Ainda dando continuidade ao tema “Como me proteger da inflação ?”, surgiu uma questão interessante: Por que não usar imóveis como proteção contra a inflação ?

Você consegue enxergar o motivo para que isto seja válido ? Não ? Então vamos lá ! 🙂

Antes de mais nada, existem duas formas de encararmos o investimento em imóveis com a finalidade de proteção do capital: 1) o capital alocado na compra do imóvel estaria se valorizando/corrigindo com o passar dos anos, tendo em vista que o mercado de imóveis normalmente trabalha na tentativa de seguir a inflação; 2) a rentabilidade do investimento, para quem visa a compra do imóvel para locação, é automaticamente corrigida pelo IGP-M.

Sem muita maquiagem, estas seriam as principais razões para alguém pensar no uso de imóveis como forma de proteção do capital contra a corrosão da inflação. Será que é um método “realmente” eficaz ? Será que não haveriam melhores alternativas ?

Corrigindo o capital alocado no investimento

Uma das partes mais importantes para quem adota este investimento é também uma das mais subjetivas de todas.

Acreditar que os imóveis, de uma forma geral, devem seguir uma regra mágica, que impõe uma valorização infinita, repondo ao menos a inflação, é quase um conto de fadas … é querer tapar o sol com a peneira … é querer encontrar conforto em algo que alguém te disse, que, infelizmente, não é a realidade plena.

Por exemplo, depois de 2008 ficou muito claro para o mundo inteiro que a “regra” de que os imóveis sempre sobem, que não há perdas neste mercado, foi pro beleléu … Imóveis sendo vendidos a 50% do valor que eram vendidos pouco tempo antes, passaram a ser vistos aos montes. Virou um mercado de leilões, para baixo, onde a queda nos preços era uma tentativa de garantir a venda do imóvel, não importando o preço.

De lá para cá os preços já reagiram, mas em muitos casos ainda estão longe do preço que eram praticados antes da crise. Se os preços estavam errados, muito esticados, e isso foi só uma correção ? Ai já é outra discussão. Afinal de contas teve gente que comprou acreditando que aquele era o preço “justo”.

No mercado nacional tivemos evento similar, em se tratando de valorização dos imóveis. Muito mais do que repondo a inflação, os imóveis subiram a níveis nunca antes vistos. 20% ao ano ? Isso era visto como “atrasado”. 😯

Nosso mercado se valorizou muito, surfando a onda do crédito “fácil e barato”. Algo nunca antes experimentado por nós brasileiros. E o setor tirou proveito disso. O valor da maioria dos imóveis foi para a lua. Pensar no preço dos imóveis de 10 anos atrás … virou saudosismo.

Quem conseguiu aproveitar a valorização, parabéns. Conseguiu proteger seu capital da inflação e ainda ganhou muito dinheiro. Mas isso só para quem comprou o imóvel a mais tempo. Já quem fez a compra há uns 2 ou 3 anos … dificilmente conseguiu aproveitar da mesma forma. Na verdade, quem comprou neste período já começa a ver perda do capital investido. E não é só por causa da inflação não ! O valor de muitos imóveis já apresenta desconto no “valor de face”. Comprou por R$300 mil ? Se quiser vender agora só se for por R$250 mil …

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Pergunta:

Bom dia Zé,

O que é mais vantajoso?

Tenho uma oportunidade de comprar uma casa na praia por R$90.000 direto do proprietário, onde o preço de mercado é R$110.000. Poderei aluga-la por R$700,00 a R$800,00, devido a simplicidade do local e também da casa de madeira atual (reforma me custará uns R$5.000).

Porém minha dúvida é se eu deixar esse dinheiro aplicado, a um CDB por exemplo de IPCA + 7%, parece ser mais vantajoso….

Qual sua opinião?

