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Sugestão de artigos que devem ser lidos no site do Clube:

- Como o Zé ganha na Bolsa ?
- Iniciando seus investimentos
- Por que o problema é dos mais ricos ?
- Você está preparado para a velhice ?
- O texto definitivo: Saiba como ganhar MUITO dinheiro na bolsa !
- Fez errado … ? Então pague o preço !!
- O Controle do Fluxo de Caixa e suas barreiras
- Você está no vermelho ? O que tem feito para mudar isto ?
- Formando o seu colchão de segurança



Além disso, indico duas séries especiais:

- Iniciando seus Investimentos: a série
- O que o Zé faz para ganhar dinheiro na Bolsa de Valores ? (Índice)


E se a tal bolha estourar? Consequências?

 
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AlexJW



Registrado em: Quarta-Feira, 3 de Agosto de 2011
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MensagemEnviada: Qui Ago 04, 2011 7:47 pm    Assunto: E se a tal bolha estourar? Consequências? Responder com Citação

Prezados,

Meu primeiro post aqui, vim por indicação de um amigo que é forista (Artur). Mas não tomar o tempo precioso de todos com bla bla bla...

Muito se fala da tal Bolha Imobiliária no Brasil, a qual já estourou em outros países (EUA, Espanha...).

Sou uma nulidade em se tratando de economia/finanças/aplicação, mas estou começando a ler alguma coisa a respeito para ver se me viro, mesmo mal e porcamente.

Se a bolha estourará ou não, se está formada ou não, pra mim é exercício de futurologia, por maior que seja o embasamento e conhecimento daquele que opina sobre o assunto.

Mas gostaria de saber de vocês, que têm mais experiência, quanto as CONSEQUÊNCIAS da tal bolha. O que aconteceria de imediato?

Pergunto isso, óbvio, pois estou com um imóvel em vias de ser comprado na Zona Sul aqui do Rio, onde um bom aptº gira entre 700 e 1,4 milhão. Importante ressaltar que devo financiar entre 400 e 600k, sendo que devo conseguir uma taxa de 9,8% a.a. para tal financiamento.

Já ouvia falar da bolha há cerca de um ano, e ao ler os comentários por aqui, parecia que ela era iminente!... mas de lá pra cá os imóveis não pararam de subir, e só para citar um exemplo, um aptº na planta que eu estava vendo em Agosto/2010 por 750 mil, hoje não sai por menos de 1 milhão (por baixo).

Acho que o m² em bairros como Laranjeiras/Flamengo/Botafogo, ainda "acessíveis", vai fixar entre 10 e 11.000 reais o m².

Pq eu digo isso? Pois acompanhei o lançamento de dois empreendimentos de 6 meses pra cá, o primeiro, com 10.500 reais o m², vendeu tudo em 6 horas, o segundo, mais recente, fixou o preço em 11.900 reais o m², e teve 70% das suas unidades vendidas num final de semana.

O que eu quero dizer é que parece que se chegou a um limite de preço. Agora a tendência é de manutenção, ou queda? Ou com a proximidade da Copa e Olimpíadas, vai voltar a crescer? Faço o registro, pois é absurdo o número de pessoas de fora do Rio (de outros estados e muitos de outros países) que estão vindo trabalhar/morar aqui, e todos esses trabalhadores precisarão de uma casa...

Enfim, é um cenário complexo, e como estou mais perdido que azeitona em boca de banguela, gostaria de ouvir a opinião de quem quiser mandar uma letra aí.

Abraços fraternais a todos

AlexJW
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MensagemEnviada: Qui Ago 04, 2011 11:44 pm    Assunto: Responder com Citação

E ai garoto, tudo tranquilo?

Bom, pelo que pude perceber és carioca como eu. Fui criado na Barra, mas sou func. publico e atualmente moro no RS (há 3 anos).

