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Investir em apartamentos na planta é um bom negócio?
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brilaz



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MensagemEnviada: Qua Ago 25, 2010 3:29 pm    Assunto: Investir em apartamentos na planta é um bom negócio? Responder com Citação

Olá Pessoal, estou vendo apartamentos na planta para comprar e revender assim que pegar as chaves.

A forma que o corretor me passou é tudo bonito, o valor do imóvel na planta é de R$ 260 mil, o valor a ser investido na obra é de R$ 65.000, contando com a valorização de 3 anos até o imóvel ficar pronto ele especulou que estará em R$ 340.000, então eu repasso o financiamento dos 195.000 restantes e receberia do novo comprador quando pegar as chaves 145.000, o meu retorno seria de 80.000

Isso se da assim mesmo? E outra dúvida, este valor que o comprador me pagaria não é muito alto não?

Na teoria do corretor parece muito bonito, mas na pratica, como realmente funciona esta transação?

Obrigada!
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Playbr
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MensagemEnviada: Qua Ago 25, 2010 3:41 pm    Assunto: Responder com Citação

Uma dica que dou para sua vida: NUNCA confie em vendedor e gerente de banco. Eu repito: NUNCA. A não ser que seja seu pai, e mesmo assim confira antes.

Falo isso pelo seguinte, o corretor quer vender e ponto final. E se depois você não conseguir vender o apartamento e lucrar? Ele lhe garante algo? Pois então. É muito fácil eu chegar e lhe dizer, olha, se tu comprar o meu apartamento, eu te garanto que daqui 3 anos tu vende ele pelo dobro do preço. E se daqui 3 anos tu for vender e ele valer a mesma coisa? Tu pode me indagar, mas tu não disse q ia dobrar dpois de 3 anos? Eu vou dizer, disse, mas se não dobrou a culpa é tua, e tchau pra ti.

Então repito, sempre fique com os olhos bem abertos, vendedores em geral querem vender, depois que venderem eles lavam as mãos. Já pensou se depois dos anos que você ficar pagando não conseguir vender? Você conseguirá financiar o resto? Pois alguém irá precisar financiar.

E tem mais, nada garante a valorização, inclusive pode-se ter uma deflação nesse período (é difícil, mas pode). Pode ser que você realmente consiga vender e lucrar bem, claro que pode, mas nenhum corretor do mundo vai conseguir lhe garantir isso, e se ele lhe garantir, solicite isso por escrito e com firma reconhecida, duvido que ele queira fazer isso. Se fosse tão fácil comprar na planta e alguns meses depois ter um lucro de mais de 100%, tu não acha que teriamos milhões de pessoas fazendo? Isso de comprar na planta e tirar lucro claro que é possível, mas são negócios específicos e nem sempre dão certo, há muita concorrência no mercado e muita gente competente que sabe onde pode lucrar.

Resumindo, minha dica é pra você ir adiante no negócio caso você tenha muita pesquisa de mercado para ver o valor real do imóvel, mas tenha em mente que você pode não conseguir vender após a obra pronta, então esteja preparado e em condições de assumir um financiamento. E por fim, assumir o risco que envolve a entrega fora do prazo e tudo mais que envolve um imóvel não construido ainda.
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bbolanho
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MensagemEnviada: Qua Ago 25, 2010 3:56 pm    Assunto: Responder com Citação

Não é tão simples assim.


Eu te aconselharia a ler o post do Zé de ontem sobre a bolha imobiliária.



Abrs
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clic51
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MensagemEnviada: Qua Ago 25, 2010 10:01 pm    Assunto: Responder com Citação

Brilaz.

Vou tentar te ajudar, pois as mesmas duvidas eu tinha, e ainda tenho um pouco delas.

Tudo que o Playbr disse, na minha opinião, faz muito sentido.
Acredito que isso pode ser sim um negocio lucrativo, desde que tenha os cuidados citados por ele.

Vou te citar um exemplo, e acho que o Playbr pode me ajudar com esse exemplo pois pelo que já li ele é da mesma cidade que moro.

Em Fev de 2010 teve um lançamento na cidade baixa, na lima e silva. Falei com um amigo meu que era engenheiro, e ele me aconselhou a comprar sim, pois se tratava de um belissimo empreendimento, com uma otima estrutura e num bairro que tão cedo nao vai ter ooutro empreendimento novo por não haver terrenos disponiveis.

Falei então com o corretor e comprei.

O valor total é 162mil. 1 dor. Escolhi o de frente por achar que a maioria que quer um apto, quer de frente, principalmente naquela regiao, na rua lima e silva, uma das mais agitadas. Por ser 1 dor, proximo da faculdade e bem no point muito jovens pode procurar comprar.