Muito Obrigado,
Kleberson

Resposta:

Bom dia Kleberson,

O investimento em imóveis de praia é uma das modalidades mais … “complicadas” … que temos ao nosso dispor. Primeiro porque, para muitos, o investimento se transforma em diversão. O imóvel que foi comprado visando o retorno financeiro, através do aluguel, acaba se tornando um segundo imóvel do proprietário, para aproveitar a temporada. E aquele ativo, que se mostrava tão atraente, aos poucos vai se tornando um passivo … É preciso que a pessoa tenha em mente a real finalidade do imóvel. Nada de misturar as coisas. 🙂

Um outro problema é a necessidade de manutenção constante da propriedade. Ainda mais quando se trata de uma casa. (quando é um apartamento, o condomínio se encarrega disso) A exposição à maresia acaba acelerando o processo de desgaste de muitos materiais, e a troca de determinados itens se torna tarefa constante. Se isso não é um problema para você, passemos ao próximo passo. 😉

Sobre os valores apresentados por ti, acredito que estejas falando apenas da rentabilidade mensal do imóvel para os meses fora da temporada. Confere ? Estou usando como base o que acontece aqui em Floripa, por isso a afirmação. Ou não ?

Usarei como exemplo os apartamentos do meu condomínio de praia. Na temporada, leia-se janeiro e fevereiro, é possível obtermos, em média, R$500,00 diários com o aluguel. Normalmente são alugados por períodos de 1 ou 2 semanas, tanto para brasileiros quanto para argentinos. (que é o grupo que se destaca aqui no verão)

Ainda existe um período onde a rentabilidade é ainda maior: o Natal e o Ano Novo. Esta “semanada” gera aluguéis de até R$1.000,00 diários ! 😯

Então, se fizermos as contas … um imóvel na praia pode nos gerar algo próximo a R$45.000,00 anuais. Sim, pode ! Isso se você conseguir alugá-lo durante o ano inteiro, pelo preço “promocional”, e por toda a temporada. Claro que isso não é tarefa fácil e acredito que sejam poucos os proprietários que consigam sugar até a última gota deste limão. Mas que é possível, é. 😉

Claro, você precisa levar em consideração os custos que terá com o imóvel. IPTU, taxa de condomínio, comissão da imobiliária … etc etc etc. Mas no final das contas o resultado pode vir a ser bem interessante.

Estes números impressionam qualquer um que os veja, mas ao anualizarmos isso, comparando com o preço pago pelo imóvel, não teremos obtido nem 1% ao mês … Pois, neste exemplo, usei apartamentos que valem por volta de R$400k. Talvez o resultado final seja algo próximo a 0,6% ao mês … quem sabe 0,7%.

Se você conseguir obter resultado semelhante para este imóvel de R$100.000,00, o resultado seria astronomicamente maior. Conseguiria obter algo perto de 3% ao mês ! 😀

E isso nos leva à comparação com renda fixa …

Para um imóvel como o meu, a compra (com dinheiro próprio), para aluguel, comparada com o investimento em renda fixa, se mostra desfavorável. Já para o seu, se os valores ficarem parecidos com os que apresentei aqui, a coisa tenderia a ser bem mais interessante.

A minha sugestão é: tente levantar os valores cobrados pelos imóveis da mesma região durante a temporada. Somente com os dados consolidados é que o exercício de comparação poderá ser feito. Faça como eu, veja quanto ele renderia fora de temporada, mensalmente, e durante a temporada, diariamente. Tente não ser otimista demais (como fui no exemplo), considere um período da temporada com o imóvel desocupado. Com o dado anualizado, descontando-se os custos de manutenção (inclua o que for gasto com o IPTU), você terá uma base de comparação muito mais real.

Agora, se você está pensando em comprar o imóvel para alugar durante o ano, para usufruir durante a temporada … dai a coisa muda completamente de figura. Você não está pensando em um investimento. Está pensando em adquirir um passivo e tentando encontrar uma forma de enxugar os custos de manutenção dele. (e lhe digo: tem muita gente que faz isso)

Mas acredito que não seja o seu caso … correto ? Só que achei importante citar esta possibilidade também. 😉

Espero ter lhe ajudado. 🙂

Abraços !

Pergunta:

Fala Zé!
Parabéns pelo site e o trabalho que tem feito! Tem me ajudado e incentivado muito! Valew!!

Minha dúvida é o seguinte…

Tenho um apartamento quitado de valor X. Mas moro a 25km do trabalho. Tenho vontade de sair daqui e ir pra mais perto, mudar de bairro, lugar melhor, AP mais novo etc …

Vale a pena o \”risco\” de vender meu AP, colocar a grana num investimento e pagar aluguel num outro AP pagos com os rendimentos dessa grana?

