Olá pessoal,
Há algum tempo venho acompanhando o fórum, sempre repleto de ideias e opiniões inspiradoras. Das discussões que acompanhei pude aprender bastante coisa e amadurecer um pouco mais uma ideia que tenho.
Hoje trabalho como assalariado mas me imagino em algum tempo me tornar um investidor.
Apesar de já ter pesquisado diversos tipos de investimentos acabo sempre tendo mais simpatia com os imóveis.
O plano
Busco resultados mais consistentes somente no médio/
longo prazo, até lá o principal é que a estratégia se sustente.
O capital que tenho é de R$ 100 mil.
A ideia básica é comprar e vender imóveis, comprar barato e vender a valor de mercado ou um pouco menos para aumentar a liquidez.
Como comprar barato?
- Leilões judiciais/extrajudiciais
- Garimpagem
Sobre
leilões venho pesquisando há um bom tempo, acompanhei vários e estou tentando desvendar como tudo isso funciona. Parece que funciona sim, mas demanda muita
pesquisa para escolher bons imóveis e
tempo de espera até o processo se desenrolar.
Sobre garimpar imóveis é questão de ter dinheiro em mãos e de ir atrás de boas oportunidades. Não no jornal nem em imobiliárias, mas no mundo real.
Visitar 100 imóveis para que talvez
1 valha realmente a pena. Oferecer o dinheiro à vista, pedir desconto.
O começo
O primeiro passo seria encontrar imóveis no leilão da caixa e financiar o máximo possível, dando a menor entrada possível. Um, dois ou até três imóveis (para financiar em meu nome, no da minha mãe e do meu irmão). Com o dinheiro que sobrar, separo uma parte para garantir o pagamento das prestações.
Segundo passo
Enquanto corro atrás de desocupar e tomar a posse dos imóveis (o que estimo demorar 1 ano) começo o processo de garimpagem. Digamos que dos 100k iniciais eu tenha agora 40k. No caso de eu encontrar uma "pérola" (imóvel barato e de alta liquidez) posso usar parte do dinheiro para comprar uma carta de consórcio contemplada, buscando um processo de alavancagem, e ainda garantindo o dinheiro das prestações.
Ciclos
A partir daí se instaura o ciclo. Quando um dos imóveis financiados se liberar, vendo e faço dinheiro para quitar o financiamento e comprar outro imóvel, à vista (em caso de leilões judiciais) ou através de cartas contempladas (nos imóveis encontrados durante a garimpagem).... E assim o ciclo de compra e venda vai se consolidando.
A estratégia
-
Ter vários imóveis para no caso de algum deles tiver grande problema na justiça ou dificuldade para vender. Estimo que os adquiridos no leilão estejam liberados em um ano (pode ser muito mais, muito menos e até mesmo o leilão ser cancelado, que é um risco inerente à operação). Dos 3 ou 4 imóveis a probabilidade que todos dêem errado ao mesmo tempo diminui.
Os princípios
- Sempre ter reserva suficiente para pagar as parcelas de pelo menos um ano de todos os financiamentos
- Trabalhar com imóveis de baixo valor
- Os imóveis precisam ser de
alta liquidez (salas comerciais ou imóvies pequenos com boa localização)
- Para realmente valer a pena os leilões judiciais, a vantagem econômica deve se manter mesmo que eu fique um ano com o imóvel preso por problemas judiciais.
Os problemas
-Não tenho um conhecimento vasto do mercado imobiliário. Na teoria a idéia funciona, mas "
na prática a teoria é outra".
- Avaliar muito bem a questão tributária. Quem sabe no futuro abrir uma empresa para amenizar a tributação sobre o ganho de capital
- Incerteza quanto ao tempo. Não sei com que frequência vou encontrar bons negócios, seja no leilão, seja no mercado comum. A solução pra isso é paciência e foco.
O risco
A
bolha estourar e eu não conseguir vender os imóveis
Outra variável
Uma forma de diminuir ainda mais o risco de leilão judicial seria
compartilhar a operação. Em vez de eu comprar um imóvel de 50k no leilão e assumir todo o risco dos problemas que podem surgir, se por exemplo 4 investidores se unem e compram 4 imoveis de 50k, o risco fica diluido entre todos. A princípio não tenho sócios em potencial com esse perfil, por isso por enquanto toco a ideia sozinho.
Então pessoal? Que acham da ideia? Acham que essa dinâmica pode funcionar ou é um projeto "ingênuo"? Em que sentido posso melhorar?
Aguardo críticas e sugestões.
Obrigado
Thiago