Optei com uma entrada de 3mil + 30 x 700 + 2 reforço de 10mil. Saldo a financiar.
Hoje ele vale 195mil. E não tem mais nenhum dispponivel de frente, de 1 dorm. Ja tive ligação de corretor sabendo de clientes que querem comprar.
Tive sorte. Mas principalmente falei com uma pessoa que conhece do assunto e nao tinha nenhum interesse como um vendedor tem.

Tenho, minha dica é essa: é um bom negocio, mas cuidado. Procure saber da construtora, se é um empreendimento bom, etc. Opte por pagar a menor parcela possivel, se for investimento, pois ao vender teu lucro sera o mesmo sobre o valor total, mas se for analisar pelo valor pago, vera que é maior se optou por uma parcela menor.

E nao espere para colocar a venda so quando tiver pronto. Coloque antes, 1ano por exemplo.

Mes a mes peça a tabela para o corretor, fique sempre atento as baixas ou alta dos valores.

Talvez, uma alternativa tbm é esperar um pouco as vendas do plantao. Sinta como estao as vendas. Empreendimento bom, vende mais de 70% na ate uns 3 meses apos o lançamento. Comprara ja com um agio, mas sera mais seguro ao vender.

Abs... espero ter ajudado.
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brilaz



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MensagemEnviada: Qua Ago 25, 2010 10:19 pm    Assunto: Responder com Citação

obrigada pelas respostas até agora!
Sim como o Playbr disse, é realmente muito importante ficar pé no chão, eu fico pé atrás com os corretores, mas claro, eles só estão fazendo o trabalho deles.

Clic51 sobre o ap que você comprou, como funciona na venda, prédio já esta pronto? ou o interesse já houve antes das obras finalizarem, o proprio corretor que vendeu para você que te ligou falando de interesse no seu apto? eles costumam cobrar uma nova comissão para vender o seu apto?
E sobre o valor que vc vai receber, minha pergunta é bem básica, mas eu realmente ainda não consegui entender muito bem...
vc vai receber do novo comprador os 20% da entrada do financiamento sobre o valor reajustado ou será algum outro tipo de acordo? Pois pelas minhas contas mesmo o imovel tendo valorizado se o novo comprador for financiar a compra, ele irá me pagar somente a entrada, que será bem baixa perto do que eu investi.

Obrigada por enquanto!
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MensagemEnviada: Qua Ago 25, 2010 11:29 pm    Assunto: Responder com Citação

O predio aind anao esta pronto. Sera finalizado em Junho 2011. Esta bem adiantado.
Me informei direitinho com a construtora como eu poderia vender. Tem construtoras que tem um setor para relação com o investidor, para poder revender o apto comprado pelo investidor, outras nao tem esse setor. Essa construtora nao tinha, entao me aconselharam a colocar a venda por imobiliarias indicadas por eles.
Como eu tenho o contato do vendedor da constutora, o mesmo ficou sabendo de um interessando e me procurou.
Quanto a comissão é negociavel com o vendedor, mas vão lhe cobra sim, tanto na compra quanto na venda.
O lucro que falei é baseado no seguinte: se um imovel de 200mil, vc deu entrada de 10mil, pagou ate entao 20 x de 1000, totalizou R$ 30mil. O novo comprador, no minimo pagara para vc o que vc pagou mais o seu lucro. Tipo, se o apto vale agora 220mil, ele paga a vc 30 + 20 = 50mil. E negocia com a construtora o saldo devedor que vc deixou. No meu caso sera assim, pagaram o lucro + o que paguei, e o restante sera financiado.
Mas não vendi ainda porque fui em uma reuniao com o dono da construtora, que me aconslehou a esperar para vender, uma vez que nao existe mais aptos como o meu disponivel, apenas por isso. Estou aguardando ate onde consigo.

Por isso que falei que, quanto mais baixa as prestações vc negociar para pagar, melhor. Pois quando vc vender, seu lucro sempre sera uma porcentagem sobre o que vc pagou e não somente sobre o valor do imovel, uma vez que vc nao quitou ele.

Tive um exemplo de um amigo que valorizou 10mil reais o apto dele. Ele veio bem feliz dizendo que valorizou 10% o apto que ele comprou por 100mil na planta. Expliquei entao que o lucro dele foi muito mais. Foi exatamente 100%, pois ele havia pago somente 10mil do apto e ja tinha vendido. Isso que fala o livro do pai rico, fazer dinheiro com pouco ou sem nenhum dinheiro. Teus lucros serão infinitos.
Mas o apto tem que ser, na minha opiniao, algo que se destaque. Que nao tenha muitos blocos, sejam poucos aptos no predio. POis é mais facil venderem todos logo.