Como eu calculo o valor do retorno da grana investida? mês x mês …

Abraços

Resposta:

Bom dia Nery,

Muito obrigado ! 🙂

Sobre a sua dúvida, te garanto que muitas são as pessoas que enfrentam esse conflito diariamente … E muitos são os motivos que levam estas pessoas a ficarem em dúvida, tanto do lado financeiro quanto do psicológico.

Por exemplo: você ficaria tranquilo em abrir mão de um imóvel próprio, já quitado, para ir morar num imóvel de outra pessoa, tendo que arcar com os custos e com a incerteza (se haverá renovação do contrato de aluguel) de morar nele ?

Muita gente luta pelo imóvel próprio justamente para não se preocupar com estes itens. Abrir mão, migrando para a “incerteza” ? É preciso estar muito seguro de sua decisão. 🙂

Você falou em vender o imóvel, aplicar a grana, e com esse rendimento pagar o aluguel do imóvel que ficaria mais próximo ao seu trabalho. Perfeito ! Do ponto de vista da grana em si, a situação provavelmente lhe será favorável. Provavelmente … ? Por quê ?

Vou usar como exemplo Florianópolis. Assumindo que você more a 25km de distância do centro, o valor do seu imóvel provavelmente seja inferior ao de um, equivalente, que fique no centro da cidade, mais próximo do seu trabalho. Com isso, pode ser que o valor gerado pela aplicação do dinheiro da venda não seja suficiente para arcar com os custos do novo, e alugado, imóvel.

Ainda no caso de Floripa, muitos imóveis apresentam um aluguel de aproximadamente 0,3% do valor do imóvel. Se você conseguir encontrar um de mesmo valor que obteve com a venda do seu, conseguirá lucrar com a proposta. Seu dinheiro renderá 1% (perto disso) mensalmente em uma aplicação de renda fixa. Enquanto gastará apenas 0,3% na forma de aluguel.

Mas assumindo a “realidade”, você provavelmente precisará alugar um imóvel de valor superior ao seu. Digamos que ele custe o dobro do seu. Desta forma, o seu dinheiro renderá 1%, enquanto o aluguel será equivalente a 0,6% do dinheiro obtido com a venda. (entendeu o ponto de comparação dos valores ?)

Teoricamente você poderá alugar um imóvel que custe até 3x o valor obtido com a venda. Teoricamente … Sempre teoricamente. 😉

Qual seria o risco do negócio ? O mercado imobiliário voltar a se aquecer e o valor dos imóveis voltarem a subir. O seu dinheiro na aplicação de renda fixa permanecerá recebendo o rendimento aplicado no momento, hoje de aproximadamente 1% ao mês; mas o aluguel poderá voltar a subir. Lembre-se que o valor dos imóveis voltaram a subir e o aluguel, provavelmente, tenderá a acompanhar isso.

Outra coisa que pode vir a acontecer é vermos a taxa de juros (e consequentemente o rendimento da sua aplicação de renda fixa) diminuir. Isso fará com que o valor recebido mensalmente, e usado para pagar o aluguel, diminua. Se ocorrer a diminuição na rentabilidade, com o aumento nos custos de aluguel, a coisa pode “complicar” um pouco …

Esse é o lado financeiro da história. Você precisará levar tudo isso em consideração e traçar alguns possíveis cenários. Afinal você poderá obter lucro durante alguns meses, dependendo do tipo do imóvel que vier a alugar. Isso pode criar um “fundo de aluguel”, que pode vir a ser usado para garantir o pagamento no caso de mudança do cenário, conforme falado acima.

Já no lado psicológico, você estaria preparado para enfrentar os tradicionais incômodos de um imóvel alugado ? Sei que não são todas as pessoas que enfrentam esse problema … Mas é algo que precisa ser levado em consideração.

Estarias preparado para ver um reaquecimento do setor imobiliário e um consequente aumento do valor do imóvel que já não é mais seu ? Tem gente que acompanha esse tipo de coisa durante muitos anos e acaba ficando com uma bela dor de cotovelo …

Nestes casos, existira a alternativa de você alugar o seu imóvel próprio, e com o dinheiro obtido alugar um mais próximo do seu trabalho. Provavelmente precisaria escolher um mais simples do que o seu … Mas é uma alternativa.