Enfim, vou falar mais ou menos o que eu acho que vem a ser o que está acontecendo:

Imóveis, assim como qualquer outra coisa que se compra/venda, tem seu preço oscilado pela oferta e procura. Como assim? Existe um bem à venda, e o vendedor estipula que custe X. Se houver muita procura, o preço sobe; se ninguém quiser, o vendedor tende a baixar o preço (dar aquele desconto) pra vender. Então o bem vale aquilo que as pessoas estão dispostas a pagar por ele.

Discutimos bastante nesse fórum aquilo que se chama de bolha imobiliária. Mas o que seria essa bolha? 'Por cima', diria que é um aumento do preço por motivos 'injustificaveis'. Mas como assim?

Citamos algumas vezes o "Minha Casa, Minha Vida", pois esse programa disponibilizou àqueles que tem determinada faixa de renda adquirir crédito para a aquisição de seu imóvel a longos prazos e parcelas 'que cabem no bolso'. As pessoas passaram a pegar o crédito e a comprarem os imóveis. Como tinha muita gente com dinheiro e poucos imóveis, a tendência é o preço subir. Então aquele imóvel de 50 m2 que custava 80 mil passou a 120 mil. e aquele de 90m2 que custava 120 mil não poderia mais custar 120 né? Então subiu, e assim sucessivamente.

O que está acontecendo no Rio é que tem gente com dinheiro na mão pra comprar, e especula- se que pessoas de fora estão comprando imóveis por conta da copa e das olimpíadas. Isso realmente pode tá fazendo o preço subir, mas estou meio por fora atualmente do mercado carioca.

Então o que dizemos de bolha é o seguinte: os preços estão subindo justamente por conta do aumento do crédito e da especulação por conta dos jogos. Mas essas pessoas que estão comprando imóvel financiado, estão adquirindo dividas que ainda cabem no bolso, e que, no futuro, pode não caber mais. E as construtoras, que estarão construindo e vendendo mais imóveis, terão a concorrência daqueles que compraram seu imóvel e não conseguem mais manter os pagamentos. E vendem.

E quando todo mundo passa a vender o preço cai. Mas por que achamos que as pessoas não terão condições? Porque o nível de endividamento das famílias está aumentando na sua relação com a renda. As parcelas são reajustáveis e ninguém lembra disso. Fora que financia- se por looongos prazos, 30 anos ou mais.

Existem outras variáveis, é claro, nessa história toda, mas o que eu quero te dizer é o seguinte, e que é um pensamento que a classe média leva desde sempre, mas q nem sempre é verdade:

"É melhor comprar que alugar".

Verifique se é melhor pra ti comprar ou alugar um imóvel ai no Rio. Existe um vídeo no Youtube com Peter Schiff que fala justamente da bolha imobiliaria dos EUA mas que serve pra explicar muita coisa. Ele fala o motivo pelo qual nem sempre é bom comprar. Existe a relação entre o valor do aluguel pago e o valor do imóvel para você saber se fale a pena comprar ou alugar.

Pegue o valor do imóvel, e calcule 0,6% dele. Pra que? Se você colocar esse dinheiro na poupança, será +/- o valor que você ganharia com ele. Então se o valor do imóvel for MAIOR que isso, o aluguel tá caro. Se for MENOR, tá valendo mais alugar.

Esse é só UM dos calculos que você pode fazer. Lembramos que a poupança é o 'pior dos investimentos' que você poderia fazer. Se colocasse em TD por exemplo, sua renda com esse dinheiro seria maior, e assim vai.

Peço desculpas aos leitores pelo post tão comprido, mas é mais ou menos isso. To só dando uma luz. Se os companheiros quiserem corrigir/ aumentar o post, tá valendo!

Força!
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AlexJW



Registrado em: Quarta-Feira, 3 de Agosto de 2011
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MensagemEnviada: Sex Ago 05, 2011 7:50 pm    Assunto: Responder com Citação

E aí Fernando, blz brother?

Antes de tudo, obrigado pela ajuda e pelas explicações. Assim, já começo a sair do zero.

Morastes pela Barra?... eu morava no Recreio até um mês atrás, em frente ao Mundial, mas vendi o imóvel e hoje estou com a grana num desses fundos DI com taxa de adm baixa e uma boa rentabilidade (acho que uns 0,85% a.m.).

