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- Iniciando seus investimentos
- Por que o problema é dos mais ricos ?
- Você está preparado para a velhice ?
- O texto definitivo: Saiba como ganhar MUITO dinheiro na bolsa !
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- O Controle do Fluxo de Caixa e suas barreiras
- Você está no vermelho ? O que tem feito para mudar isto ?
- Formando o seu colchão de segurança



Além disso, indico duas séries especiais:

- Iniciando seus Investimentos: a série
- O que o Zé faz para ganhar dinheiro na Bolsa de Valores ? (Índice)


Mercado imobiliário: um investimento sem retorno
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octavio




Registrado em: Quinta-Feira, 12 de Agosto de 2010
Mensagens: 41

MensagemEnviada: Sex Mar 25, 2011 2:43 am    Assunto: Mercado imobiliário: um investimento sem retorno Responder com Citação

Por Samy Dana e Vítor Possebom*

Nos últimos anos, a estabilidade macroeconômica possibilitou que muitos brasileiros não apenas melhorassem seus padrões de consumo, mas também começassem a investir seu capital em ativos reais e financeiros. Por esse motivo, muitos mercados se expandiram e, em especial, o setor imobiliário atraiu grande volume de investimentos. Uma consequência desse maior fluxo de capitais foi o expressivo aquecimento do mercado imobiliário brasileiro. Prova desse fato é que, entre janeiro de 2008 e fevereiro de 2011, o preço dos imóveis elevou-se 82,8% de acordo com o Índice FIPE-ZAP, representando um ganho real de 55,8% ante o IPCA, que variou 17,3% no mesmo período. Logo, pode-se dizer que investir no mercado imobiliário é um grande negócio. Será que essa conclusão é mesmo verdadeira?

A resposta para esta última afirmativa é um sonoro não. Ao se comprar um imóvel como investimento deve-se pensar em sua taxa de retorno, conhecida também como taxa de aluguel, que pode ser expressa como o valor do aluguel sobre o preço do imóvel - por exemplo, se o imóvel tem o valor de R$ 200 mil e o aluguel tem o valor de R$ 800, a taxa de aluguel é 800/200 mil = 0,40%. Esta é, mesmo com o mercado extremamente aquecido, bastante baixa, como os dados simples e de fácil acesso podem mostrar. Ao entrar em movimentados sites de anúncios de imóveis, percebe-se que essa taxa de retorno alcança, para imóveis novos, valores próximos de 0,35% em bairros nobres de São Paulo. Considerando que o CDI, o ativo livre de risco brasileiro, remunerou 0,84% em fevereiro e a poupança, aplicação com o menor retorno no Brasil, paga 0,5% mais TR, totalizando 0,60% em fevereiro, por que um investidor racional investiria em um mercado com risco significativo e baixa liquidez, como o imobiliário, para conseguir um retorno menor ao de aplicações praticamente sem risco?

Ademais, a taxa de retorno no mercado imobiliário está, na realidade, em acentuada queda durante os últimos anos. Desde janeiro de 2008, o preço de venda dos imóveis subiu 82,8%, enquanto que o aluguel, no mesmo período, subiu apenas 49,6%, segundo o índice FIPE-ZAP. Dessa forma, percebe-se que a taxa de retorno caiu aproximadamente 33,20% em pouco mais de dois anos! Sendo assim, cabe perguntar: por que os agentes continuam a investir em um mercado com taxa de retorno menor que a livre de risco e, ainda por cima, declinante?

Todavia, muitos dirão que a análise acima ignorou um aspecto importante do investimento imobiliário: os ganhos de capital. De fato, não foi feita nenhuma consideração acerca deles, que, atualmente, são grandes e expressivos. Logo, quem hoje investe em imóveis aposta no aumento dos preços e, com isso, na elevação de seus lucros. Mas esse comportamento não é semelhante a comprar na alta? Isto é, os investidores não estão desrespeitando o mais simples mandamento do mercado financeiro, que é "comprar na baixa para vender na alta"? Além disso, não é esse comportamento de comprar um ativo na esperança de preços maiores no futuro uma característica tão típica da especulação e de suas bolhas?