Em teoria, no cenário atual, a venda + aplicação em renda fixa + aluguel, é mais vantajosa do que o aluguel do seu + aluguel de outro. Mas isso é para o atual cenário …

É uma decisão complicada e delicada. Para tomá-la com tranquilidade, precisarás levar muitos pontos em consideração. 😉

Espero ter lhe ajudado. (mais do que atrapalhado, hehehe)

Abraços ! 😀

Quem leu o livro Pai Rico Pai Pobre, sabe que quem segue a filosofia de investimentos divulgada por Robert Kiyosaki encara, sempre que possível, seus investimentos dando prioridade aos investimentos que gerem Fluxo de Caixa. Portanto, quem adotou para si essa estratégia, sempre tentará enxergar seus investimentos como vacas leiteiras, que geram um valor constante sem a necessidade de se desfazer do ativo para gerar dinheiro. Mas será que esta opção é sempre a mais interessante ? Será que não existem ocasiões onde a venda, de um imóvel por exemplo, seja mais vantajosa do que a manutenção dele no aluguel ?

Existiria alguma “fórmula” que pudesse ajudar na tomada de decisão ? Existiria algum “gatilho” que pudesse alterar uma estratégia ? Olha … é bem possível que sim. 🙂

Comprar um imóvel em épocas de crise

Em determinados momentos de crise, como o que enfrentamos atualmente, é muito comum encontrarmos verdadeiras pechinchas, oportunidades de ouro, em meio a um mar de imóveis sendo ofertados. Sejam novos ou usados, as pessoas (e até mesmo as construtoras) muitas vezes precisam se desfazer do imóvel para fazer dinheiro. Dependendo da necessidade delas, e especialmente da velocidade que precisam do dinheiro, o “desconto” aumenta. E isso pode gerar uma bela compra.

Neste primeiro momento o comprador pode ficar em dúvida se esta compra servirá para ficar em aluguel ou se para a revenda. Se bem que se a crise que te proporcionou a compra é realmente forte, a sua venda não será tão interessante quanto poderia ser. Digamos que pensando nisso o comprador tenha dado preferência por manter o imóvel alugado enquanto o mercado não der sinais de recuperação.

A primeira coisa que fará será colocar o imóvel para alugar. Se fez a lição de casa direitinho, a informação referente ao valor do aluguel a ser cobrado já foi levantada durante a pesquisa que realizou para encontrar o imóvel ideal. Existem diversas maneiras de se fazer esta pesquisa, seja através de sites especializados, perguntando à vizinhança (falar com os porteiros/zeladores ajuda bastante neste momento), ou até mesmo diretamente numa imobiliária que tenha imóveis próximos ao que despertou o seu interesse.

Digamos que você tenha conseguido encontrar alguns interessados e eles aceitaram pagar o valor proposto. Perfeito, o plano “aluguel pro Fluxo de Caixa” segue adiante. 🙂

Mas até quando devo alugar ?

Existem alguns eventos que poderiam servir de gatilho para a mudança de planejamento. Dependendo da gravidade da crise, talvez o valor obtido com o aluguel precise ser revisto. Após o vencimento do contrato de aluguel atual, o morador pede para que você baixe o valor cobrado, pois os imóveis da região, semelhantes ao seu, já são ofertados por valores mais baixos. Você precisará decidir se aceita a mudança ou não …

Digamos que segundo os seus cálculos iniciais, aqueles que te levaram à compra do imóvel, o valor cobrado atualmente seja o limite. Você não poderia abaixar, pois passaria a ter “prejuízo” (em relação ao investimento onde o dinheiro estava aplicado antes da compra, por exemplo) e isso faria com que a compra do imóvel deixasse de ser lucrativa.

Você decide não mudar o valor, o atual morador sai do imóvel e você fica com ele livre por algum tempo, esperando um novo interessado que pague o valor que você está querendo. Passam-se semanas, meses, e nada de aparecer um interessado. O que fazer ? Neste momento você precisará tomar uma decisão: ou altera o valor, aceitando receber um pouco menos, ou fica com o imóvel fechado, esperando um interessado, ou o coloca à venda.

