta....
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Bruno Serafim



Registrado em: Terça-Feira, 20 de Julho de 2010
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MensagemEnviada: Sex Jul 23, 2010 10:34 am    Assunto: Responder com Citação

Hoje para se conseguir crédito é muito fácil. Não só para imóveis, mas também para carros, por exemplo. Imóveis é mais difícil, mas mesmo assim hoje se dá crédito no limite da capacidade do indivíduo, chegando a comprometer cerca de 50% da renda do cidadão, sendo que o indicado para que não haja problemas de inadiplência é que essa fatia não ultrapasse 30%. Além disso, são financiamentos muitas vezes superiores a 20 anos, ou seja, a chance de dar m*rda no meio do caminho é quase certa, ao meu ver.

Mas vejam: as crises não são ruins. Nem as bolhas. Elas fazem, assim como qualquer crise, com que o dinheiro troque de mãos e, dessa forma, proporcionam excelentes oportunidades de se ganhar dinheiro. É com elas que se compram imóveis baratos de quem ficou com a corda no pescoço ou ações com grande potencial de valorização.

O caso dos CDO's nos EUA era totalmente diferente do nosso. As hipotecas eram concedidas para que o indivíduo com menor poder aquisitivo gastasse com qualquer bobagem a juros mais elevados (subprime). Além do crédito fácil, outras razões podem ser destacadas como motivos da crise de lá, como o excesso de liberdade concedida aos bancos para emitirem títulos podres lastreados nessas hipotecas, criando uma pirâmide de alavancagem enorme e, também, leis que ajudavam esse crédito fácil, como a proibição da discriminação por bairros por parte dos bancos na hora de avaliar o pedido de crédito.

Mas, mais importante ainda, o sistema todo tinha o interesse comum de emitir tais CDO's. O dono do imóvel tinha interesse em fazer a hipoteca porque se dizia que os preços dos imóveis subiriam 20% ao ano como se fosse um axioma (avaliação errônea), as agências de classificação de risco tinham interesse em dar notas altas para os títulos para evitar que o cliente procurasse o vizinho que dava notas melhores para esses produtos (o risco real foi subestimado), os bancos tinham interesse em emitir tais títulos porque não precisam arcar com risco já que eram títulos securitizados aos próximos na pirâmide (aumento do risco moral), enfim, criou-se uma bolha que um dia estouraria.

Aqui também há essa facilidade de crédito, mas é diferente porque o crédito é utilizado para um fim específico: comprar o imóvel. Mas em São Paulo a especulação imobiliária é muito grande, chegando a absurdos como apartamentos com 100m² de meio milhão de reais no Parque São Jorge. Mas a especulação por si só, não determina uma bolha, mas sim um conjunto de fatores que, juntos, conspiram para um mesmo fim, como aconteceu nos EUA.

Não acredito que os bancos tenham interesse em conceder crédito para quem não possa pagar por este, como nos EUA. Apesar da lei que permite que a instituição financeira fique com o imóvel em caso de inadimplência, o que facilitou muito a obtenção de crédito desde que a lei passou a valer, não interessa ao banco ficar com o imóvel, porque é um passivo de baixa liquidez. Se muitos financiamentos não vingarem, a instituição ficará ilíquida ou até mesmo insolvente, ou seja, seria o apocalipse para os banqueiros. Além disso, no Brasil não há um emprestador de última instância tão poderoso quanto os EUA têm (Federal Reserve, ou Fed), não teríamos reservas no banco central para tornar líquidas as instituições se por ventura um dia estas venham a se tornar insolventes. Mas o ativo dos bancos no Brasil é muito grande devido aos juros gigantes que o brasileiro paga devido a esse spread. Aqui o dinheiro é bem caro, diferente do que acontece nos EUA.

As diferenças não param por aí. O spread no Brasil é enorme devido à falta de poupança dos brasileiros, então as instituições financeiras trabalham com uma margem de segurança muito boa, na verdade mesmo não há riscos tomados pelos banqueiros no Brasil, eles deitam e rolam, registrando recordes atrás de recordes de faturamento. Se não me engano, das 4 maiores empresas da América Latina, 3 são bancos brasileiros.
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JR_business
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MensagemEnviada: Sáb Jul 24, 2010 1:25 pm    Assunto: Responder com Citação

Concordo com você, Bruno, que os bancos são razoavelmente criteriosos na análise para concessão dos créditos... o problema é o povo brasileiro mesmo, que entra nesse tipo de financiamento - muitas vezes tendo condições, sim, de pagar - porém no decorrer do caminho vai se endividando com coisas menos importantes e quando percebe, está com a corda no pescoço.
Conheço indivíduo, que comprou apartamento para pagar em 30 anos... com planejamento poderia pagar em 10, mas não vai conseguir nem em 30, pois a cada mês que passa se endivida com futilidades que não terão retorno algum no futuro (tudo na base das suaves prestações mensais). Cara, é gente morando em Kitinete e Cohab - pois não ganham para comprar apartamento maior - com 2 Tvs de LCD em casa, endividamento com móveis planejados, endividamento com carro zero na garagem, reforma do imóvel todo ano.... enfim... é dessas pessoas que vai ser interessante comprar imóvel dentro de algum tempo. é só sentar e esperar.... só neste ano, tive a oportunidade de comprar por duas vezes carro novo de colega no escritório a preço de banana, pois a pessoa não aguentou pagar e devolveu ao banco... claro que não comprei pois sei diferenciar ativo de passivo, e meu carro atual me basta, mas é só um exemplo e tenho certeza de que todo mundo aqui conhece pessoas assim...
Vamos esperar e fazer bons negócios!
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dias



