Lucrando na compra e venda de imóveis

[thiago.b]

Olá pessoal,

Há algum tempo venho acompanhando o fórum, sempre repleto de ideias e opiniões inspiradoras. Das discussões que acompanhei pude aprender bastante coisa e amadurecer um pouco mais uma ideia que tenho.
Hoje trabalho como assalariado mas me imagino em algum tempo me tornar um investidor.
Apesar de já ter pesquisado diversos tipos de investimentos acabo sempre tendo mais simpatia com os imóveis.

O plano

Busco resultados mais consistentes somente no médio/longo prazo, até lá o principal é que a estratégia se sustente.

O capital que tenho é de R$ 100 mil.

A ideia básica é comprar e vender imóveis, comprar barato e vender a valor de mercado ou um pouco menos para aumentar a liquidez.

Como comprar barato?
- Leilões judiciais/extrajudiciais
- Garimpagem

Sobre leilões venho pesquisando há um bom tempo, acompanhei vários e estou tentando desvendar como tudo isso funciona. Parece que funciona sim, mas demanda muita pesquisa para escolher bons imóveis e tempo de espera até o processo se desenrolar.

Sobre garimpar imóveis é questão de ter dinheiro em mãos e de ir atrás de boas oportunidades. Não no jornal nem em imobiliárias, mas no mundo real. Visitar 100 imóveis para que talvez 1 valha realmente a pena. Oferecer o dinheiro à vista, pedir desconto.

O começo

O primeiro passo seria encontrar imóveis no leilão da caixa e financiar o máximo possível, dando a menor entrada possível. Um, dois ou até três imóveis (para financiar em meu nome, no da minha mãe e do meu irmão). Com o dinheiro que sobrar, separo uma parte para garantir o pagamento das prestações.

Segundo passo

Enquanto corro atrás de desocupar e tomar a posse dos imóveis (o que estimo demorar 1 ano) começo o processo de garimpagem. Digamos que dos 100k iniciais eu tenha agora 40k. No caso de eu encontrar uma "pérola" (imóvel barato e de alta liquidez) posso usar parte do dinheiro para comprar uma carta de consórcio contemplada, buscando um processo de alavancagem, e ainda garantindo o dinheiro das prestações.

Ciclos

A partir daí se instaura o ciclo. Quando um dos imóveis financiados se liberar, vendo e faço dinheiro para quitar o financiamento e comprar outro imóvel, à vista (em caso de leilões judiciais) ou através de cartas contempladas (nos imóveis encontrados durante a garimpagem).... E assim o ciclo de compra e venda vai se consolidando.

A estratégia
- Ter vários imóveis para no caso de algum deles tiver grande problema na justiça ou dificuldade para vender. Estimo que os adquiridos no leilão estejam liberados em um ano (pode ser muito mais, muito menos e até mesmo o leilão ser cancelado, que é um risco inerente à operação). Dos 3 ou 4 imóveis a probabilidade que todos dêem errado ao mesmo tempo diminui.

Os princípios

- Sempre ter reserva suficiente para pagar as parcelas de pelo menos um ano de todos os financiamentos
- Trabalhar com imóveis de baixo valor
- Os imóveis precisam ser de alta liquidez (salas comerciais ou imóvies pequenos com boa localização)
- Para realmente valer a pena os leilões judiciais, a vantagem econômica deve se manter mesmo que eu fique um ano com o imóvel preso por problemas judiciais.

Os problemas

-Não tenho um conhecimento vasto do mercado imobiliário. Na teoria a idéia funciona, mas "na prática a teoria é outra".
- Avaliar muito bem a questão tributária. Quem sabe no futuro abrir uma empresa para amenizar a tributação sobre o ganho de capital
- Incerteza quanto ao tempo. Não sei com que frequência vou encontrar bons negócios, seja no leilão, seja no mercado comum. A solução pra isso é paciência e foco.

O risco

A bolha estourar e eu não conseguir vender os imóveis

Outra variável

Uma forma de diminuir ainda mais o risco de leilão judicial seria compartilhar a operação. Em vez de eu comprar um imóvel de 50k no leilão e assumir todo o risco dos problemas que podem surgir, se por exemplo 4 investidores se unem e compram 4 imoveis de 50k, o risco fica diluido entre todos. A princípio não tenho sócios em potencial com esse perfil, por isso por enquanto toco a ideia sozinho.

Então pessoal? Que acham da ideia? Acham que essa dinâmica pode funcionar ou é um projeto "ingênuo"? Em que sentido posso melhorar?
Aguardo críticas e sugestões.

Obrigado

Thiago

[general]

Se achar um imóvel por 50k me aviso que a situação por aqui tá tensa! 100k não existe nem apartamento vendendo em São Paulo, só se for kit net e bem afastada do centro. Acho que o momento para investir nesse tipo de estratégia já passou, talvez construir e vender ainda dê algo, mas comprar pra revender eu não arriscaria...
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[thiago.b]

Moro no Paraná, pretendo focar em cidades da região metropolitana, que estão em crescimento agora. Não adianta fazer isso onde o mercado já está saturado....

[SãoMarcelo]

Thiago,

Gostei da explanação das suas idéias já pensei em ambas as possibilidades de comprar imóveis com preços abaixo do mercado:

1 - Ver 100 apartamentos, ofertar valores abaixo do mercado em 10 e desses 10 certamente 1 vai aceitar a porposta
2 - Leilões Judiciais - Aqui tem que fazer uma estipulação média da demora para ter um imóvel na mão pela morosidade da justiça. Essa é a variável, o processo pode durar mais de 1 ano. E os leilões não se resumem aos leilões da CEF, pode ser da Justiça do Trabalho, Juizados Especias (falta de pagamento de condomínio) ou Justiça comum.