E aí no Sul, curtindo?

Pelo que entendi, num primeiro momento a principal consequência do eventual estouro de uma bolha imobiliária no Brasil seria a queda dos preços dos imóveis.

Num segundo momento, quase concomitantemente, haveria aumento da inadimplência, o que poderia forçar a queda maior ainda dos preços (mais oferta de imóveis à venda).

Não sei se entendi corretamente, sou meio lento...rs...

Na verdade vejo a compra de um imóvel não como um investimento, mas sim para moradia (além de deixar alguma coisa para minha pequena herdeira, tadinha...haha...).

Pra te atualizar sobre o Rio, no momento diversas (muitas MESMO) obras em infra vêm sendo feitas, a cidade está em obras da zona norte à zona sul. Acredito que a melhora da infraestrutura da cidade, aliada a uma política de segurança mais firme, vá segurar os preços dos imóveis no estágio atual, não vejo queda tão cedo.

Quando as obras terminarem então (papo entre 2012 e 2016), acredito que poderá haver uma nova fase de valorização, especialmente de bairros onde o Metrô passará a ser disponibilizado).

Outro dia comprei dois imóveis (para o meu chefe) num lançamento no Leblon, aptºs de 90m², numa rua que não é das mais nobres, por inacreditáveis 1,350 milhão (cada). Isso na planta, obra por administração e entrega somente em 2014! Fiquei perplexo, vendeu tudo em um final de semana. A previsão era de que, quando prontos, esses imóveis estivessem valendo no mínimo o dobro (daqui 3 anos).

Fico imaginando até onde o mercado imobiliário daqui conseguirá chegar. Pra mim já chegou no máximo "pagável", acima disso já começa a ficar pesado e as pessoas se endividarão demasiadamente.

No meu caso o financiamento fica bem menos pesado, pois minha mulher trabalha na Petrobras e tem taxas especiais através de convênios da PETROS com os bancos... então como é pra moradia da família, estou pensando seriamente em pegar um aptº em construção, com uma boa metragem, e que tenha um bom fluxo de pagamento até a entrega das chaves (em até dois anos), quando ai então eu assumiria o saldo devedor e faria um financiamento bancário...

Perdão pela bíblia, mas quando estou preocupado eu escrevo muito... hehe...

Forte abraço e saúde!

Alex
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Artur Filho
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MensagemEnviada: Sáb Ago 06, 2011 3:01 am    Assunto: Responder com Citação

Grande Alex,
Leio esse forum (que tem me ajudado muito em diversas frentes relacionadas a investimentos) há alguns anos (apesar de nao postar muito agora devido a falta de tempo) e acho que vc vai viciar também, rs.

Nao estou 100% certo sobre todas as questoes envolvidas no mercado imobiliario porém fato é que as condições vistas par ao estouro da bolha americana em 2008 não são as mesmas no mercado imobiliario brasileiro.

Alias, vi um filme excelente ontem explicante TUDO sobre as agencias reguladoras, os bancos, a questao de derivativos, o governo e tudo que gerou a crise vista em 2008. O filme chama-se TRABALHO INTERNO. Baixem (vcs vão se interessar).

Particularmente acho que os precos já passaram pelos seus maiores gradientes (ultimos 3 anos) e que continuarão subindo de forma mais lenta e gradual até o ano de 2016. Falo isso pois muito do que é visto hj no Rio de Janeiro, em especifico, é tomado pelo argumento de Copa + Olimpiada + proximidade das instalações e facilidades olimpicas + investimentos do governo e prefeitura na cidade.

Sendo assim, NA MINHA OPINIAO, pra quem quiser investir ainda é hora pra comprar e vender antes de 2016.

As melhorias vão ficar? sim.
Mas o argumento de copa + olimpiada vão acabar e MUITA GENTE nao ira comprar seu segundo imovel pois estara financiando o milhionario imovel em 30 anos - já endividado. Acho que após isso, os precos vao cair...até chegarem o que estamos vendo HOJE.