Comprei um uma vez, eram tres blocos. muitos aptos. Fiquei encalhado com ele quase 1 ano apos terem concluido as obras.

Ou seja, tem que tomar cuidado.

Espero ter ajudado. Lembro somente que não sou corretor. Apenas compro e vendo. Perco e ganho e assim vou levando.
Abs

brilaz escreveu:
obrigada pelas respostas até agora!
Sim como o Playbr disse, é realmente muito importante ficar pé no chão, eu fico pé atrás com os corretores, mas claro, eles só estão fazendo o trabalho deles.

Clic51 sobre o ap que você comprou, como funciona na venda, prédio já esta pronto? ou o interesse já houve antes das obras finalizarem, o proprio corretor que vendeu para você que te ligou falando de interesse no seu apto? eles costumam cobrar uma nova comissão para vender o seu apto?
E sobre o valor que vc vai receber, minha pergunta é bem básica, mas eu realmente ainda não consegui entender muito bem...
vc vai receber do novo comprador os 20% da entrada do financiamento sobre o valor reajustado ou será algum outro tipo de acordo? Pois pelas minhas contas mesmo o imovel tendo valorizado se o novo comprador for financiar a compra, ele irá me pagar somente a entrada, que será bem baixa perto do que eu investi.

Obrigada por enquanto!

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MensagemEnviada: Qui Ago 26, 2010 9:31 am    Assunto: Responder com Citação

É isso que o clic51 falou.
Eu ainda não fiz a compra/venda de imóveis, estou estudando o mercado. Aliás, aqui em POA deixei uma boa chance escapar por ter achado caro na época e acredito ter perdido uma oportunidade. Teve um lançamento de um imóvel aqui do lado da PUC, do lado mesmo, perfeito pra estudantes/trabalhadores da PUC ou TECNOPUC. Na época achei caro, 180 mil 2 quartos, mas bem pequeno até. Porém hoje (1 ano depois), vale cerca de 210 mil e estão com as obras bem adiantadas. Acredito que teria sido um lucro bem legal, mas fiquei receoso devido ao financiamento se fosse necessário eu não poder bancar.

Aliás, aproveito pra perguntar uma coisa já que pelo visto você já fez mais de uma vez essa transação de imóvel. Quando você não conseguiu vender o apartamento antes da obra ficar pronta, você teve que iniciar o financiamento e pagar até vender? Ou pode ficar "trancado" até aparecer alguém disposto a comprar e financiar?

Meu maior medo nesses negócios é ficar com o imóvel parado, tendo que arcar com financiamento e condomínio, acabar sendo um grande prejuízo.
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MensagemEnviada: Qui Ago 26, 2010 10:40 am    Assunto: Responder com Citação

O post que o bbolanho falou: http://www.clubedopairico.com.br/imoveis-cuidado-podem-estar-armando-uma-armadilha/5570

Abraços !
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MensagemEnviada: Qui Ago 26, 2010 1:12 pm    Assunto: Responder com Citação

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Esse também é meu grande medo, pois realmente tem que financiar apos pronto. Você tem um prazo, algo de até 90 dias apos o habita-se (pelo que a construtora me passa). Para a construtora nao interessa se você quer revendê-lo, ela quer o dinheiro.


Abs.
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MensagemEnviada: Qui Ago 26, 2010 2:15 pm    Assunto: Não podemos nos esquecer das taxas Responder com Citação

Acho que todos se esqueceram de um detalhe importante: as taxas que se pagam para transferir o apartamento na planta, ou seja, fazer a chamada cessão de direitos.
Vamos lá.
A maioria das construtoras cobra uma taxa de interveniência, que pode variar de 1 a 3% sobre o saldo devedor atualizado pelo INCC, sendo este último o mais comum. A construtora responsável pelo meu apartamento, por exemplo, CHL, cobra taxa de 3%. Já a Gafisa cobra apenas 1%.
Para transferir os direitos sobre um imóvel em construção, deve-se pagar o ITBI, que é de 2% sobre o valor do imóvel. No caso de imóveis na planta, paga-se sobre a fração ideal do terreno, o que costuma ser cerca de 60% do valor total do imóvel. Então, 2% sobre 60% do valor do imóvel.
Muitas construtoras exigem que a cessão de direitos seja feita por escritura pública. O que enseja mais um gasto de cerca de 1400 reais aqui no Rio de Janeiro.
O saldo devedor, bem como as parcelas mensais, as intermediárias, as chaves e o saldo devedor são corrigidos pelo INCC. Em 2008, o INCC foi de mais de 11%, em 2009, pouco mais de 3%, e em 2010, até agosto, já acumula 6%. Portanto, em menos de 3 anos, são 20% de correção. Se o imóvel se valorizou 30% nesse período, 20% foram abocanhados pelo INCC.
Se você quiser vender mais rápido, terá que usar os serviços de um corretor. Aqui no Rio, cobra-se 5% sobre o valor total do imóvel e não sobre o valor do repasse ou sobre o saldo devedor.
Além disso, quando o empreendimento fica pronto e ainda há unidades disponíveis, é comum a construtora oferecer brindes e descontos, pois, para ela é melhor vender o imóvel do que ficar com ele fechado, encalhado, pagando condomínio. E, nesse caso, é comum pedir-se apenas 10% de entrada e financiamento de 90% do saldo devedor, enquanto no imóvel na planta pede-se entre 20 e 30% durante a obra. Assim, havendo concorrência direta com a construtora, você terá que oferecer vantagens quanto à localização do apartamento ou ao preço para atrair comprador, uma vez que as condições de pagamento com a construtora seriam mais vantajosas.
Não estou aqui pregando que imóveis sejam um investimento ruim. Muito pelo contrário, já vi imóveis se valorizarem mais de 50% em um ano. Contudo, é importante não cair em lábia de corretor. Devemos nos lembrar de que eles são vendedores, acima de tudo. E é importante filtrar tudo o que ouvimos.
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MAUCOUTO