Quanto a questão da bolha imobiliária acho que o que esta havendo é estabilização nos lançamentos pelas construtoras, ou melhos uma queda nos lançamentos de novos apartamentos uma vez que os preços de ioóveis estão se estabilizando e um prédio que antes era vendido em 6 meses, hoje demora mais de 2 anos. As Construtoras estão se adaptando a esta nova realidade a mina de ouro esta secando mas acho dificil o Governo deixar de ofertar crédito para a compra de imóveis pois isso mexe com a taxa de desemprego e ainda existe carência de'moradia no pais fazendo com que com crédito fácil para comprar a tendência é o valordos imoveis permanecerem neste patamar de valor
No que diz respeito ao mercado de imóveis usados, estes é que tem mantido muito corretor por ai, ou melhor é o mercado em expansão é a venda de imóveis usados. Assim, tanto nos casos de Leilão quanto nos casos de garimpagem os riscos de vc perder dinheiro são poucos.

Espero que tenha contribuido

[thiago.b]

Obrigado Marcelo,
Valeu pela resposta general.

Com a garimpagem não perco nada indo atrás e observado na prática se é de fato possivel. (risco baixo)

Já com os leilões há as incertezas. Analisando o processo judicial que deu origem ao leilão é possível reduzir os riscos de um problema grave, mas não eliminá-lo. É questão de fazer apostas, bem planejadas.

A vantagem dos leilões da CEF é a possibilidade de financiamento. Se demorar para liberá-lo não vai ser capital próprio que vai ficar preso. Apesar disso inegavelmente os leilões judiciais são mais atrativos financeiramente do que os dos bancos. Foquei na CEF para conseguir me capitalizar, comprando os primeiros imóveis, depois disso a ideia é partir para os judiciais.

Sobre a bolha a minha impressão é a de que não vai haver um estouro, apenas uma readequação dos preços. A necessidade de novos imóveis continua, além disso a renda do brasileiro tem aumentado consideravelmente, vide a quantidade de brasileiros que migraram para a classe C.

Abç

[SãoMarcelo]

É isso aí Tiago, na minha região mesmo tem site www.nordesteleilões.com.br que disponibiliza uma série de imóveis em leilão, vc pode até ver leilões passados e ver preços de arrematações. Muitos lelilões de imóveis são sustados antes de efetivamente acontecerem, ou porque o devedor fez acordo ou pagou a dívida da qual aquele imóvel era a garantia, etc.

[general]

Não esqueça de adicionar o custo com processo judicial e muita paciência para despejos em todo esse "investimento" pois no caso dos leilões a maioria ainda tem gente morando no imóvel e não é fácil tirar, fora os que danificam a propriedade afinal aqui é o Brasil.
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[barbosacorretor]

tiago.b , com um capital de R$100.000,00 eu tenho uma recomendação a lhe fazer:

Investimento em imóvel na planta - procure pelos "PRÉ-LANÇAMENTOS"

Mas por que ? a pergunta.

Simples:

Geralmente são os preços mais baixos do negócio, alem do mais você consegue condições de pagamento muito mais facilitadas e não entra no financiamento logo de cara. Alias só entra se quiser esperar o imóvel ficar pronto e ser entregue.

Qual a ideia:

Com 100.000,00 você consegue dar entrada e manter a parcela de pelo menos 2 imóveis de um valor de 250.000,00 e ainda guardar um pouco.

Um tempo antes de entregar as chaves você já pode procurar vende-los pois já vão ter valorizado e com isso você terá um bom lucro.

Se tiver alguma dúvida me mande um e-mail para que eu possa esclarecer com um pouco mais de facilidade com um exemplo real que não posso expor aqui.

Obrigado.

barbosa@barbosaci.com
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Barbosa Consultor Imobiliário
www.barbosaci.com
Contato: (16) 9189-0981
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Ribeirão Preto - SP * Grande polo de Investimento!

[general]

Tenho conhecidos que compraram na planta um para casar e outro para investir, as duas obras estão atrasadas sendo que uma nem saiu do mato, porque nem o mato limparam e é uma grande empresa que tá fazendo inclusive tem capital aberto na Bolsa.
O problema como o Mullencampf bem citou é se você encontrará um mercado bem aquecido e supervalorizado como existiu ano passado no prazo antes de entregar essas chaves porque se não conseguir vai ter DUAS bombas na mão pra pagar pro resto da vida, é uma loteria esse investimento ai. Seria preferível construir duas casas pequenas e vender ou alugar, como um amigo meu faz.
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[jorsal]

Concordo como general, é melhor construir casa popular, seja financiada ou não pela CEF (sendo financiada consegues vender antes mesmo de a contruir).
O m2 fica por menos de metade do valor que a construtora pede (na planta) e o retorno e bem mais rapido a obra demora entre 6 a 10 meses e um predio em regime de incorporaçao com sorte demora 3 anos e meio.
Eu pegaria nos 100k comprava 2 terrenos baratos 20k cada, e o restante seria para construi 2 casas (com material barato).Isto vai depender do valor m2 no teu Estado.
Se construires uma casa de 50k (valor demonstrativo) consegues vender por 80k depois de 10meses, bom nao é?