De fato, atualmente se vê no Brasil uma típica bolha imobiliária. Essa conclusão é verdadeira, pois o valor de um ativo financeiro está na sua capacidade de geração de fluxos de caixa futuros. Se a taxa de aluguel é consideravelmente menor que a taxa da poupança, este ativo deve estar sobrevalorizado. Contudo, a lógica da bolha é que, apesar do ativo não valer o que estão pedindo, o agente econômico compra com a expectativa de que o ativo irá valer mais no futuro, pois ele acredita que amanhã aparecerá um louco que pagará um preço ainda mais irreal do que aquele que ele pagou hoje.

É esse descolamento da realidade e essa loucura que faz com que toda bolha deixe de existir em algum momento. É inevitável que isso ocorra também no Brasil. Quando isso ocorrer, os vários investidores e especuladores que compraram imóveis na expectativa de grandes ganhos de capital encontrarão apenas enormes perdas de capital. Ainda pior, uma crise imobiliária pode causar grandes danos a todo o setor financeiro e a toda a economia real, como ocorreu nos Estados Unidos, que ainda se recuperam, de forma tímida e manca, da queda do preço dos imóveis em 2007 e 2008.

A lição de toda essa análise é bastante simples: os retornos do mercado imobiliário são baixos, como comprovam os dados, e extremamente arriscados, como bem notaram os americanos. Por essa razão, se você tem algum capital, não invista em imóveis. Faça uma aplicação mais rentável e de maior liquidez. Ou seja, imóveis atualmente não são investimentos! São bens de consumo, que devem ser comprados por razões muito distintas da eficiência financeira, tais como satisfazer o sonho da casa própria ou a sensação de segurança pessoal que o imóvel próprio pode fornecer.

*Samy Dana é PhD em Finanças e Professor da FGV-EESP e Vítor Possebom é graduando em Economia pela FGV-EESP e analista da Consultoria Júnior de Economia. Esta seção não se responsabiliza por operações decididas a partir das informações e opiniões divulgadas neste artigo.

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general
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MensagemEnviada: Sex Mar 25, 2011 9:24 am    Assunto: Responder com Citação

Ótimo artigo, discuti isso na minha faculdade com alguns colegas e o professor de contabilidade que bateram o pé para falar que imóvel próprio é investimento e além disso falaram que carro também é, depois dessa eu desisti da discussão. Não acho imóvel próprio investimento pois quando vendemos não conseguimos comprar algo melhor, só igual ou inferior, pois todos também estão supervalorizados. Wink
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sbcverto
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MensagemEnviada: Sex Mar 25, 2011 11:25 am    Assunto: Responder com Citação

Muito bom o artigo, mas eu ainda tenho duvidas se a tal bolha existe ou se existir, é de fato grande.

Isso pq, pesa na minha consciencia, a impressão de que os preços dos imóveis, até 2008, não acompanharam o mercado (ficando abaixo), e a partir de 2008, com toda a realidade favorável, houve uma recuperação de preços, porém de forma excessiva.

Minha expectativa é que se a bolha existe, ela não é tão grande quanto se acha. Creio que haverão sim, ajustes nos preços, mas nunca de forma a recuperar (cair) integralmente o valor da alta, como as bolhas típicas costumam fazer.

Minha conclusão pessoal: Acho exagero não falar em mercado sobrevalorizado (incorporadoras insistem nisso), da mesma forma como acho exagero comparar com a crise dos EUA.

E pelo pouco que entendo, os incorporadores controlam com bastante eficiência o mercado, principalmente nos grandes centros, simplesmente controlando a oferta para manter os preços altos. O que sustenta-os nesse interim? Outras regiões, como a Nordeste, onde tá saindo imóvel a rodo.
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MensagemEnviada: Sáb Mar 26, 2011 2:20 pm    Assunto: Responder com Citação

a crise nos estados unidos veio de wall street , fazendo coisas que aqui não fazem..mto mais complicadas que os simples creditos que são dados no brasil pra compra imoveis por exemplo.
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F.I.
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MensagemEnviada: Seg Mar 28, 2011 3:19 pm    Assunto: Responder com Citação

Muito bom o artigo.