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MensagemEnviada: Qui Ago 26, 2010 2:25 pm    Assunto: Responder com Citação

Ah, e também não podemos nos esquecer dos 15% de IR pagos sobre o lucro com a venda do imóvel.
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MensagemEnviada: Qui Ago 26, 2010 4:56 pm    Assunto: Responder com Citação

MAUCOUTO escreveu:
Ah, e também não podemos nos esquecer dos 15% de IR pagos sobre o lucro com a venda do imóvel.


Mas nesse caso só é pago se não comprar outro imóvel em 180 dias, o que normalmente não costuma acontecer para investidores.

De qualquer forma tb me pego nas contas para fechar o balanço, até agora não achei extremamente vantajoso para uma unidade apenas. Acredito que para grandes investidores valha a pena. Agora para alguém que quer comprar um primeiro AP, um na planta pode sair bem mais barato, mas daí saimos do ramo de investimentos e passamos para passivos.
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MensagemEnviada: Qui Ago 26, 2010 5:10 pm    Assunto: Responder com Citação

Realmente, eu havia me esquecido desse detalhe do prazo de 180 dias.
É uma das isenções previstas na Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005.
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robas



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MensagemEnviada: Ter Set 28, 2010 11:47 am    Assunto: Dúvidas contas Responder com Citação

Olá, sou novo no fórum, e assim como vários aqui, adquiri um imóvel na planta. Iniciei o negócio no começo deste ano e o imóvel deve ficar pronto no meio do ano que vem. Estou colocando o bixo à venda e estava justamente fazendo as contas de quanto pedir no apto.
Vocês citaram diversos gastos na venda de um imóvel, vou listá-los e conto com a ajuda de vocês em algumas dúvidas:
    Cessão de direitos: 1 a 3% sobre saldo devedor atualizado
    Cessão de direitos por escritura pública: +- R$ 1400,00 (Paguei por aí na escritura do apto)

Dúvida: Os R$ 1400,00 são só para a escritura? Existe outra forma de fazer a cessão de direitos?
    Imóvel ainda em construção, ITBI: 2% sobre valor do imóvel
    Imóvel ainda em construção, adquirido na planta, ITBI: 2% sobre 60% do valor do imóvel

Dúvida: Fiquei confuso, quando o ITBI é cobrado sobre o valor total do imóvel e quando é cobrado sobre 60% do valor total?


    Ficar de olho na correção do INCC conforme os anos passam para não tomar como lucro algo já pago
    No caso de vender através de imobiliária/corretor: Taxa cobrada (4 a 6%) sobre o valor
    No caso de não comprar outro imóvel em 180 dias, incide IR de 15% sobre o lucro


Alguém se recorda de mais algum ponto a ser considerado na hora de calcular o lucro pretendido/valor a ser cobrado?

Um abraço.
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MensagemEnviada: Ter Set 28, 2010 3:40 pm    Assunto: Responder com Citação

A escritura pública é uma exigência legal de validade do negócio jurídico quando se trata de direitos sobre bens imóveis. Eu comprei na planta e fiz a escritura pública, paguei 1400 reais, mas já ouvi dizer de pessoas que fizeram por instrumento particular, não sei como.
Quanto ao ITBI, enquanto não houver habite-se o imóvel não tem matrícula no RGI, portanto, paga-se o imposto sobre a fração ideal do terreno, o que normalmente é 60% do valor do imóvel.
Espero ter ajudado.
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