Ja leram sobre a " bolha da salinha comercial" na barra da tijuca ?
Particularmente estou surfando nessa bolhinha...mas pretendo sair dela no máximo em 2015. Há hj milhares e milhares de salas comerciais em empreendimentos na barra da tijuca e muitos investidores pequenos fecham salade 20..30m2. Provavelmente ficaram com elas pois as mesmas nao tem a liquidez de um espaço de, no minimo, 100m2 para alugar para empresas. A demande na verdade é de empresa nao de trabalhador autonomo que quer ter uma salinha de dentista aonde o m2 é vendido a 13mil reais.

Aluguel?
sempre fui contra...porem os tempos sao outros...hj acho que vale muito a pena em muitos casos. Basta realmente analisar pois se o custo de oportunidade de uma compra de imovel for muito alto é mais facil vc alugar um apartamento com os juros do capital investido em algo que de mais mensalmente (no caso de vc ja ter a grana ou alguma grana consideravel).

Enfim... questoes..

Alguem tem bola de cristal ? Smile
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Dom Cielo
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MensagemEnviada: Sáb Ago 06, 2011 11:24 am    Assunto: Responder com Citação

Ou seja, se estourar, deve acontecer praticamente da mesma forma que nos EUA: queda de preços dos imóveis, inadimplência e logo a seguir, outras áreas sendo afetadas. Mas existe uma diferença: enquanto nos EUA é quase uma questão cultural comprar imóveis e vender quando for interessante, no Brasil as pessoas em geral não compram um imóvel pensando em vender dentro de alguns anos. Compram pensando em viver definitivamente naquele imóvel.
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Artur Filho
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Registrado em: Quarta-Feira, 2 de Mai de 2007
Mensagens: 218

MensagemEnviada: Sáb Ago 06, 2011 7:10 pm    Assunto: Responder com Citação

Sim,
E sempre ha a diferenca entre imovel residencial (vc se endivida e fica pagando ate morrer e mora nele) ou comercial (vc compra e vende nas chaves geralmente...e ai sim poderia haver uma bolha, acho.)
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MensagemEnviada: Dom Ago 07, 2011 10:21 pm    Assunto: Responder com Citação

Muito boa a observação do Artur.

Essa valorização está se dando por conta do crédito em demasia no mercado. Pexe, vamos fazer a seguinte observação:

Quando você pensa em adquirir um imóvel, e não tem a grana toda, q q vc faz? Financia.

As pessoas tão financiando por 20, 30 anos seus imóveis. Mas vamos parar pra pensar no seguinte:

Prestação cabe no salário. Será reajustada mais pra frente. O preço à vista hj é X, mas à prazo deve sair uns 2,3X. Mas td bem, é o sonho da casa própria.

Mas qual é a média de idade que as pessoas que compram têm? Eu imagino que não possuem 18 nem 20. To falando isso pelo seguinte fato: Casais com média de 30 anos, que financiam seus imóveis por 20 anos, quando terminarem já tem 50. Será que eles vão pegar outro financiamento de 30 anos? Vão arrumar uma despesa pra mais 20 ou 30 anos, e morrer sem ter terminado de pagar?

Pergunto isso pq quem tá comprando hj por um prazo tão extenso, mais à frente não vai comprar outro. Aí vocês vão pensar: mas os filhos deles vão! Mas e a oferta do crédito? vai continuar a mesma? Será que essa família, mais à frente, vai sustentar essas parcelas? Se conseguirem, td bem, mas to achando que o juro baixo HOJE é uma coisa: as pessoas pagam, mas 30 anos com a mesma situação macroeconômica? Cara, não sei se vai ser bem assim.

A primeira coisa que eu aprendi em economia foi o seguinte: As necessidades são sempre ilimitadas. Completando essa idéia, eu digo que as pessoas não querem nada pra depois. Tudo pra hoje. E é por isso que pagam juros!!! Quem adia o consumo é sempre recompensado!!!! Mas será que o sonho da casa própria pode esperar?