Só não concordo com a convicção de que estamos em uma bolha e de que ela vá estourar. Os preços podem estar inflados mas isso o próprio mercado vai corrigindo com o tempo de acordo com a lei da oferta e procura, os preços já começaram a diminuir sem estourar bolha alguma. Acho que só vai haver estouro de uma bolha se houver um calote generalizado. Fora isso deve continuar como está, correção leve nos preços que podem se acelerar, ou não. Vai saber...
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Rafael Rafael Rafael
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MensagemEnviada: Qua Mar 30, 2011 1:00 am    Assunto: Responder com Citação

Vi isso em um blog (05.08.10), não é tão atual mas enfim...:
E a alta continua! Agora é o aluguel. Bom para Investidores!

O primeiro semestre deste ano mostrou na cidade de São Paulo, um aumento médio de 7,72% no preço dos aluguéis, segundo a AABIC. Porém, por trás deste índice, conseguimos verificar uma realidade ainda mais evidente. Com a alta dos preços dos imóveis, os valores cobrados pelos aluguéis seguirão uma tendência de alta. Conclusão muito simples, uma vez que o preço cobrado pelos aluguéis é função percentual do preço do imóvel. Se um sobe, o outro também sobe, mas em uma velocidade menor, porque oscila em função da demanda por locação.

Tendo uma visão mais próxima dos imóveis, conseguimos verificar que em alguns bairros, haverá uma rapidez maior no aumento dos aluguéis por conta da falta de produtos para atender certa demanda por tipo de imóvel. Isto representa uma clara possibilidade de alcançar rentabilidades muito interessantes para investidores que queiram diversificar sua carteira e iniciar investimentos no mercado imobiliário.

Seja um ganhador no mercado, procure um especialista em investimento imobiliário e boa sorte em suas aquisições.

Dr. Investidor

Sou so eu quem não concordo? o que vejo são imóveis a preços absurdos (que não estão sendo vendidos) e alugueis (alguns um pouco abusivos tb, mas que também não estão sendo preenchidos).
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Artur Filho
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MensagemEnviada: Qui Abr 07, 2011 9:24 am    Assunto: Responder com Citação

Concordo com o argumento, bem conhecido alias e defendido por autores, que diz "vc compra um imovel pra morar, e caso o venda sera pra lugar melhor ou igual" ....o que faz duvidar da afirmacao " Imovel eh um investimento".

Porem eh inegavel que empresas e pessoas fisicas possam ganhar MUITO ou ALGUM dinheiro com imoveis. Dependendo da visao, pode-se considerar um investimento e ateh memso uma renda.

O aluguel nao vale a pena realmente, taxa de retorno muito baixa. Nao vale a pena.

Porem comprar imoveis antigos, pequenos e bem localizados... da uma boa grana depois de uma reforma basica e revenda. Tem muit agente que vive (bem) disso.

Comprar um imovel na planta e revender na entrega das chaves...(vale tbm para salas comerciais) tbm eh uma boa forma de ganhar um dinheirinho.

se for pra reformar, revender, comprar na planta e vender pronto, etc...acho que eh um bom investimento sim. Se for pra morar, nao faz mais sentido pelo argumento ja citado...eh o caso do automovel (automovel eh ainda pior...pois nao ha possibilidade de subir de preco nem valorizar com o tempo)

Em relacao a bolha... acho que nao estamos no caminho dela nao.
Ha MUITA demanda e a oferta (cara) esta conseguindo vender belos apartamentos na zona sul do RJ, por 700mil reais, em um belo sabado de sol....bem rapidinho.

Condicoes faceis de pagamento, e o nome da CAIXA em cima...espanta o medo daqueles que compravam ou pensavam em comprar um imovel por ADMINISTRACAO (pagamento total do imovel ATE a entrega das chaves)...

E a maior parte dos imoveis...sao comprados por pessoas que vao de fato morar neles...a demanda ta alta...e acho que eh sustentavel.