Lembre-se que você conseguiu comprar em uma bela oportunidade, por isso poderá até mesmo conseguir recuperar o valor investido. Mas esteja preparado para esperar pela venda …

Um outro evento que poderia gerar o seu interesse pela venda, seria a recuperação da economia e o interesse pelos imóveis. (não que uma coisa esteja diretamente ligada a outra, mas …) Digamos que você está lá, belo e formoso, com inquilinos em seu imóvel e que começam a surgir propostas de compra pelo imóvel. Com valores acima do que eram praticados antes da crise, eles nem levam o valor que você pagou (o desconto) em consideração. Neste caso você precisará analisar a situação com cuidado, pois poderia estar cobrando um valor mais alto de aluguel. Ou não.

Se conseguir aumentar o aluguel, a manutenção do imóvel poderá ser uma boa ideia. Caso não, a possibilidade de venda com um belo lucro começa a se tornar interessante.

Um outro evento que poderia gerar a intenção de venda seria uma oportunidade de investimento que gerasse um retorno superior ao obtido atualmente no aluguel. O problema dessa alternativa é que você estaria sujeito à velocidade de venda imposta pelo mercado e os preços praticados. Conseguir aproveitar este tipo de gatilho é muito difícil, ficando praticamente descartado na maioria das vezes.

Ter a mente aberta para mudanças

O mais importante nesta situação é que a pessoa tenha a menta aberta às mudanças, analisando com cuidado todas as informações oferecidas pelo mercado. Por mais que você tenha feito a compra com um plano em mente, a situação pós compra pode não ser a mesma que havia sido vista anteriormente, e isso exige que você seja maleável em alguns aspectos de seu planejamento.

Por mais que você siga a linha de pensamento (no caso a apresentada no livro Pai Rico Pai Pobre) de priorizar o aluguel, por exemplo, podem existir condições de mercado que “exigirão” sua mudança. Estar atento aos sinais e sabedor de como interpretá-los é de fundamental importância para aprimorar mais e mais sua Educação Financeira.

Pergunta:

Tenho 2 financiamentos (carro e apto) e estou pensando em comprar uma nova residência. Acha melhor eu quitar os financiamentos antes para depois iniciar a obra?

Resposta:

Bom dia Ibisem,

A única pessoa que pode responder esta pergunta com 100% de certeza é você, pois somente você conhece os detalhes do seu orçamento. 😉

Mas vamos ficar somente no lado dos custos VS rendimentos ? Desta forma eu posso lhe dar uma ajuda. 😀

Por exemplo: qual é a justificativa para que você mantenha um financiamento “vivo”, se existe o dinheiro para quitá-lo “em caixa” ? Se este dinheiro que está com você rende mais do que o custo do financiamento. Algo do tipo: “Se você ganha mais em suas aplicações, do que paga pelo financiamento, mantenha o dinheiro aplicado. Se não, quite o financiamento.”

A decisão por se quitar antecipadamente, ou não, um financiamento, deve ser feita levando-se em consideração essa questão: ganho mais deixando o dinheiro aplicado, ou quitando. Por mais que você se descapitalize por antecipar o pagamento dele, no médio/longo prazo você verá que tomou a decisão acertada. (caso seja justificável a antecipação …)

Muita gente prefere continuar pagando o financiamento, normalmente, até o fim. Por mais que esteja perdendo dinheiro com isso. Manter o dinheiro no banco, rendendo menos do que o custo do financiamento, lhes dá segurança. Uma falsa segurança por sinal. Você tem o dinheiro na conta, porém com o passar do tempo os juros fazem o serviço e com o passar dos anos ele “some”. Se não sumiu, é porque você pode repor o que foi gasto. 😉

O meu conselho é: veja se é justificável manter os dois financiamentos, desta forma que apresentei. Se for, e o seu orçamento lhe permitir entrar nesta nova obra, não vejo motivos para quitar antes da hora.

Mas lembre-se: os bancos consideram como “saudável” um orçamento onde menos de 30% dele seja direcionado ao pagamento das parcelas dos empréstimos/financiamentos. Usar esse valor como limite é um bom ponto de partida para saber se você pode partir para esta nova empreitada. (pode até ser que o próprio banco não te permita entrar nesta empreitada, antes de quitar os anteriores – se a ideia for financiá-lo também)

Tome cuidado para não dar um passo maior do que a sua perna. Ela pode acabar se quebrando e isso geraria uma enorme dor de cabeça … 🙁

Espero ter lhe ajudado ! 🙂

Abraços !