Então meu senhores, eu vou ficar observando. Não tenho pressa. Tenho só 25 anos, colchão montado, carro comprado e toda a mobilia paga. Moro de aluguel mesmo e por opção. E investindo. Daqui a uns anos, quando eu quiser constituir família, compro à vista de algum desses que vão tá desesperados pra se desfazer e pronto.
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MensagemEnviada: Sex Ago 12, 2011 12:36 pm    Assunto: Responder com Citação

Pessoal, não acredito que estamos realmente numa bolha exclusivamente imobiliária no Brasil. Devemos lembrar que o mercado de construção civil ficou estagnado por 20 anos.

De qualquer forma se os preços estiverem acima da realidade e de alguma forma o crédito imobiliário for cortado, teremos uma estagnação nos preços. A inflação durante fazer a sua parte posteriormente, baixando os preços relativo aos orçamento.

Nós devemos nos preocupar com outras coisas antes do estouro da "bolha" Brasileira. Gostaria de lembrar que os EUA (e alguns países da europa) estão em défcit primário de 7%. Se os EUA não encontrarem uma solução milagrosa para este problema, veremos um calote e uma forte recessão (se você é terrorista leia depressão) nos EUA. Aí sim o bicho pega aqui.

Abraços
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MensagemEnviada: Sáb Ago 13, 2011 8:02 pm    Assunto: Responder com Citação

juliosardella escreveu:
Se os EUA não encontrarem uma solução milagrosa para este problema, veremos um calote e uma forte recessão (se você é terrorista leia depressão) nos EUA. Aí sim o bicho pega aqui.

Abraços


Olha Julio, eu to pra ver esse calote aí! Duvido mt que os EUA não honrem a dívida! Mas basta um aumento da taxa de juros lá pra causar furor aqui, não precisa nem de calote.

Mas como você mesmo disse: basta não subir o preço e a inflação comer solto o investimento em imóveis para alugar.

Aqui na cidade onde moro, me mudei há 1 ano e 8 meses, e muito poucos imoveis estavam disponiveis. Hoje ando pela cidade e me surpreendo com a quantidade de imóveis sendo oferecidos. Mas tudo bem, TODO MUNDO falando que investir imóveis é uma boa, mas aí eu lembro o que Warren Buffet ja falava: quando todo mundo está otimista é quando você tem que estar pessimista.

Mas tudo bem, cada um no seu quadrado! Eu não pretendo nem comprar à vista e nem financiar imóveis na atual conjuntura. E apresento meus argumentos para tal. E realmente gosto quando alguém diz o contrário, pois podemos realmente debater sobre o assunto, pq ninguém cresce com uma opinião só.
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MensagemEnviada: Seg Ago 15, 2011 10:24 am    Assunto: Responder com Citação

hiperbusca escreveu:


Olha Julio, eu to pra ver esse calote aí! Duvido mt que os EUA não honrem a dívida! Mas basta um aumento da taxa de juros lá pra causar furor aqui, não precisa nem de calote.

Mas como você mesmo disse: basta não subir o preço e a inflação comer solto o investimento em imóveis para alugar.

Aqui na cidade onde moro, me mudei há 1 ano e 8 meses, e muito poucos imoveis estavam disponiveis. Hoje ando pela cidade e me surpreendo com a quantidade de imóveis sendo oferecidos. Mas tudo bem, TODO MUNDO falando que investir imóveis é uma boa, mas aí eu lembro o que Warren Buffet ja falava: quando todo mundo está otimista é quando você tem que estar pessimista.

Mas tudo bem, cada um no seu quadrado! Eu não pretendo nem comprar à vista e nem financiar imóveis na atual conjuntura. E apresento meus argumentos para tal. E realmente gosto quando alguém diz o contrário, pois podemos realmente debater sobre o assunto, pq ninguém cresce com uma opinião só.



Pois é cara, mas os EUA estão em défict primário de 7%. Nesse ritmo não há como evitar o calote sem ficar aumentando o teto da dívida a cada semestre, confere?

Eles têm que dar um jeito nesse défict ou não há saída para o pagamento da dívida a não ser que a casa da moeda emita o valor do PIB em papel para pagar. Aí é o fim do capitalismo kkkk

abraços!
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