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MensagemEnviada: Qua Jul 28, 2010 11:42 pm    Assunto: Responder com Citação

JR_business escreveu:
Concordo com você, Bruno, que os bancos são razoavelmente criteriosos na análise para concessão dos créditos... o problema é o povo brasileiro mesmo, que entra nesse tipo de financiamento - muitas vezes tendo condições, sim, de pagar - porém no decorrer do caminho vai se endividando com coisas menos importantes e quando percebe, está com a corda no pescoço.
Conheço indivíduo, que comprou apartamento para pagar em 30 anos... com planejamento poderia pagar em 10, mas não vai conseguir nem em 30, pois a cada mês que passa se endivida com futilidades que não terão retorno algum no futuro (tudo na base das suaves prestações mensais). Cara, é gente morando em Kitinete e Cohab - pois não ganham para comprar apartamento maior - com 2 Tvs de LCD em casa, endividamento com móveis planejados, endividamento com carro zero na garagem, reforma do imóvel todo ano.... enfim... é dessas pessoas que vai ser interessante comprar imóvel dentro de algum tempo. é só sentar e esperar.... só neste ano, tive a oportunidade de comprar por duas vezes carro novo de colega no escritório a preço de banana, pois a pessoa não aguentou pagar e devolveu ao banco... claro que não comprei pois sei diferenciar ativo de passivo, e meu carro atual me basta, mas é só um exemplo e tenho certeza de que todo mundo aqui conhece pessoas assim...
Vamos esperar e fazer bons negócios!


Concordo. Mas nem é só o povo brasileiro não, o povo americano também é assim. Se você ler fóruns e blogs em inglês, vai ver que o pessoal comenta as mesmas coisas.

Quanto à formação de bolha, fico cético. Há uma expansão forte do mercado de crédito imobiliário no Brasil. É o que tá inflando os preços. Mas o mercado ainda é pequeno se comparado a outros países. Além disso, como a tendência é de crescimento, essas irresponsabilidades podem ser corrigidas através dos aumentos de renda.

Mesmo assim, os preços subiram muito nos últimos anos. Eu pessoalmente não aposto em estouro de bolha, mas também não acredito que subam muito. Pra mim, o mercado vai andar de lado por um tempo, o que também não atrai para investimentos em imóveis. Alguém mais enxerga como eu?
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Bruno Serafim



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MensagemEnviada: Qui Jul 29, 2010 2:16 am    Assunto: Responder com Citação

Essa semana eu pesquisei imóveis à venda na internet de até 120k.

Quase caí de costas...

Havia absurdos como kitnets de 23m vendidas a 70k~80k. Isso não tem o menor sentido, na minha opinião. Practicamente não há imóveis abaixo de 100k, houve uma clara inflação exagerada no setor nos últimos 5 ou 10 anos.

Se você fosse alugar uma kitnet de 23metros, saria quanto o aluguel? 300 reais/mês? Isso não dá nem 0,5% do valor do imóvel, muito pouco. Não fiz isso, mas gostaria de comparar o valor dos imóveis com o aluguel cobrado pelo uso do imóvel correspondente. Dizem que esta relação deve ficar em torno de 0,8%, então neste caso percebe-se que o valor do imóvel pode esar claramente inflacionado.
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MensagemEnviada: Sex Ago 06, 2010 8:59 am    Assunto: Responder com Citação

Concordo com você Dias, que o povo americano também é muito consumista.... porém lá os juros para compra de imóvel não são exorbitantes como os daqui, que tornam o imóvel, ao final de 30 anos, 3 ou 4 vezes mais caro do que vale.
O problema é que o pessoal faz um financiamento se comprometendo a pagar mais de 200 mil (se considerar o valor total do financiamento com juros) em ap de cohab aqui em São Paulo... comprometem boa parte de sua renda sem terem colchão de segurança ou mesmo um emprego com boa estabilidade... conheci no meu trabalho um que, sabendo que ia ser demitido, correu para comprar um apartamento, pois depois não teria como comprovar renda para entrar em um financiamento... e por aí vai... infelizmente, o brasileiro médio hoje vive na base do "o que é um tiro para quem está morto?"
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juliosardella
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MensagemEnviada: Ter Ago 10, 2010 5:41 pm    Assunto: Responder com Citação

Olha, não sei se isso vai ajudar muito, mas o que eu ando vendo por aqui no (jacarepaguá, rio de janeiro) é uma verdadeira explosão de empreendimentos imobiliarios. Todos vendidos antes de entrega.

Até aí tudo bem, mas basta dar uma olhada nos classificados que você verá a quantidade de apartamentos novos sendo vendidos por investidores e prédios inteiros prontos, sem ninguem morando.

O que ainda me deixa em dúvida é o seguinte: Como essa bolha vai estourar se aqui no Brasil a caixa não repassa as dívidas? Não consigo imaginar esse cenário ainda.


De qualquer forma não estou comprando nada (MEDO), só construindo e reformando mesmo....
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Alex
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MensagemEnviada: Ter Ago 10, 2010 6:01 pm    Assunto: Responder com Citação

No meu bairro as construções estão de vento em popa, os lotes valorizaram em 4 anos mais de 400% minha casa (que ainda não está pronta totalmente) está valendo 150% mais do que já gastei. Very Happy
Os financiamentos imobiliários parecem que não têm fim, as reformas para quem quer vender e as de quem compra estão a todo vapor, não acredito que no curto/médio prazo aqui no Brasil haja essa bolha, a não ser especulativa. Rolling Eyes
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