Claro que, os precos vao parar de subir e ficar oscilando em torno de um valor alto....ra cima ou pra baixo daqui alguns meses ou anos... Mas bolha? acho que nao... o Rio (pelo menos) ja esta equivalente a NY, Londres, Hong Kong, Paris em termos de rpecos de imoveis...ja esta bem divulgado mundo a fora...copa, olimpiadas, filmes, etc.... o preco pode cair um pouquinho...mas nao vai estourar bolha nenhuma - na minha opiniao.

quem comprou comprou...quem nao comprou...vai ter q se virar...rs
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gabriel_antunes
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MensagemEnviada: Sex Abr 08, 2011 1:06 pm    Assunto: Responder com Citação

Há diferenças entre o nosso mercado imobiliário e o mercado imobiliário norte-americano que fazem com que não possamos entrar numa bolha como eles entraram, na minha opinião.

1 - A regulamentação estava nitidamente baixa nos EUA. Eram concedidos hipotecas para pais de família que recém tinham entrado em empregos... Pessoas com nome sujo... Davam financiamento pra todo mundo. Aqui no Brasil os bancos te concedem financiamento com comprovações mais exigentes.

2 - E isso era feito devido a outro fator que estimulou MUITO a bolha: o Credit Default Swap. Se o dono da casa não pagasse a hipoteca, o banco entrava na justiça, despejava o cara, pegava a casa de volta e a dívida evaporava. Eles trocavam a dívida pela casa. No Brasil, isso não existe. Se você não paga o financiamento da sua casa, o banco entra com uma Execução de Título Extrajudicial, com todo o rito normal e busca de bens à penhora. A casa não é tomada de volta. Buscam-se outros bens para satisfazer aquela dívida, que não para de crescer pois é corrigida todo o mês.

A crise do crédito norte-americano está muito relacionada com esses dois fatores, que simplesmente não existem no nosso país. Acho que o aumento do valor dos imóveis é uma simples questão de oferta e procura momentânea. Oscilação mesmo. Um reflexo do nosso crescimento econômico.
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Gabriel Antunes
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cirso



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MensagemEnviada: Sex Abr 08, 2011 1:31 pm    Assunto: Responder com Citação

gabriel_antunes escreveu:
Há diferenças entre o nosso mercado imobiliário e o mercado imobiliário norte-americano que fazem com que não possamos entrar numa bolha como eles entraram, na minha opinião.

1 - A regulamentação estava nitidamente baixa nos EUA. Eram concedidos hipotecas para pais de família que recém tinham entrado em empregos... Pessoas com nome sujo... Davam financiamento pra todo mundo. Aqui no Brasil os bancos te concedem financiamento com comprovações mais exigentes.

2 - E isso era feito devido a outro fator que estimulou MUITO a bolha: o Credit Default Swap. Se o dono da casa não pagasse a hipoteca, o banco entrava na justiça, despejava o cara, pegava a casa de volta e a dívida evaporava. Eles trocavam a dívida pela casa. No Brasil, isso não existe. Se você não paga o financiamento da sua casa, o banco entra com uma Execução de Título Extrajudicial, com todo o rito normal e busca de bens à penhora. A casa não é tomada de volta. Buscam-se outros bens para satisfazer aquela dívida, que não para de crescer pois é corrigida todo o mês.

A crise do crédito norte-americano está muito relacionada com esses dois fatores, que simplesmente não existem no nosso país. Acho que o aumento do valor dos imóveis é uma simples questão de oferta e procura momentânea. Oscilação mesmo. Um reflexo do nosso crescimento econômico.


Porém aqui há outros créditos que comprometem a capacidade financeira total das famílias, como os de carros que beiram absurdos 40% da renda, e com a venda de veículos subindo 66% nos últimos 3 anos, não creio que estão quitando suas casas antes de contraírem dívidas de 1.000 mensais
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cirso



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MensagemEnviada: Sex Abr 08, 2011 3:47 pm    Assunto: Responder com Citação

O que falei?

Citação:
08/04/2011 - 10h45
Inadimplência do consumidor sobe 21,4% no primeiro trimestre

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DE SÃO PAULO

Puxado pelo aumento na devolução de cheques sem fundos, o indicador de inadimplência da Serasa Experian cresceu 21,4% no primeiro trimestre deste ano, na comparação com o mesmo período de 2010.

Segundo a área de análise econômica da Serasa, o aumento do nível de endividamento dos consumidores ao longo dos últimos dois anos, combinado com o recrudescimento da inflação, começou a gerar dificuldades para o pagamento pontual das dívidas.

Os economistas da Serasa também ressaltaram que a crescimento de 21,4% ocorreu sobre uma base deprimida de comparação. No primeiro trimestre de 2010, o país se favoreceu de uma rápida expansão do desemprego, o que fez a taxa de inadimplência daqueles meses contrair 6,7%.

Decompondo o indicador de atraso nos pagamentos, a empresa verificou um aumento de 24,6% na emissão de cheques sem fundos entre os dois trimestres. Por outro lado, houve uma redução de 2,8% nos atrasos das dívidas não-bancárias (cartão de crédito, contas de luz e de água, dívidas com financeiras etc).

No caso das dívidas bancárias, houve um aumento de 3,4% na taxa de inadimplência.

+ CANAIS

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/900004-inadimplencia-do-consumidor-sobe-214-no-primeiro-trimestre.shtml
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Dornel
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MensagemEnviada: Sex Abr 08, 2011 4:13 pm    Assunto: Responder com Citação

Pelo amor de Deus, soh eu achei esse artigo péssimo???

Primeiro, o artigo leva em consideração que investimento no mercado imobiliário é apenas imóvel residencial... E imóvel comercial??


Quer dizer que o imóvel que comprei, reformei e hoje tem um mini mercado me pagando 1,2% de retorno foi um péssimo negócio????

Mesmo que estoure a suposta bolha hoje, duvido que foi um mal negócio. Paguei barato, hoje, depois de um ano e reformas, já vale o dobro...


O verdadeiro investidor não desconsidera nenhum investimento.


O cara que eu achava que era um baita de um investidor está andando de lado na bolsa com seus PIBBs até hoje (dois anos já)... Está certo que agora ele está revendo seus aportes...


O que define um bom investimento é o retorno dele, RK ficou rico como mesmo?


Abraço.
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MensagemEnviada: Sex Abr 08, 2011 9:12 pm    Assunto: Responder com Citação

Dornel escreveu:
Pelo amor de Deus, soh eu achei esse artigo péssimo???

Primeiro, o artigo leva em consideração que investimento no mercado imobiliário é apenas imóvel residencial... E imóvel comercial??


Quer dizer que o imóvel que comprei, reformei e hoje tem um mini mercado me pagando 1,2% de retorno foi um péssimo negócio????

Mesmo que estoure a suposta bolha hoje, duvido que foi um mal negócio. Paguei barato, hoje, depois de um ano e reformas, já vale o dobro...


O verdadeiro investidor não desconsidera nenhum investimento.


O cara que eu achava que era um baita de um investidor está andando de lado na bolsa com seus PIBBs até hoje (dois anos já)... Está certo que agora ele está revendo seus aportes...


O que define um bom investimento é o retorno dele, RK ficou rico como mesmo?


Abraço.


Concordo.

As pessoas SEMPRE precisaram de imóveis, sempre continuarão a precisar, os materiais de construção dos imóveis sempre continuarão a deteriorar-se com o tempo, e, portanto, sempre haverá necessidade de construção de novos imóveis.
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MensagemEnviada: Dom Abr 10, 2011 9:57 pm    Assunto: Responder com Citação

Sem contar que o autor do tópico não considera a valorização do imóvel, que esse sim, é um retorno muito superior a bolsa.

Abraços.
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general
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Registrado em: Quinta-Feira, 20 de Janeiro de 2011
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MensagemEnviada: Dom Abr 10, 2011 10:27 pm    Assunto: Responder com Citação

O imóvel como investimento é um ótimo negócio, porém tratar a residência própria como investimento é ilusão e disso quero ver alguém discordar. Smile
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MensagemEnviada: Seg Abr 11, 2011 10:50 am    Assunto: Responder com Citação

Relatando uma experiência própria , trabalhei em uma empresa que comprava sempre algum imóvel no bairro de São Cristóvão no Rio de Janeiro , é um Bairro onde já teve muitas industrias no passado e depois que elas foram embora, após anos empresas não industriais estão chegando participando do processo de revitalização do bairro.

O que observamos que neste caso especifico a compra de imóveis para aluguel residencial era um péssimo negócio , porém a compra de imóvel para aluguem comercial era um excelente negócio .

Resumindo muitos fatores para se levar em conta como o local e momento que este local está passando !
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